01
一季度之后的杭州樓市，一二手走出了截然相反的態(tài)勢(shì)。
二手房一路縮量。
杭州二手自從3月達(dá)到階段性高點(diǎn)1.1萬(wàn)套后，整個(gè)二季度，4-6月成交量連續(xù)下滑，6月二手成交套數(shù)只有8000余套。月均降幅超10%。再加上層出不窮的政策，不少人開(kāi)始猶豫和恐慌。
二手是不是要跌了？
另一方面，一手房卻依然如日中天。在**紅盤(pán)不出的情況下，仍有大量樓盤(pán)不斷觸發(fā)“限售5年，鎖定8年”的條件。
甚至連原來(lái)不搖號(hào)的筧橋，中簽率也低至3%。是不是讓你驚掉下巴呢？
經(jīng)歷了2020年的核心板塊大漲和2021年上半年的部分板塊補(bǔ)漲之后，接下去杭州樓市的下半場(chǎng)，究竟何去何從呢？
不用驚慌，我們從宏觀(guān)到微觀(guān)，給大家理一遍思路。
02
首先，看基本面。
還是那句老話(huà)，土地財(cái)政不變，基礎(chǔ)不變，根源不變，房地產(chǎn)邏輯就一切不變。
只是循環(huán)的路徑變長(zhǎng)了。
原來(lái)是印鈔-貸款-房產(chǎn)。今后則是印鈔-貸款-社會(huì)財(cái)富流轉(zhuǎn)和重新分配-房產(chǎn)。
提高房貸利率和嚴(yán)卡經(jīng)營(yíng)貸的目的，只是為了不讓放出來(lái)的水直接流向房產(chǎn)�？偸且谏鐣�(huì)中各個(gè)環(huán)節(jié)多流轉(zhuǎn)一下，讓各個(gè)環(huán)節(jié)都賺到一些錢(qián)，才能推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和拉動(dòng)一定的消費(fèi)。
但是不管路徑如何邊長(zhǎng)，全民共識(shí)不變，最終還是要注入房產(chǎn)這個(gè)池子。但中途盡量流經(jīng)更多的田地灌溉，未來(lái)才能有更多的莊家收獲。
至于共識(shí)改變，那就要等到可以替代房產(chǎn)保值增值功能的事物出現(xiàn)。
03
第二，看政策。這一點(diǎn)和上一點(diǎn)內(nèi)在是呼應(yīng)的。
回過(guò)頭來(lái)看2021年7月13日住建部等8部分關(guān)于持續(xù)政治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知，就會(huì)發(fā)現(xiàn)意圖非常清晰。
穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，充分運(yùn)用法治思維和法治方式，科學(xué)謀劃、精心組織，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、凈化市場(chǎng)環(huán)境、改進(jìn)政務(wù)服務(wù)、增進(jìn)民生福祉，確保整治工作取得實(shí)效，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，增強(qiáng)人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。
維穩(wěn)、健康發(fā)展、增強(qiáng)幸福感，這三個(gè)是最重要的關(guān)鍵詞。
維穩(wěn)的意思是，避免大起大落，所以不可能大跌，也不可能大漲。
健康發(fā)展的意思是，穩(wěn)定而溫和的上漲。
至于增強(qiáng)幸福感的意思，我們就放到線(xiàn)下慢慢講吧。
04
前兩段講完，等于先在大方向上，給了大家一顆定心丸。
那么具體到杭州，接下去會(huì)是什么情況呢？
實(shí)際上，杭州今年以來(lái)人口流入，尤其是年輕人才流入依然很強(qiáng)勁。人口流入的強(qiáng)勁，支撐著一手市場(chǎng)的持續(xù)走強(qiáng)。
只不過(guò)，為了追求幸福感，現(xiàn)在大驚小怪的吹熱度有些不合時(shí)宜，加之沒(méi)有**紅盤(pán)出現(xiàn)，所以表面上顯得風(fēng)平浪靜。
二手房呢，因?yàn)榭s量，所以大面上的報(bào)道永遠(yuǎn)是降溫、遇冷。
究竟有多少原因是因?yàn)橘J款卡住貸不出，房東惜售不想賣(mài)，避稅做低有跌幅就不知道了。
不過(guò)，領(lǐng)漲的、補(bǔ)漲的都漲過(guò)了，除了極個(gè)別機(jī)會(huì)，二手房大體上是在階段性的高位，不具備大幅上揚(yáng)的動(dòng)能，實(shí)際也很難有大幅度上揚(yáng)的動(dòng)作。
換句話(huà)說(shuō)，市場(chǎng)需要較長(zhǎng)一段時(shí)間來(lái)盤(pán)整、消化和夯實(shí)前期的漲幅。漲多了，漲不太動(dòng)，部分虛高價(jià)格回調(diào)是事實(shí)。
所以，要說(shuō)二手變冷，也是真的。
05
最近幾個(gè)政策一出，不少人覺(jué)得大變天了。可是你發(fā)覺(jué)沒(méi)有，教育、醫(yī)療都是一紙直接團(tuán)滅。可房產(chǎn)只是壓制了炒作的端口。
同樣是民生問(wèn)題，哪個(gè)只傷資本不傷百姓，還是很清晰的嘛。教育、醫(yī)療成本降下來(lái)，民生問(wèn)題得到改善，大家才有能力三胎。
住房當(dāng)然也是問(wèn)題。想讓房產(chǎn)團(tuán)滅一樣有的是辦法。只不過(guò)土地財(cái)政還沒(méi)有結(jié)束，沒(méi)有必要。
哪怕未來(lái)走新加坡模式，也是個(gè)人資產(chǎn)和民生保障共存，各行其道。有錢(qián)的，難道會(huì)貪圖那點(diǎn)福利？肯定還是想要自己的資產(chǎn)啊。
所以商品房，未來(lái)會(huì)分化。尤其是進(jìn)入存量階段，好品質(zhì)、好地段的房子，是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，是有錢(qián)人爭(zhēng)奪的稀缺資源。普通的房子，就會(huì)被保障類(lèi)住房壓制，較難有空間。
06
最后講回杭州的情況。
除了個(gè)別板塊還有部分補(bǔ)漲的動(dòng)能，大部分板塊已經(jīng)運(yùn)行在階段性高位。銀行信貸政策的不友好，是二手房high不起來(lái)最根本的原因。這個(gè)條件在年底前都很難好轉(zhuǎn)。
因此，盤(pán)整是大概率。
但這是好事情。不盤(pán)整，就沒(méi)有機(jī)會(huì)。所以接下去的半年時(shí)間內(nèi)，肯定會(huì)有不少撿漏的機(jī)會(huì)，有需要可以加入線(xiàn)下沙龍，跟隨我們尋求機(jī)會(huì)。
明年，銀行有了新一年的指標(biāo)，額度有了，市場(chǎng)會(huì)重新活躍起來(lái)。所以，對(duì)于剛需們來(lái)說(shuō)，要抓住下半年的機(jī)會(huì)。
一手房，后續(xù)也可能會(huì)有機(jī)會(huì)讓部分人增大買(mǎi)入的機(jī)會(huì)，所以來(lái)杭州多年，還沒(méi)有買(mǎi)好房子的朋友，可以堅(jiān)持一下，希望會(huì)有的。
不管怎么說(shuō)，增強(qiáng)大家的幸福感，也是政策想要達(dá)成的目標(biāo)之一。
不過(guò)一部分人的幸福，很有可能建立在另一部分人的不幸福上，至于大家屬于哪一部分，就只能各安天命了。
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