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二手房成交量繼續(xù)萎縮
與以往“紅盤(pán)潮”結(jié)束后的情況不同，這一次并未迎來(lái)二手房成交放量。
8月份二手成交量?jī)H5300余套，出現(xiàn)了連續(xù)5個(gè)月的成交量萎縮，不光是比7月份少了1000余套，更是比3月份已經(jīng)“腰斬”。
二手房成交量包含了商住公寓等非住宅產(chǎn)品以及“自賣(mài)自買(mǎi)”等非正常交易，實(shí)際二手住宅成交量可能更為慘淡。
中介機(jī)構(gòu)成交比例也出現(xiàn)了明顯下降，僅71%左右，成交量和成交比例雙雙下降，杭州二手房中介的日子也越來(lái)越難過(guò)了。
截至今天下午6點(diǎn)，杭州本月二手房成交量?jī)H811套，以此推算，9月成交量很可能跌破5000套，甚至跌破4000套。
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降價(jià)急售？
近期出現(xiàn)了一個(gè)比較有意思的現(xiàn)象，曾經(jīng)被炒房客玩壞的“截圖成交”開(kāi)始反噬，悄然變成了“朋友圈降價(jià)”。
不少二手房以“房東搖到亞運(yùn)村”為由降價(jià)出售，降價(jià)幅度幾十萬(wàn)到幾百萬(wàn)不等。
房東是不是真的搖到了亞運(yùn)村，這個(gè)倒也并不重要，近期二手房掛牌價(jià)格普遍出現(xiàn)了下調(diào)倒是真的。
股市普遍存在追漲殺跌，樓市亦然。
越是這樣降價(jià)急售，購(gòu)房者越是不敢接，除非到一個(gè)難以拒絕的價(jià)格。
無(wú)論是買(mǎi)家還是賣(mài)家，相信大家現(xiàn)在都比較關(guān)心杭州二手房還會(huì)跌多久，還能跌多少？
想要回答這個(gè)問(wèn)題，必須先了解為什么在這個(gè)時(shí)間出現(xiàn)了拐點(diǎn)。
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我把主要原因歸結(jié)于政策導(dǎo)向、信貸收緊、情緒轉(zhuǎn)向三大方面。
1、政策導(dǎo)向
今年以來(lái)，全國(guó)各地出臺(tái)了密集的樓市調(diào)控政策，特別是幾個(gè)包括杭州在內(nèi)的熱點(diǎn)城市。
杭州“8·5新政”對(duì)于限購(gòu)政策的調(diào)整也大大超出了預(yù)期，政策方面的連續(xù)施壓，對(duì)市場(chǎng)情緒會(huì)有明顯的打壓作用。
同時(shí)，杭州搖號(hào)政策調(diào)整讓部分有房戶(hù)“重燃了希望”，與之前持房待漲不同，部分社保巨子會(huì)更傾向于賣(mài)出手中房源，參與搖號(hào)打新，完成一個(gè)“高低切換”。
畢竟掛得再高也只是賬面浮盈，“套現(xiàn)低吸”才能完成二次增值。
其中，確實(shí)有一部分房東在這一批紅盤(pán)潮中搖到了新房，急于套現(xiàn)維持現(xiàn)金流。
當(dāng)然，短期內(nèi)拋售增多，會(huì)對(duì)本就庫(kù)存高企、成交量萎縮的二手市場(chǎng)形成了一定沖擊，小范圍的踩踏在所難免。
更重要的是，二手房指導(dǎo)價(jià)的臨近對(duì)于房東預(yù)期有明顯的影響，二手房指導(dǎo)價(jià)之前高位套現(xiàn)或許是當(dāng)前最明智的選擇。
2、信貸收緊
今年1月出臺(tái)的房地產(chǎn)貸款“兩條紅線”的作用逐漸開(kāi)始顯現(xiàn)，銀行房貸額度極其緊張，大量增量房貸積壓的同時(shí)，房貸利率也出現(xiàn)了大幅上調(diào)。
出于優(yōu)先保障新房房貸的考慮，二手房的信貸額度更為緊張，現(xiàn)在賣(mài)房都要做好幾個(gè)月甚至半年以上的尾款等待期，這也是現(xiàn)在很多房東要求全款的根本原因。
去年為了對(duì)沖疫情影響，向市場(chǎng)投放了大量新增貨幣，其中一部分因?yàn)闆](méi)有嚴(yán)格監(jiān)管流入樓市，才有了2020年的結(jié)構(gòu)性行情。
而今年對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸的監(jiān)管逐步加強(qiáng)，不能說(shuō)完全沒(méi)有流入樓市的情況，但是相比去年，在規(guī)模上明顯縮小，難以掀起什么風(fēng)浪。
資產(chǎn)價(jià)格估值高位，出現(xiàn)流動(dòng)性缺失，再好的資產(chǎn)也會(huì)被打壓，這是所有資本市場(chǎng)的規(guī)律，類(lèi)比2015年打擊場(chǎng)外配資導(dǎo)致“股災(zāi)”，就很好理解了。
