舊改
1、是企業(yè)行為，房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主談賠償后又要和政府談補繳地價，公租房，容積率等等。
2、兩邊都要談好，一邊要價高了可能賺的錢也會少些了。
3、舊改主要是開發(fā)商的一種商業(yè)手段，其形式還是一種商業(yè)投資行為，政府不可能直接行政介入。
棚改
1、棚戶區(qū)改造房是指棚戶區(qū)內(nèi)將要被改造拆遷的住房，是依法擁有被拆遷房屋的所有。
2、棚改不允許明面的商業(yè)利益行為，即所有的房屋建成后只要回遷房和人才、保障型租賃用房。
3、棚戶區(qū)改造是我國政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭改造件而推出的一項民心工程。
棚改與舊改有哪些區(qū)別
政策適用范圍不同
棚戶區(qū)改造政策主要適用于老舊住宅區(qū)，全市范圍內(nèi)使用年限20年以上，且滿足“存在住 房質(zhì)量、消防等安全隱患”、“使用功能不齊全”、“配套設(shè)施不完善”這三個條件之一的，以及使用年限雖不足20年但按照《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125-2016）鑒定危房等級為D級的住宅區(qū)可以適用棚戶區(qū)改造政策。
福田區(qū)的“河套北區(qū)改造項目“就屬于棚戶區(qū)改造，根據(jù)南園街道辦事處張貼公告顯示，該項目于5月11日啟動**階段棚改前期意愿征集，征集范圍包括8個小區(qū)，樓體都比較破舊。
補償獎勵標(biāo)準(zhǔn)不同
棚戶區(qū)改造項目的貨幣補償按照《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（市政府令292號）的規(guī)定執(zhí)行，產(chǎn)權(quán)調(diào)換按照套內(nèi)建筑面積1:1或建筑面積不超過1:1.2的比例執(zhí)行，允許增購不超過10㎡的建筑面積。
以棚改項目華富村為例，其拆賠比是套內(nèi)1：1 或建面1：1.18二選一；可以低價9000元/平的價格加購13平；可購的上限是25平，另外的12平可以當(dāng)時市場價的九折購買。
而城市更新的補償標(biāo)準(zhǔn)由項目實施主體與業(yè)主進行協(xié)商，并通過簽訂搬遷安置補償協(xié)議予以約定，沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。
項目實施模式不同
棚戶區(qū)改造采用“政府主導(dǎo)+國企實施+人才住房”的模式，以公共利益為目的，采取政府主導(dǎo)，以人才住房專營機構(gòu)為主，其他企業(yè)可以參與的模式，改造方式以拆舊建新為主，搬遷安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
舊改則遵循“政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參與”的原則，改造方式包括綜合整治、功能改變和拆除重建，所建住宅除搬遷安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性質(zhì)住房。
改造程序不同
棚改沒有明確規(guī)定，現(xiàn)實情況是參照城市更新或者政府征收程序進行，棚改項目的確定、權(quán)利人信息公示、異議處理等內(nèi)容并無章可循。
舊改則對程序有了明確的規(guī)定，包括意愿征集、城市更新單元規(guī)劃審批、實施方案、搬遷補償安置協(xié)議的簽訂、實施主體確認、預(yù)售及規(guī)劃驗收、回遷安置等等。
強制性不同
棚改實施過程中，因涉及公共安全利益，對于少數(shù)不服從改造的，可以通過行政征收、行政處罰程序等強制執(zhí)行。
舊改則完全遵循自愿原則，必須百分之九十五的業(yè)主同意方可拆除動工。
舊改接棒棚改對樓市有何影響
最近在穩(wěn)增長的重大的關(guān)節(jié)上啊，中國又放下了一招大旗，那就在前兩天**開常務(wù)會議的時候放出了大消息，重點改造建設(shè)小區(qū)水電氣路及光纖等配套設(shè)施，有條件的呢可以加裝電梯，配件停車設(shè)施，促進住戶戶內(nèi)的改造，并且?guī)佑嘘P(guān)的消費。
