金都夏宮項目為本土開發(fā)商金都房產(chǎn)集團開發(fā)，項目在售二期北山大院，規(guī)劃為34層超高層產(chǎn)品，均價為7400元/㎡，項目整體售價相對周邊樓盤相比，價格基本持平，該項目在售主力面積為89-155㎡，從項目整體供應量上來看，多以首置剛需和首改戶型為主。從成交戶型來看，89㎡、115㎡的產(chǎn)品購房者的認可度比較高，三房一衛(wèi)及兩衛(wèi)的產(chǎn)品，適合剛需和改善性客群選擇。
金都夏宮項目戶型設計以89-155㎡，面積跨度較大，整體戶型的設計上比較注重戶型的舒適度，且大部分戶型均有陽臺設計，實際使用面積相對較高，整體居住的舒適度上與同等產(chǎn)品相對較高，89㎡戶型三房為南北通透戶型，戶型設計較為緊湊，總房款預計在65萬左右，適合資金有限的剛需客群選擇，115㎡的大三房，南北通透戶型舒適度比較高的剛需客群或老人養(yǎng)老選擇，135-155㎡戶型臥室比較寬敞，附贈雙陽臺，整體空間感和格局設計都比較好，適合有一定經(jīng)濟實力的改善型客群或與老人共同居住的客群選擇。
金都夏宮項目為毛坯交付，進入實地觀看后，樣板間體檢感覺較好，樣板間設置在實體樓內，分析師從樣板間內勘察，窗戶密封性較好，門為防盜門，從產(chǎn)品品質上看整體符合目定位。
該樓盤為毛坯交付，入戶門選用也比較用心，防盜門質感較好，從現(xiàn)場觀察，門質地較為厚重，窗為鋼化玻璃，安全性，密封性和強度上都比較好，隔音效果明顯，經(jīng)分析師實地查看，整體建筑品質較好，滿足業(yè)主居住需求的同時，提升了舒適度，可以滿足客群的居住需求。
金都夏宮地處余杭區(qū)臨平北核心，北沙西路和星河路交叉口，毗鄰地鐵荷花塘站（規(guī)劃）。經(jīng)秋石快速路，半山隧道均可直達杭州市區(qū)多個城市節(jié)點，或通過邱山隧道5分鐘內就可到達臨平市區(qū)。社區(qū)整體規(guī)劃形成了座北朝南的半圍合布局，中軸線與水系形成一字形布局，項目分布別墅與高層住宅，保證了景觀均好性，以及日照、通風、出行便利、居住私密度等。項目周邊良好的生活環(huán)境、便利的交通條件、完善的生活配套。項目規(guī)劃了桃院：15—17層，荷院：31—33層，北山大院：34層。
金都夏宮社區(qū)規(guī)劃中軸線與水系形成一字形布局，工整對稱，充滿莊嚴感與儀式感，且社區(qū)綠化率為30%，進入小區(qū)內，路旁綠植繁茂，小區(qū)內規(guī)劃綠化帶和景觀帶較多，綠化效果明顯，且綠植種植很多，層次感強，雖然沒有什么名貴樹木，但小區(qū)內外綠化帶修整都很整齊，行走在小區(qū)內的道路上，觀賞著路旁的綠植，心情十分舒暢。
項目外立面以真石漆為主，公建部分采用石材，真石漆外立面相對涂料較好，易清洗，防火性更強，本項目外立面的設計符合同類產(chǎn)品外立面的同等水平，品質較高。
分析師從售樓處了解到大多數(shù)樓棟為兩梯四戶設置，電梯數(shù)量合適，有效減少了公攤。目前項目大堂仍在施工，無法進入拍攝，我們通過現(xiàn)場咨詢、實地探究樣板房處發(fā)現(xiàn)，項目樓道均為普通地磚鋪設（目前為保持樓道整潔鋪設地毯，轉角處布置有花盆），地面同理，具體建材還未公布。
項目車位配略顯不足，別墅住區(qū)每戶均有地下車位，但是高層住宅南面出現(xiàn)停車緊張的現(xiàn)象，社區(qū)路面有少量訪客車位，因此，分析師認為有車位需求的客戶需要多加留意小區(qū)車位出售情況，及時入手，避免出現(xiàn)入住無處停車的窘境。本案小區(qū)人車分流，小區(qū)內部無行車路線。
