綠城運(yùn)河宸園位于拱墅區(qū)登云路小河路口，項(xiàng)目定位中高端，以綠城品質(zhì)設(shè)計(jì)為主要賣點(diǎn)。項(xiàng)目采用綠城二代高層設(shè)計(jì)，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了改進(jìn)，贈(zèng)送面積增加，提高了整體得房率。主打89方剛需小三房與136方舒適大三房，適合實(shí)力剛需及首改客戶入手。
本案89方左右戶型雖然是綠城設(shè)計(jì)（綠城項(xiàng)目為了外立面整齊，贈(zèng)送面積很少），但是在戶型上設(shè)計(jì)上有所改進(jìn)，通過(guò)贈(zèng)送露臺(tái)緩解了整體戶型設(shè)計(jì)的緊湊感，增加居住空間，提高生活舒適度，戶型的性價(jià)比相對(duì)較高。而136方的大三房設(shè)計(jì)則是追求大空間大尺度，體現(xiàn)業(yè)主生活品質(zhì)，超大面寬的景觀陽(yáng)臺(tái)極為少見，是市場(chǎng)上的稀缺戶型。綜合看來(lái)，實(shí)力剛需可以考慮89方三房戶型。首改或希望一步到位的客戶可以考慮136方大三房戶型（但是該戶型由于只有三個(gè)房間，且是精裝修，對(duì)于功能空間有較大需求的客戶需謹(jǐn)慎）
該項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，且為綠城打造，在品質(zhì)有保證，且陽(yáng)臺(tái)等需改造空間也為開放商后期統(tǒng)一施工，交付時(shí)即可使用，免去了業(yè)主后顧之憂。
項(xiàng)目雖然不是純正的綠城項(xiàng)目，但是采用綠城設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，在室內(nèi)裝修的細(xì)節(jié)打造上十分考究。根據(jù)綠城其他合作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，精裝修的品質(zhì)口碑上佳，業(yè)主滿意度較高。
該項(xiàng)目位于橋西板塊核心位置，體量大，分為一二期，一期是純高層建筑，采取了綠城常見中軸對(duì)稱排屋模式，二期由高層組團(tuán)和排屋組團(tuán)組成，內(nèi)有有古建筑遺留，影響小區(qū)整體規(guī)劃與居住體驗(yàn)。項(xiàng)目采用了綠城設(shè)計(jì)、施工，在產(chǎn)品品質(zhì)方面相對(duì)有保障。拱墅區(qū)排名第一的賣魚橋小學(xué)的學(xué)區(qū)也是其賣點(diǎn)之一。隨著區(qū)域的進(jìn)一步發(fā)展，該項(xiàng)目有一定的保值升值潛力，尤其是136方這種市場(chǎng)稀缺戶型。
該樓盤景觀由綠城設(shè)計(jì)，一期秉承綠城一貫風(fēng)格，以中軸對(duì)稱的法式園林風(fēng)格為基調(diào)。從已交付的樓盤效果來(lái)看，美觀、大氣，景觀效果上佳，但需要后期物業(yè)的精心維護(hù)。
運(yùn)河宸園的建筑外立面為全干掛石材，而目前市場(chǎng)上的中高端豪宅基本采用石材干掛，為樓盤物業(yè)后期的保值升值空間起到一定作用。
該項(xiàng)目公共部位采用綠城一貫設(shè)計(jì)，用材考究。整體效果有待驗(yàn)證，但從綠城同檔次已交付項(xiàng)目來(lái)看，無(wú)明顯問(wèn)題，品質(zhì)相對(duì)有保證。
項(xiàng)目采用全人車分流，車位配比為1:0.8，由于是中高端項(xiàng)目，總價(jià)較高，大部分業(yè)主都會(huì)購(gòu)買車位，所以可能導(dǎo)致后期車位緊張，漲價(jià)的情形，購(gòu)房者需注意。目前車位尚未開售，據(jù)了解，周邊項(xiàng)目在售車位約20萬(wàn)/一個(gè)。
綠城物業(yè)的口碑一直是所有物業(yè)排名靠前的的，該項(xiàng)目采用綠城物業(yè)。雖然2.75元/平方米?月的物業(yè)費(fèi)對(duì)比周邊在售項(xiàng)目較高，但物有所值。
