7月25日，環(huán)杭都市圈熱度**的區(qū)域之一：海寧，即將推出4宗商住地，總出讓面積248畝，建筑面積33萬方，總起價17.35億元，樓面均價起價5253元/平米。
四宗地塊分布在許村、海寧城西、海寧開發(fā)區(qū)和馬橋街道等四個板塊。
地塊指標
地塊位置分布（海寧新聞網(wǎng)來源：好地大數(shù)據(jù)）
4地塊均當溢價率達到70%時鎖定限價，其中馬橋街道商住地若達上限價格，則轉入競拍自持建筑面積比例，剩余3宗則是競拍配建安置房面積。
據(jù)好地數(shù)據(jù)庫，今年海寧共出讓了14宗涉宅地塊，平均溢價率60%，各個板塊的市場熱度均較高，但這些地塊的最終得主，大多是以海寧本土的房企為主。
此次，海寧又推出四宗地塊，將會呈現(xiàn)怎樣的熱度？若持續(xù)此前的熱度，海寧的市場是否具備支撐力？
好地研究院對四宗地塊進行了實地踏勘，并進行分析——
許村地塊：大概率拍至上限，需競拍安置房
許村地塊位于許村鎮(zhèn)人民大道北側，新城大道西側，地塊出讓面積62.31畝，容積率2.5，建筑面積10.38萬方，地塊起始價格5.58億元，起始樓面價5373元/平米。
地塊競拍上限價格94800萬元(對應溢價率69.89%)，上限樓面價9128元/㎡，達到上限后，競拍配建安置房面積。
好地研究院分析，該宗地塊最終需要競拍安置房的可能性較大。理由如下：
1.地塊東側600米處，海寧本土房企萬城于今年6月份拍得一宗地塊，最終以上限價格成交，樓面價9761元/平米，需配建安置房面積7700平米（占建筑面積比重為10%），實際地價成本超1萬元/平米。而此次出讓的地塊，上限樓面價9128元/平米，與萬城地塊比尚存在明顯的價格距離。
2.地塊周邊最直接的新房對標是萬科桂語東方和遠洋湖映宸章。其中萬科桂語東方精裝高層售價約為2.1萬，以此倒推保本地價為11874元/㎡（超過上限樓面價2746元/㎡）。
3.據(jù)好地研究院調查，許村很大一部分客群來源杭州城區(qū)溢出，隨著板塊內樓盤開發(fā)的不斷推進，將成為環(huán)杭城市的重要房地產板塊。
地塊周邊情況（海寧新聞網(wǎng)來源：好地大數(shù)據(jù)）
馬橋地塊：限制要求多，將低溢價成交？
馬橋地塊出讓面積16880㎡，地上容積率1.2-1.5，建筑面積25320㎡，配套商業(yè)用房宜集中設置，商業(yè)用房建筑面積比例不大于總建筑面積的50%。
地塊起價10000萬元，樓面起價3949元/㎡，上限價格17000萬元，上限樓面價6714元/㎡。達到上限后，競拍自持比例建筑面積。
好地研究院分析，該宗地塊或將以低溢價成交，理由如下：
1.地塊需自持不少于8000平米的商業(yè)用房（建筑面積占比31.6%），且需要4000平米用于酒店，商業(yè)的要求較高；若商業(yè)部分按照零地價，住宅部分實際起價為5773元/平米。
若將商業(yè)部分的運營成本攤至住宅部分，則實際的地價更高。
2.地塊體量較小，建筑面積僅2.5萬方，又非快銷型產品，房企普遍關注度不高。
3.馬橋地塊處于海寧城區(qū)南部，與海寧城市發(fā)展的主軸線（杭海城際軌道軸線）偏離較遠。
4.從價格來看，周邊新房售價以尾盤華景川桂語江南為參照，高層13500元/㎡，排屋18000元/㎡。假設以高層和排屋折中價格15750元/平米作為預期售價，則住宅部分保本地價為7847元/㎡，對應地塊樓面價5368元/㎡（溢價36%）。但考慮地塊的商業(yè)要求，實際上不會有這樣的溢價預期。
地塊位置圖（海寧新聞網(wǎng)來源：好地大數(shù)據(jù)）
