01
我手里有一套采荷的學(xué)區(qū)房,一套濱江區(qū)的普通小區(qū)住宅。目前小孩子離上學(xué)還有好幾年，到底該不該把兩套都賣了，再換一套濱江區(qū)大一點(diǎn)的二手房住宅？比如說白金海岸的大戶型。
劉園：
以他的情況置換是肯定要的，但是如果考慮到他的通勤時(shí)間，還有以及小孩子上學(xué)的情況的話，我們置換的過程當(dāng)中可以考慮一下哪一個(gè)更重要。
如果通勤時(shí)間差不多，那么選擇換成大戶型的話，全家的居住感肯定會(huì)有一個(gè)質(zhì)的提升。當(dāng)然了采荷的學(xué)區(qū)，肯定是比白金海岸的聞濤小學(xué)肯定要好很多。如果更在乎這個(gè)學(xué)校的話，其實(shí)采荷這一套是可以保留的。
如果經(jīng)濟(jì)允許的話，可以把濱江的這一套普通住宅給置換掉，換成采荷周邊的大套戶型。整體的居住品質(zhì)跟學(xué)區(qū)的話就可以兼得了。
02
我和太太都是杭州戶口，名下各有一套房。一套是龍湖武林九里的120平米的洋房，另外一套是復(fù)地黃龍和山的89平米的洋房�，F(xiàn)在想賣掉其中一套置換，請(qǐng)問老師是建議賣掉哪套？哪里有150-160平米，總價(jià)800萬以內(nèi)的改善型二手房推薦？
劉園：
其實(shí)目前的一個(gè)二手房市場(chǎng)來看的話，成交量已經(jīng)連續(xù)下跌好幾個(gè)月了。10月的話可能成交量可能會(huì)跌破3000套，這樣的情況下的話，我們考慮兩套房子哪一套會(huì)更加容易出手。
綜合它整一個(gè)區(qū)位優(yōu)勢(shì)、總價(jià)門檻以及本身產(chǎn)品的保值性來看的話，我會(huì)更建議出售黃龍和山89平米的這套洋房，而保留武林九里的這一套120平米的一個(gè)洋房產(chǎn)品。
至于800萬的整個(gè)預(yù)算的話，其實(shí)從整個(gè)杭州來看，它的可選擇余地還是挺大的。比如說像申花、城東新城、文暉，還有的話未來科技城、濱江、奧體、錢江世紀(jì)城等，都是有二手房可以選擇的。
03
杭州臨安區(qū)的美的西徑曉風(fēng)苑可以投資嗎？
劉園：
臨安區(qū)作為杭州范圍內(nèi)**不限購的區(qū)域，它其實(shí)在過去幾年吸引了大量外來購房者進(jìn)入。其中也包括了很大一部分的投資購房者，其實(shí)現(xiàn)在臨安整個(gè)市場(chǎng)投資的熱情其實(shí)是下降，還蠻明顯的。
如果要在臨安投資的話，其實(shí)也可以做一個(gè)排序，越靠近未來科技城越值得投資。
那靠近未來科技城地鐵沿線的樓盤可以排在首位；其次的話，是地鐵16號(hào)線沿線的一系列的地鐵盤；剩下就是最后這一部分的樓盤。
西徑曉風(fēng)苑這個(gè)盤是美的入駐杭州之后拿的**塊地，品質(zhì)上可能還可以，但是它的地理位置的話是在西徑山國(guó)家森林公園的后面。
它不靠地鐵周邊的配套，可能更適合自住型，如果是作為投資來看的話，可能并不是特別好的選擇。
04
女兒是2021年的8月份人才落戶，掛靠在親戚的房產(chǎn)證下面，7月份在杭州自己已經(jīng)開始繳納社保，現(xiàn)在可以買房嗎？
劉園：
根據(jù)85新政之后最新要求，如果落戶不滿5年，是需要在杭州繳滿2年的社保才可以買房的。以她這樣的情況，7月才開始繳納社保顯然是不足兩年的，所以她目前是不具備購房資格的。
05
九堡豐收湖板塊的前景會(huì)怎么樣呢？
劉園：
豐收湖板塊也是今年以來杭州市場(chǎng)上的一個(gè)熱門板塊，可以看到它的前景是越來越好的。
首先的話是豐收湖板塊以豐收湖公園為核心，圍繞它周邊來展開的一系列規(guī)劃，目前的話公園是已經(jīng)開放了。很多同事其實(shí)跟我說，住在周邊的居民常常會(huì)去這里游玩打卡溜娃之類的。
其次的話就是說依托豐收湖板塊，周邊有個(gè)錢塘智慧城，它目前有超過5000多家企業(yè)入駐。而且電商也是在整個(gè)風(fēng)口上，所以它產(chǎn)業(yè)會(huì)帶來的相應(yīng)的人口紅利還是比較可觀的。
第三個(gè)是它的地鐵規(guī)劃預(yù)期，就是南北快線的豐收湖站。這里的話是有未來規(guī)劃預(yù)期的。
另外還有一個(gè)比較重磅的，今年落地的龍湖天街，這是它在杭州的第8座天街，有大型的購物中心五星級(jí)酒店等等。對(duì)于這一整個(gè)板塊的未來的氣質(zhì)是會(huì)有一個(gè)大的改變的。
所以整體來說的話。豐收湖板塊整體的前景還是非�？春玫�。
06
之江未來社區(qū)地塊的土地拍賣了嗎？
劉園：
之江未來社區(qū)的土地，應(yīng)該說是接下來之江板塊內(nèi)最受關(guān)注的一個(gè)住宅項(xiàng)目了。目前為止的話，這一個(gè)未來社區(qū)項(xiàng)目只落地了一期的鄰里中心建設(shè)，可能在今年年底的話就會(huì)正式落成了。
