房?jī)r(jià)收入比概念
房?jī)r(jià)收入比是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。
按照國(guó)際慣例，目前比較通行的說(shuō)法認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3---6倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。
我國(guó)各個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比是不平衡的，中小城市的房?jī)r(jià)收入比多在六倍以下，相當(dāng)多的城市在4倍以內(nèi)，屬于房?jī)r(jià)不高的范疇，超過(guò)6倍的主要是一些大城市，據(jù)調(diào)查，全國(guó)大部分大中城市房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6倍，其中北京、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、南京、廣州、大連和西安的比率都超過(guò)了10。
房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)有嚴(yán)格內(nèi)涵的概念，具體應(yīng)用時(shí)要注意其到底是什么情況下的房?jī)r(jià)收入比。在西方，房?jī)r(jià)收入比有新建住宅的（新房交易)、也有舊有住宅的(二手房交易），所選取的房?jī)r(jià)是中位數(shù)價(jià)格，家庭收入是中位數(shù)收入。由于中國(guó)的住宅是按照平方米價(jià)格交易而不是按照套來(lái)交易，又由于納入中國(guó)家庭收入統(tǒng)計(jì)的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市這樣相對(duì)發(fā)達(dá)的城市，其房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算結(jié)果也存在很大差異，更為橫向比較帶來(lái)了困難。
房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算
一個(gè)國(guó)家的平均房?jī)r(jià)收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋的平均價(jià)格之比來(lái)計(jì)算，即：
房?jī)r(jià)收入比=每戶住房總價(jià)÷每戶家庭年總收入，其中，每戶住房總價(jià)和每戶家庭年總收入的計(jì)算公式分別如下：
每戶住房總價(jià)=人均住房面積×每戶家庭平均人口數(shù)×單位面積住宅平均銷售價(jià)格 每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口數(shù)×家庭人均全部年收入
房?jī)r(jià)收入比的衡量標(biāo)準(zhǔn)
盡管房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)全球通用的指標(biāo)，但其合理范圍卻沒(méi)有嚴(yán)格界定。世界銀行1998年對(duì)96個(gè)地區(qū)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，家庭收入在999美元以下（**收入戶）的國(guó)家（地區(qū)），房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入戶）的國(guó)家（地區(qū)），房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為9；家庭收入在10000美元以上（高等收入戶）的國(guó)家（地區(qū)），房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為5.6。各國(guó)（地區(qū)）房?jī)r(jià)收入比的數(shù)值是高度離散的，這96個(gè)地區(qū)**的為30，**的為0.8，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。一般而言，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6就可視為泡沫區(qū)。
歐美國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比口徑，既包括新建住宅、也包括舊有住宅（成交量遠(yuǎn)大于一手房），且多數(shù)國(guó)家采用的是按套計(jì)價(jià)，取中位數(shù)房?jī)r(jià)和中位數(shù)家庭收入。我國(guó)目前只有一手住宅的全國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，采用按面積計(jì)價(jià)，房?jī)r(jià)和家庭收入都取平均數(shù)，而且由于統(tǒng)計(jì)困難，居民家庭收入統(tǒng)計(jì)無(wú)法涵蓋各種隱性收入，普遍存在少估現(xiàn)象，因此，我國(guó)與歐美國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比可比性并不強(qiáng)。根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，我們認(rèn)為全國(guó)房?jī)r(jià)收入比保持在7.0-7.5內(nèi)屬于合理區(qū)間，低于7.0屬于偏低區(qū)間，高于7.5屬于偏高區(qū)間。
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