編者按：
富陽(yáng)恩波網(wǎng)：8月5日，富陽(yáng)區(qū)出讓1宗商住地，限商品住房**銷(xiāo)售均價(jià)22000元/㎡（含裝修）。若從地塊周邊地價(jià)和限房?jī)r(jià)10%利潤(rùn)率倒推，地塊最終溢價(jià)將達(dá)到20%以上；
不過(guò)地塊規(guī)劃建設(shè)80000㎡的大型商業(yè)綜合體，須引進(jìn)知名企業(yè)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)和管理，不等分割預(yù)（銷(xiāo)）售、不得分割轉(zhuǎn)讓。
另外，地塊總起價(jià)較高，達(dá)到33億元；住宅體量高達(dá)30萬(wàn)方，在周邊競(jìng)品較多的情況下，項(xiàng)目的去化將面臨挑戰(zhàn)。
因此，預(yù)計(jì)地塊競(jìng)爭(zhēng)不激烈，將以低溢價(jià)成交。
若底價(jià)成交的情況下，住宅部分保本房?jī)r(jià)為17429元/㎡（精裝，含車(chē)位利潤(rùn)），相比限價(jià)22000元/㎡（含裝修），有4571元/平米的預(yù)期利潤(rùn)，因此住宅部分總預(yù)期利潤(rùn)將達(dá)到13.7億元。這部分利潤(rùn)是用于建造與運(yùn)營(yíng)商業(yè)綜合體，房企對(duì)綜合體投資收益率的測(cè)算將決定最終溢價(jià)率的高低。
好地網(wǎng)8月4日消息（研究員 孫航海）明天，杭州富陽(yáng)區(qū)將出讓1宗商住地，出讓面積209畝，容積率不大于2.73，建筑面積380790.4㎡。起價(jià)330870億元，起始樓面價(jià)8689元/㎡，上限樓面價(jià)11294元/㎡。
地塊限商品住房毛坯**銷(xiāo)售均價(jià)19000元/㎡，**銷(xiāo)售單價(jià)20900元/㎡，裝修限價(jià)3000元/㎡。
7月底，杭州已經(jīng)成功出讓了8宗限房?jī)r(jià)、限地價(jià)地塊，其中4宗宅地均拍到接近上限地價(jià)的情況，銷(xiāo)售利潤(rùn)率不超過(guò)10%，4宗商地則因?yàn)榈貕K本身指標(biāo)、屬性等因素，溢價(jià)不盡相同。
本文從周邊地價(jià)、房?jī)r(jià)，以及本身規(guī)劃條件等方面，來(lái)看看富陽(yáng)區(qū)這宗商住綜合體地塊能拍出多高的地價(jià)。
地塊指標(biāo)
地塊位置圖（來(lái)源：好地大數(shù)據(jù)）
此次出讓地塊須配建地上建筑面積不小于80000平方米商業(yè)綜合體（不包括專(zhuān)業(yè)家具建材市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、會(huì)展演藝游樂(lè)場(chǎng)等），商業(yè)綜合體不得分割預(yù)（銷(xiāo)）售、不得分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)辉诘叵乱粚蛹性O(shè)置6000-9000平方米的商業(yè)建筑面積，不得分割預(yù)（銷(xiāo)）售、不得分割轉(zhuǎn)讓。
此外，本地塊商業(yè)綜合體須引進(jìn)知名企業(yè)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)和管理，具體條件如下：
(1)競(jìng)得者（或其項(xiàng)目公司）須引進(jìn)2018或2019年入選中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)綜合實(shí)力前10名；
(2) 競(jìng)得者（或其項(xiàng)目公司）須引進(jìn)國(guó)內(nèi)持有3個(gè)以上、地上建筑面積不小于80000平方米、且運(yùn)營(yíng)時(shí)間不少于5年的大型集中式購(gòu)物中心（不包括建材市場(chǎng)、家具中心、批發(fā)市場(chǎng)、會(huì)展演藝游樂(lè)場(chǎng)等）運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)（含其控股的子公司）統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。競(jìng)得人須在簽訂土地成交確認(rèn)書(shū)之日與富陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)簽訂《杭州市富陽(yáng)區(qū)銀湖36號(hào)地塊履約監(jiān)管協(xié)議》，同時(shí)向富陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)繳納金額為人民幣伍億元整的履約監(jiān)管保證金。
1、地塊測(cè)算：
地塊出讓面積209畝，容積率不大于2.73，建筑面積380790.4㎡。起價(jià)330870億元，起始樓面價(jià)8689元/㎡，上限樓面價(jià)11294元/㎡。
其中，銀湖36號(hào)E地塊為商住混合用地，地上商業(yè)建筑面積不小于80000㎡，不大于E地塊總建筑面積的40%。配建地上建筑面積不小于80000㎡的大型商業(yè)綜合體，須引進(jìn)知名企業(yè)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)和管理，不得分割預(yù)（銷(xiāo)）售、不得分割轉(zhuǎn)讓。