至于它住宅二期的地塊，目前還沒有掛牌也沒有出讓。
07
我工作的地方是在拱墅區(qū)嘉里中心的附近，想要請(qǐng)老師幫忙推薦一下地鐵方便，預(yù)算在500萬以內(nèi)的新房。
劉園：
工作在嘉里中心附近，可能通過地鐵的鳳起路站通行是最常態(tài)的一個(gè)情況。針對(duì)這樣子的情況的話，鳳起路站的地鐵1號(hào)線、2號(hào)線沿線的地鐵樓盤，其實(shí)都可以考慮。
如果是500萬以下的新房，可以考慮大城東板塊、市北、蕭山科技城等會(huì)有比較集中的供應(yīng)。
具體到個(gè)盤的話，我們可以看一下艮北的潮聽明月，是由綠城開發(fā)的。對(duì)應(yīng)的100多平米戶型，4萬多的價(jià)格是比較合適的。
還有的話可能艮北還有一個(gè)盤，戶型會(huì)大一點(diǎn)
但是總價(jià)也會(huì)高一點(diǎn)。像世茂的風(fēng)頌府，它前期的話可能首開比較低調(diào)，大家關(guān)注到的比較少。
另外的話像市北的房源也不錯(cuò)，就是濱江的兩個(gè)樓盤以及招商的兩個(gè)樓盤近期都在售的。
08
我目前是有兩套房子，打算要賣一套更換一套改善。價(jià)格是要求在600萬以內(nèi)的，120平米左右的房子，建議哪些樓盤可以挑選？
劉園：
目前市場(chǎng)上，500-600萬的中高端改善型的房源，其實(shí)還是比較俏的。
總體來看的話。它主要分布在城東新城、文暉、三塘大關(guān)，還有的話武林新城、錢江世紀(jì)城等一系列的板塊。
比如說文暉板塊的和品府，以及它的整一個(gè)限價(jià)在5萬出頭一點(diǎn)，它的戶型面積段也比較多
可選的余地比較大，接下來也會(huì)加推。
還有的話不遠(yuǎn)處的一個(gè)望品，也是濱江出品的，也可以考慮一下。
另外，大關(guān)的一個(gè)檀映里。還有的話武林新城的春熙上和灣等，也有一部分房源接下來會(huì)推出，可以重點(diǎn)關(guān)注一下。
中等改善類的房源的話，目前在市場(chǎng)上反而是比較難搖的。
其實(shí)他目前的情況的話，也可以考慮去二手房市場(chǎng)看看，可能相比較而言，會(huì)比新房更早買到。
09
我已經(jīng)退休了，在杭州打工，無購房資格。但是不想繼續(xù)租房，想要購買80-90平米的公寓，買哪里比較好？
劉園：
其實(shí)杭州市面上，公寓類產(chǎn)品很多是集中在小戶型30-50平米，然后或者說跳一檔直接到了100多平米，甚至是200-300平米的大平層產(chǎn)品，就是這個(gè)區(qū)間它是比較尷尬的。
80-90平米的小戶型公寓，可以去看看城北的融創(chuàng)運(yùn)河印、杭州新天地等一些現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房房源，可能還能淘到一些。
比較市中心一點(diǎn)的，可能文暉板塊的還沒開盤的蘇荷匯，它也有可能80-90平米的酒店式公寓產(chǎn)品。但是相比較前面兩個(gè)的話，前面兩個(gè)可能就單價(jià)在25000元/平米左右，200-300萬的總價(jià)就能拿下了。但是蘇荷匯這個(gè)的話明顯預(yù)算會(huì)更高一些，所以這位購房者還是要根據(jù)自己的預(yù)算來看看到底想買在哪里。
其實(shí)他已經(jīng)退休，如果作為養(yǎng)老用房的話，沒有購房資格，其實(shí)可以換一個(gè)思路。
比如說到不限購的臨安買房，其實(shí)青山湖或者說是沿線的16號(hào)沿線的地鐵盤的話，整體的預(yù)算也在200-300萬左右可以拿到，而且那邊的話生活環(huán)境會(huì)更好。
10
我沒有房子，想要買離紹興近一點(diǎn)，總價(jià)在650萬元左右，面積為140平米左右的房子，**是綠城、華潤(rùn)和萬科等等品牌房企的房子，那么請(qǐng)問老師有什么樓盤可以挑選嗎？
劉園：
其實(shí)看購房者的需求很明顯，是沖著亞運(yùn)村三兄弟來的，很可惜就是亞運(yùn)村已經(jīng)賣完了。
他要離紹興近的話，可供選擇的也就是蕭山跟濱江這兩個(gè)區(qū)域會(huì)多一些。如果去選的話，像錢江世紀(jì)城、奧體、濱江、市北等。前面兩個(gè)板塊其實(shí)都沒有新房供應(yīng)了，比較可惜。
后者的話像濱江的龍湖天曜城，可能總價(jià)上還要再往上加一點(diǎn)點(diǎn)。但是往下退一步的話，可選擇的余地就比較大了，比如說市北、南站新城等都可以選擇。
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