以下為地塊具體的出讓要求：
地塊投資強度≥19500萬元/公頃，開工后半年投資額達到10000萬元以上，運營后3年年均稅收≥300萬元/公頃，要求自持計容建筑面積不少于8000平方米商業(yè)用房，用于酒店及相關商業(yè)配套，包括計容面積不少于4000平方米的地上酒店主體和計容面積不少于4000平方米的配套地下賣場。
海寧開發(fā)區(qū)地塊：較難拍至上限
如果海寧許村是融杭的邏輯，那么海寧開發(fā)區(qū)則是接滬的思路。由于區(qū)位上，與嘉興南站僅20分鐘左右車程，與G60高速通達性好，海寧開發(fā)區(qū)的樓盤在推廣上，更多的是打出了上海牌。加上與海寧市區(qū)方向存在一定的價差，板塊有價格優(yōu)勢，投資需求也是一個方面的導向。
此次出讓的地塊出讓面積65142㎡，容積率1.5-1.8，建筑面積117255.6㎡，地塊內需配建不少于1500平方米社區(qū)服務用房。
地塊起價54800萬元，樓面起價4674元/㎡，上限價格93100萬元，上限樓面價7940元/㎡。
好地研究院分析，開發(fā)區(qū)地塊達到上限的可能性或不大，理由如下：
開發(fā)區(qū)板塊歷史**價格為7711元/平米，為2018年7月份創(chuàng)下，若達到上限價格，則板塊地價將突破歷史新高。
這樣的結果，目前缺乏市場條件：據(jù)好地研究院調查，板塊內在售洋房的價格為14000元/平米，競品項目基本上是由海寧本土房企，包攬，其中鴻翔是**的地主。
以14000元/平米的售價倒推，保本地價為7034元/平米（溢價50.5%）。
地塊周邊情況（海寧新聞網(wǎng)來源：好地大數(shù)據(jù)）
城西地塊：理性拿地還是有上漲預期？
城西地塊位于海寧城區(qū)，海州街道，距離杭海城際軌道海州路站僅約1公里，旁邊有海寧紫薇中學等配套，是此次出讓的四宗地塊中，各方面屬性均較好的一宗。
地塊出讓面積41902㎡，容積率1.5-2.0，建筑面積83804㎡，商業(yè)用房建筑面積比例不大于地上總建筑面積的1%，地塊建筑高度不大于50米，住宅高度不低于24米。
地塊起價52900萬元，樓面起價6312元/㎡，上限價格89900萬元，上限樓面價10727元/㎡。
地塊內需設置一所規(guī)模不少于9班幼兒園，用地面積不少于4655平方米，地上建筑面積不少于3840平方米，幼兒園建成后無償移交政府。
若按照4000元/平米扣除幼兒園建安成本，地塊實際樓面起價為6496元/㎡，
好地研究院認為，從市場面來看，從理性的角度地塊較難到上限。理由如下：
地塊周邊在售樓盤的價格普遍在17000元/平米左右。例如地塊東側1.26公里處的萬城明珠項目，2019年4月22日首開，高層成交均價16500元/㎡（含精裝）；而西側的不到2公里處的萬城雅園，高層毛坯售價13000元/㎡。
若按17000元/㎡倒推保本地價為8806元/㎡，則預計成交樓面價8623元/㎡（溢價36.6%）。
但是，考慮不理性的因素，以鴻翔今年6月份摘牌的市區(qū)長豐路南側、文宗路東側地塊為例，也有可能拍到上限，或接近上限。
6月12日，鴻翔以上限價格111100萬元競得市區(qū)長豐路南側、文宗路東側地塊，樓面價10562元/㎡，溢價率70%，競配安置房建筑面積13680㎡。實際地價達到1.27萬元/㎡，遠高于城西地塊的上限樓面價10727元/㎡。
結論：如果地塊最終溢價率不到36.6%，說明沒有加預期拿地，市場熱度一般；若最終溢價率接近上限，說明房企預期較高，市場熱度保持高位。