增量資金的大幅度減少，存量資金也會(huì)出現(xiàn)分歧、猶豫，進(jìn)一步加劇二手房市場(chǎng)的流動(dòng)性緊缺。
如果不能改變信貸政策，也就只有等資產(chǎn)價(jià)格回落到合理估值區(qū)間，才會(huì)有存量資金陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)抄底，或者重演2011年到2015年的“5年陰跌”。
信貸政策的調(diào)整更像是“釜底抽薪”，效果上比限購(gòu)限貸限售等政策要好得多。
當(dāng)然也不用太過(guò)悲觀，房地產(chǎn)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)中仍然扮演最為重要的角色，為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行，仍然會(huì)給予一定的信貸支持。
二手房市場(chǎng)會(huì)在什么時(shí)候企穩(wěn)，關(guān)鍵還是看信貸政策什么時(shí)候能走向?qū)捤桑蛘叨址績(jī)r(jià)格是否能回調(diào)到位。
3、情緒轉(zhuǎn)向
各種微信購(gòu)房群的活躍度一定程度上代表了市場(chǎng)的情緒，很多群基本也沒(méi)什么人聊天了，要么是已經(jīng)買(mǎi)好，要么是對(duì)買(mǎi)房沒(méi)了太多激情，“佛系”搖號(hào)了。
與年初到處都是“倒掛百萬(wàn)”、“交付翻倍”相比，近期購(gòu)房群的情緒顯得悲觀了許多。
朋友圈的“成交截圖”都變成了“降價(jià)信息”，是不是真的已經(jīng)并不重要，重要的是越來(lái)越多人開(kāi)始變得理性、猶豫，生怕自己“抄底”在了山腰上。
從8月份這次紅盤(pán)潮中也明顯能看出，新政之后存活下的房票大部分都是以投資保值為最終目的，“搖號(hào)打新”更多的是為了追求一個(gè)更為安全的價(jià)格空間。
這大部分投資需求必然不會(huì)去接盤(pán)價(jià)格高位的二手房，情緒上的傳遞也會(huì)使那些以自住為目的的購(gòu)房者產(chǎn)生猶豫，畢竟一跌就是幾十萬(wàn)，都是辛苦血汗。
4
什么樣的價(jià)格才有性?xún)r(jià)比？
以上是對(duì)目前二手市場(chǎng)的一個(gè)簡(jiǎn)單描述，都是已經(jīng)發(fā)生或正在發(fā)生的事情，對(duì)于購(gòu)房者而言，更重要的是采取什么樣的措施應(yīng)對(duì)。
至于二手房還要跌多久，上文已經(jīng)提過(guò)，判斷二手房市場(chǎng)企穩(wěn)的重要標(biāo)志是信貸政策寬松或者價(jià)格回落到合理估值。
房地產(chǎn)信貸政策短期內(nèi)寬松的可能性并不大，而且優(yōu)先照顧新房，除非是出現(xiàn)比較極端的行情，影響了土地市場(chǎng)和新房市場(chǎng)。
二手房指導(dǎo)價(jià)指導(dǎo)的并不是房?jī)r(jià)，而是信貸，進(jìn)一步限制了二手房市場(chǎng)的杠桿。如果杭州也跟進(jìn)，那么必然是對(duì)二手市場(chǎng)的二次打擊。
另外，什么樣的價(jià)格可以算是合理估值，這個(gè)方面每個(gè)人都有自己的判斷。
個(gè)人認(rèn)為，判斷二手房合理估值有兩個(gè)重要的維度，一是區(qū)域內(nèi)的新房限價(jià)，二是去年放水前的市場(chǎng)價(jià)格。
區(qū)域新房限價(jià)是政府制定的合理價(jià)格，可以理解為市場(chǎng)的底部，只要不發(fā)生極端情況，一般情況下很難跌破新房限價(jià)。
二手房可以以新房限價(jià)作為參照，綜合評(píng)估位置、品質(zhì)、戶(hù)型、裝修、學(xué)區(qū)等因素的差異，對(duì)二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行評(píng)估。
去年放水前的市場(chǎng)價(jià)格差不多就是19年底~20年上半年的價(jià)格，這也是自2018年中之后經(jīng)歷了2年橫盤(pán)的價(jià)格，可以再計(jì)算10%的漲幅作為判斷當(dāng)前二手性?xún)r(jià)比的依據(jù)，基本上也符合新房限價(jià)判斷法。
目前二手房掛牌價(jià)格普遍回落到去年9月份左右，個(gè)人認(rèn)為還有一部分下探的空間。
當(dāng)然，在這一年內(nèi)出現(xiàn)了不小的板塊分化，以上方法并不適用于所有板塊，還是要具體小區(qū)具體分析了。
不幸在年初“高位接盤(pán)”的朋友也不用太過(guò)擔(dān)心，杭州這座城市今年經(jīng)歷了不少變故，不過(guò)整體向好的趨勢(shì)還在，損失的最多就是時(shí)間和利息成本。
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