根據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹，該樓盤物業(yè)公司為金都物業(yè)管理公司。根據(jù)分析師對金都物業(yè)的了解，本項目物業(yè)費為1.75元/㎡*月（含0.45元/㎡*月能耗），排屋2元/㎡·月。項目區(qū)域內其他同質樓盤相比，物業(yè)費屬于余杭區(qū)的標準收費。金都物業(yè)在杭州負責的樓盤杭州金都新城、新金都城市花園、金都華庭、金都華府、余杭金都雅苑、銘雅苑等，同時在其他全國多個城市的服務水平、服務質量還是有保障的。
項目物業(yè)公司為金都物業(yè)，服務包括24小時維護，垃圾清理、衛(wèi)生服務等，物業(yè)服務內容為現(xiàn)場置業(yè)顧問提供，具體服務內容以最終合同簽訂內容為準。
項目周邊道路北沙西路、星河路道路路況暢通，路面駕駛車輛較少，但自駕通往臨平城區(qū)的道路多為雙車道道路，高峰時期較為擁堵，自駕出行前往臨平城區(qū)較為不便，建議自駕出行的購房者錯峰出行。
一般來說，距離軌交步行距離在15分鐘內的被稱為地鐵盤，項目距離軌交1號線步行距離超過15分鐘，為非地鐵盤，出行主要依靠自駕及公交出行。但是周邊規(guī)劃有地鐵1號線延伸段，荷花塘站點。
項目位于余杭區(qū)臨平北板塊，該板塊依托臨平山，自然景觀資源較佳，但板塊內并無能夠滿足居住需求的醫(yī)療商業(yè)等配套，周邊多為在建項目，噪音及粉塵污染較嚴重，區(qū)域內無成熟社區(qū)，暫未形成良好的居住氛圍，區(qū)域有待發(fā)展。項目位于北沙西路和星河路交叉口，南面臨平山，東北面即為在建萬寶城綜合體項目，是區(qū)域內未來依靠的主要商業(yè)配套。
項目周邊含規(guī)劃小學—育才小學 ，臨平一中、余杭高級中學、杭二中樹蘭實驗中學等，學校資源資質均較為普通。目前項目暫未劃定學區(qū)，未來入住后入學可能按照就近入學的原則，考慮學區(qū)的購房者建議提前考察了解。
項目周邊1公里范圍內無醫(yī)院配套，僅有2個社區(qū)衛(wèi)生服務站，項目周邊2公里范圍內含多家醫(yī)院，能夠滿足項目的基本醫(yī)療需求。臨平區(qū)域內暫無三甲醫(yī)院，目前資質最佳的余杭區(qū)第一人民醫(yī)院為三乙醫(yī)院，距離項目直線距離約4.6km�？傮w來看，項目周邊區(qū)域醫(yī)療資源較為稀缺，主要還是依賴臨平城區(qū)醫(yī)院配套資源。
項目所在區(qū)域缺乏大型商業(yè)配套，目前僅有周邊社區(qū)底商配套、小型超市及菜場，商業(yè)配套較為稀缺。項目未來主要依靠項目東面在建萬寶城綜合體來滿足基本生活需求。
項目南面臨平山，距離臨平公園自駕約4.8公里，坐享山景資源，自然景觀資源優(yōu)越。此外，距離項目約7公里處為余杭圖書館，是目前臨平區(qū)域內主要的公共資源配套。
根據(jù)分析師現(xiàn)場調研，項目社區(qū)內部的不利因素主要有車庫出入口易對樓棟低層住戶帶來噪音影響，夜間有燈光干擾。
1. 項目周邊1公里范圍內有較多在建項目，導致臨平北粉塵污染較嚴重；
2. 周邊公交線路比較少，且到市中心沒有直達的公交線路，需要換乘，對于上班族，早晚高峰等車的人比較多，且公交線路通往的防線很局限，沒有直通繁華地帶的公交線，如果沒有私家車，采用公共方式出行，會很不便利。