那么舊改會不會成為下一個棚改，它和棚改到底有什么不同呢？大規(guī)模的舊改對房價到底會產(chǎn)生哪些影響呢？
今天我們就跟大家好好聊聊這些問題，所謂舊改指的就是城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造，與棚戶改造它不同之處在于棚戶改造的關(guān)鍵是在于一個字拆，而舊改的關(guān)鍵在于一個字，改本質(zhì)是不同的，棚戶改造主要是通過對老舊鋪的拆除重建，釋放大量的購房的欲望，為當(dāng)?shù)孛癖妱?chuàng)造購房能力，從而帶動當(dāng)前房地產(chǎn)的火熱，推動房價的上漲。而老舊小區(qū)的舊改通常是對老舊小區(qū)的修修補補，比如說外墻翻新，增加電梯，鋪設(shè)光纜等改造設(shè)施，來這種方式對于那些三四線城市樓市將起到和這種棚戶改造不同的效果。
對比棚改和此次的舊改，我們不難發(fā)現(xiàn)兩者的相似之處，在于啊都是在經(jīng)濟下行階段，政府推出的穩(wěn)增長的政策，都是通過改善城鎮(zhèn)居民的居住條件，起到拉動投資帶動消費的作用。而兩者的政策的著力點和落腳點卻有很大的區(qū)別在哪？
具體體現(xiàn)在首先棚改是重在地產(chǎn)，舊改側(cè)重基建，棚改政策主要是通過拉動房地產(chǎn)的投資穩(wěn)增長，而舊改政策意圖主要是通過老舊小區(qū)的改造升級，拉動有效的基建投資和消費的需求，對房地產(chǎn)的需求影響是非常有限。
其次舊改強調(diào)促需求，棚改兼顧去庫存。此次舊改主要著眼于通過改造老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，創(chuàng)造新增基建的投資需求。棚改則一方面啊意在通過穩(wěn)定房地產(chǎn)投資對沖經(jīng)濟下行的壓力。另一方面貨幣化的安置模式也能夠起到降低房地產(chǎn)的地產(chǎn)庫存，化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險的作用。第三點就是舊改投資周期短，見效快，棚改的則相對是緩慢的。棚改由于棚戶區(qū)的拆除和新建住房的施工和銷售，因此投資的回報較長，政策見效相對是比較緩慢的，而老舊小區(qū)的改造項目投資周期一般很短，一般半年之內(nèi)就會完成，邊際效應(yīng)是非常明顯的，資金周轉(zhuǎn)也比較快，而且能夠迅速轉(zhuǎn)化為消費的能力。
第4點，棚改目前來看已經(jīng)接近尾聲，舊改空間是巨大，棚改已經(jīng)歷經(jīng)了10年的時間，有效需求已經(jīng)得到了較為充分的滿足。房價上漲壓力加大，也使得部分地區(qū)的棚改面臨調(diào)控的壓力。而舊改作為基建投資的新抓手，未來的投資空間依然是巨大。據(jù)初步統(tǒng)計，全國目前共有老舊小區(qū)近16萬個，涉及居民超過了4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。初步估算，我國城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可高達4萬億元左右，如果改到期為5年的話，每年可新增投資約8000億元以上。
從現(xiàn)實來分析，老舊小區(qū)的衰敗目前來看正在成為一個社會問題，而舊改的到來確實有助于改變這一格局，無論是改造水電、煤氣，還是家裝電梯、停車場，都會明顯提升老舊小區(qū)外在形象和居住的質(zhì)量，自然會帶動老舊小價值的提升。但我認為這種減緩衰敗并不等于可以成為新的樓市的發(fā)動機。一方面舊改無論是小修小補還是大拆大建，都難以知道大量的新增的住房需求。小增小補只會改變個別區(qū)域的房產(chǎn)評估的估值，不改變房地產(chǎn)市場的存量，大拆大建沒有貨幣補補貼這種刺激的話，沒有拆遷戶帶資入場，也很難攪熱樓市。
另一方面就改服從就是市場化的商業(yè)邏輯，如果政府補貼有限的話，而且無利可圖的話，大拆大建它就很難推進。即便是有利可圖的話，但如果利益主體復(fù)雜交錯，矛盾也會滋生。城中村改造尚且都有多年推進不下去，又何況這種老舊小區(qū)的整體改造，據(jù)我來看，老舊小區(qū)的改造，目前走的還是民生工程的這種路線，意在穩(wěn)定投資和提振消費，從而刺激房價。所以可以預(yù)見舊改對房地產(chǎn)的影響啊，咱就不必高估了。