若地塊商業(yè)部分建筑面積取80000㎡，地價(jià)取3981元/㎡計(jì)算（杭州弘?yún)R于2017年11月27日競(jìng)得的富春板塊商地），地塊起價(jià)對(duì)應(yīng)住宅部分實(shí)際地價(jià)為9941元/㎡，上限價(jià)格對(duì)應(yīng)住宅部分實(shí)際地價(jià)為13239元/㎡。
2、周邊地價(jià)：
今年6月14日，地塊東側(cè)500處，成交了2宗宅地。
碧桂園以總價(jià)192130萬(wàn)元競(jìng)得銀湖36號(hào)-C地塊，樓面價(jià)12630元/㎡，溢價(jià)率14.82%；
祥生以總價(jià)79010萬(wàn)元競(jìng)得銀湖36號(hào)-B地塊，樓面價(jià)11389元/㎡，溢價(jià)率21.16%。地塊內(nèi)配建不小于地上總建筑面積7%的公租房，實(shí)際成交樓面價(jià)約12585元/㎡。
若取碧桂園拿地價(jià)格12630元/㎡作為本次出讓地塊住宅部分地價(jià)倒推，預(yù)計(jì)成交樓面價(jià)10813元/㎡，此時(shí)溢價(jià)率為24.4%。
3、周邊房?jī)r(jià)
周邊在售項(xiàng)目有：金茂萬(wàn)科·新都會(huì)，最新領(lǐng)出預(yù)售證（6月24日）高層均價(jià)21000元/㎡（含精裝3200）；
中國(guó)中鐵·諾德林溪府最新領(lǐng)出預(yù)售證（7月17日）洋房均價(jià)21300元/㎡（含精裝3500）；
新界2020最新領(lǐng)出預(yù)售證（6月13日）高層均價(jià)20800元/㎡（含精裝3000）。
而出讓地塊商品住房銷(xiāo)售均價(jià)為22000元/㎡（含精裝3000元/㎡），略高于目前周邊在售的項(xiàng)目。
取地塊本身上限房?jī)r(jià)（22000元/㎡），銷(xiāo)售利潤(rùn)率零倒推，保本地價(jià)為14379元/㎡，已經(jīng)高于上限價(jià)格對(duì)應(yīng)住宅部分實(shí)際地價(jià)（13239元/㎡）。
若按銷(xiāo)售利潤(rùn)率10%計(jì)算，保本地價(jià)為12320元/㎡，倒推成交地價(jià)10568元/㎡，此時(shí)溢價(jià)率21.6%。
地塊周邊地價(jià)、房?jī)r(jià)情況
測(cè)算說(shuō)明：
①住宅部分按照限價(jià)來(lái)測(cè)算地價(jià)，房?jī)r(jià)取限價(jià)（毛坯**均價(jià)）+裝修價(jià)，同時(shí)考慮車(chē)位利潤(rùn)(（限**均價(jià)含裝修*10.5-10萬(wàn)）/每個(gè)車(chē)位對(duì)應(yīng)建筑面積)。
②成本=樓面價(jià)+契稅（地價(jià)3%）+建安成本+裝修成本（精裝限價(jià)的1/2）+營(yíng)銷(xiāo)管理費(fèi)（房?jī)r(jià)的2.5%）+財(cái)務(wù)成本（建安*1.5年*0.06）+各類(lèi)稅費(fèi)（房?jī)r(jià)的9.5%）。
③銷(xiāo)售利潤(rùn)率=（房?jī)r(jià)-成本）/房?jī)r(jià)
④包含其他用途和配建的地塊，實(shí)際樓面價(jià)=（地價(jià)+配套配建成本）/可售住宅計(jì)容建面。
⑤商業(yè)部分地價(jià)參考周邊相似項(xiàng)目。
4、地塊屬性和規(guī)劃要求
地塊位于銀湖街道高橋村，金橋北路和新橋新路交叉口東北側(cè)，緊鄰杭富城際鐵路線(xiàn)，距離高橋站、新橋站都不到400米，未來(lái)交通便捷。
此次掛牌的地塊可分為銀湖36號(hào)D地塊和銀湖36號(hào)E地塊，2宗地塊中間道路為規(guī)劃道路，建設(shè)主體為富春山居集團(tuán)，計(jì)劃于2021年12月竣工，結(jié)合工程項(xiàng)目一并實(shí)施。兩個(gè)區(qū)塊各自指標(biāo)如下：
其中，E地塊需商業(yè)部分規(guī)劃建設(shè)不少于80000㎡的大型商業(yè)綜合體，建筑面積占宗地塊的21%，須引進(jìn)知名企業(yè)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)和管理，商業(yè)綜合體不得分割預(yù)（銷(xiāo)）售、不得分割轉(zhuǎn)讓。
由于商業(yè)部分要求較高，同時(shí)須引進(jìn)知名企業(yè)等高要求，因此競(jìng)爭(zhēng)估計(jì)不會(huì)非常激烈。
若底價(jià)成交的情況下，住宅部分保本房?jī)r(jià)為17429元/㎡（精裝，含車(chē)位利潤(rùn)），相比限價(jià)22000元/㎡（含裝修），有4571元/平米的預(yù)期利潤(rùn)，因此住宅部分總預(yù)期利潤(rùn)將達(dá)到13.7億元。
這部分利潤(rùn)是用于用于建造與運(yùn)營(yíng)商業(yè)綜合體，房企對(duì)綜合體投資收益率的測(cè)算將決定最終溢價(jià)率的高低。
基于以上分析，好地研究院認(rèn)為，本地塊最終以低溢價(jià)成交的概率較大。