項(xiàng)目采用的綠城物業(yè)是管家式服務(wù)，細(xì)節(jié)眾多，服務(wù)周到。除了常規(guī)服務(wù)，還有例如：每幢樓都設(shè)有專門的物管人員負(fù)責(zé)；業(yè)主尋求幫助后需要在一定時(shí)間段內(nèi)到達(dá)，限期完成等等，后續(xù)我們將一一列出。 置業(yè)客戶和周邊有改善性需求的購(gòu)房者可以考慮購(gòu)買。
項(xiàng)目自駕出行可從登云路直通上塘高架，直達(dá)杭州各個(gè)區(qū)域，周邊有多條主次干道，出行便利。但上班容易堵車，需避免高峰期出行。
項(xiàng)目周邊規(guī)劃有地鐵5號(hào)線巨州路站，且項(xiàng)目距離地鐵站點(diǎn)較近，步行即可到達(dá)，未來(lái)又將多一種便利的出行方式。且地鐵開工后區(qū)域的價(jià)值也將進(jìn)一步提升，但5號(hào)線剛剛開工，預(yù)計(jì)19年才能開通，尚需時(shí)間等待。
項(xiàng)目所在的橋西板塊，位于京杭大運(yùn)河西側(cè)，區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套較為齊全，交通便利，項(xiàng)目東側(cè)為博物館群，文化底蘊(yùn)濃厚，自然景觀資源豐富。隨著近年的大力開發(fā)，區(qū)域的環(huán)境及人文資源受到越來(lái)越多客戶的認(rèn)可，板塊生活氛圍也越來(lái)越濃厚。并且項(xiàng)目周邊規(guī)劃有5號(hào)線地鐵，未來(lái)地鐵建成后將進(jìn)一步加強(qiáng)該區(qū)域的交通便利性。
項(xiàng)目周邊幼兒園、小學(xué)、中學(xué)較近，并且項(xiàng)目已與賣魚橋小學(xué)文瀾小區(qū)（拱墅區(qū)口碑最佳的小學(xué)）簽訂對(duì)口協(xié)議。業(yè)主今后可優(yōu)先就讀（需本地戶口）。但是值得注意的是，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目眾多，目前學(xué)校數(shù)量恐難滿足日益增長(zhǎng)的學(xué)區(qū)需求，未來(lái)入學(xué)門口或?qū)⑻岣摺?/p>
項(xiàng)目周邊醫(yī)療配套齊全，小到藥店，大到三甲醫(yī)院，都在2公里之內(nèi)，不管是購(gòu)買家庭常備藥還是就醫(yī)看病，都很方便。
項(xiàng)目周邊商業(yè)配套眾多，北城天地、歐尚超市、大兜路美食街，臺(tái)灣美食街、運(yùn)河天地等。且有多個(gè)綜合體在建，例如遠(yuǎn)洋大運(yùn)河商務(wù)區(qū)等，未來(lái)區(qū)域商業(yè)更為發(fā)達(dá)，業(yè)主生活更為便利。
項(xiàng)目所處橋西板塊是杭州歷史文化底蘊(yùn)深厚的一個(gè)區(qū)域，而本案處于橋西中心位置，東側(cè)為博物館群，擁有7大博物館，距京杭大運(yùn)河僅200米，文化氣息濃厚，生活在該區(qū)有能近距離感受杭州獨(dú)有的文化魅力。
從現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研了解到的情況來(lái)看，目前可見的社區(qū)內(nèi)疑似大型不利因素的主要為：排屋一側(cè)的歷史遺留建筑。但該建筑位于項(xiàng)目二期，對(duì)于一期業(yè)主基本無(wú)影響。
項(xiàng)目南側(cè)即為橋西主要交通干道，因此交通較為繁忙。該項(xiàng)目業(yè)主出行需注意交通安全，錯(cuò)開早晚高峰。目前區(qū)域內(nèi)的不利因素除了交通外，主要來(lái)自于周邊在建項(xiàng)目施工以及工程車來(lái)往引起的噪音及灰塵污染，本項(xiàng)目交房交晚，交房后此類污染預(yù)計(jì)將有所緩解。另外，臺(tái)灣美食節(jié)夜市會(huì)有少量噪音及油煙，但距本項(xiàng)目有一定距離，幾乎無(wú)影響。
