居住權(quán)的定義
居住權(quán)是權(quán)利人依據(jù)合同或遺囑而取得的，在他人享有所有權(quán)的住宅上為滿足生活居住需要所設(shè)立的一種享有占有、使用權(quán)能的用益物權(quán)。
《民法典》相關(guān)條款解讀
第三百六十六條 居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。
1.居住權(quán)是用益物權(quán)，具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性。不同于基于家庭關(guān)系等產(chǎn)生的居住他人住宅的權(quán)利，居住權(quán)人除了能行使占有、使用權(quán)，還因居住權(quán)具有支配性和排他性，在遭受侵害時(shí)，可采用物權(quán)的保護(hù)方法實(shí)現(xiàn)其長期、穩(wěn)定生活居住的目的；
2.居住權(quán)的設(shè)立用于滿足生活居住需要，其目的主要是滿足特定人群的居住需求；
3.居住權(quán)的客體為“他人的住宅”，而非“房屋”，因此在商鋪等經(jīng)營性用房上設(shè)立居住權(quán)是不被立法認(rèn)可的。
第三百六十七條 設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。
居住權(quán)合同一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的條件和要求；
（四）居住權(quán)期限；
（五）解決爭議的方法。
1.設(shè)立居住權(quán)的合同應(yīng)采用書面形式，即要式合同。此規(guī)定有利于后續(xù)進(jìn)行登記，明確雙方當(dāng)事人之間的意思表示，但設(shè)立居住權(quán)并未限制必須專門訂立合同，在其他合同中通過部分條款約定設(shè)立居住權(quán)也被認(rèn)可；
2.第二款是對(duì)居住權(quán)合同條款的不完全列舉，僅具有提示說明的功能。此外，合同中可約定的內(nèi)容并不僅限于以上條款，居住權(quán)設(shè)立有償與否、住宅的改良和修繕、物業(yè)費(fèi)用的繳納、雙方違約責(zé)任承擔(dān)以及居住權(quán)期限內(nèi)設(shè)立居住權(quán)的住宅是否可以出租等，也屬于居住權(quán)合同的常見條款。
第三百六十八條 居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。
1.居住權(quán)原則上無償設(shè)立，同時(shí)法條明確可以通過約定排除該規(guī)定的適用，從尊重意思自治與合同自由的角度出發(fā)，選擇有償設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)尊重當(dāng)事人的意思自治；
2.居住權(quán)的設(shè)立采取登記生效主義（而非登記對(duì)抗主義），需經(jīng)過登記才發(fā)生物權(quán)效力， 居住權(quán)未經(jīng)登記的，不發(fā)生效力，但此時(shí)當(dāng)事人之間居住權(quán)合同仍產(chǎn)生效力。
第三百六十九條 居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。
1.居住權(quán)的不可轉(zhuǎn)讓或繼承，為強(qiáng)制性規(guī)定，即使居住權(quán)人與所有權(quán)人之間約定居住權(quán)可轉(zhuǎn)讓或繼承，亦為無效。由于居住權(quán)具有較強(qiáng)的人身依附屬性，規(guī)定其只能為特定人所享有，不得轉(zhuǎn)讓、繼承，這與第三百六十六條中僅賦予居住權(quán)人占有和使用權(quán)能的規(guī)定一脈相承，也與居住權(quán)為了滿足特定人群的居住需求的立法目的一致；
2.對(duì)設(shè)立居住權(quán)的住宅進(jìn)行出租，原則上是禁止的，但居住權(quán)人可通過約定，在所有權(quán)人同意的前提下將住宅用于出租。
第三百七十條 居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。
1.關(guān)于居住權(quán)消滅的事由，法條中規(guī)定了兩種情形，即居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡。對(duì)于當(dāng)事人未約定居住權(quán)存續(xù)期間的，居住權(quán)自居住權(quán)人死亡時(shí)消滅，即居住權(quán)以居住權(quán)人的生存為限；對(duì)于約定了存續(xù)期間的，期間屆滿后居住權(quán)消滅；
2.需要指出的是，若居住權(quán)人在居住權(quán)存續(xù)期間內(nèi)死亡，居住權(quán)消滅，同時(shí)根據(jù)第三百六十九條之規(guī)定，居住權(quán)不得繼承，居住權(quán)人的繼承人不可以主張繼承。
第三百七十一條 以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。
除了通過合同約定的形式外，《民法典》規(guī)定還可以通過遺囑的方式設(shè)立居住權(quán)。、
居住權(quán)制度將改變中國老齡化社會(huì)養(yǎng)老的負(fù)擔(dān)？
央視網(wǎng)報(bào)道好消息，居住權(quán)入點(diǎn)將為老年人以房養(yǎng)老提供法律保障，報(bào)道居住權(quán)正式進(jìn)入我國法律體系。那么央視網(wǎng)報(bào)道就指出了，說民法典被譽(yù)為社會(huì)生活的百科全書，根據(jù)全國人大常委會(huì)的決定，中華人民共和國民法典草案將提請(qǐng)十三屆全國人大三次會(huì)議審議，這就意味著我國依法保護(hù)民事權(quán)利將進(jìn)入全新的民法典時(shí)代。
每個(gè)人的生活都將因?yàn)檫@部法典的誕生而被深刻改變。
民法典為什么對(duì)每個(gè)人都如此重要？**的變化就是我們熟悉的法這個(gè)說法沒有了，取而代之是編民法典正式問世后，現(xiàn)行的婚姻法、繼承法、民法通則、收養(yǎng)法、擔(dān)保法、合同法、物權(quán)法、侵權(quán)責(zé)任法、民法總則將同時(shí)廢除，取而代之的是新編纂的供七、編民法典草案，依次為總則篇、物權(quán)篇、合同篇、人格權(quán)篇、婚姻家庭篇、繼承篇、侵權(quán)責(zé)任篇以及負(fù)責(zé)共1260條，那么這也創(chuàng)下新中國立法史上的新紀(jì)錄。
央視網(wǎng)指出，居住權(quán)制度的增設(shè)是此次民法典草案物權(quán)編中的一大亮點(diǎn)，以前只要不賣這1000萬的房子，的確不能靠房子改成生活，但是此次民法典草案中增設(shè)居住權(quán)制度后，就可以把1000萬的房產(chǎn)賣出600萬，在依法嚴(yán)格執(zhí)行居住權(quán)登記后可以保留居住權(quán)，這樣就可以把房子提前變現(xiàn)，用來改善生活了。
居住權(quán)制度的設(shè)立也將為老年人以房養(yǎng)老提供法律保障。
央視網(wǎng)報(bào)道指出，我1000萬的房子賣600萬，為什么？因?yàn)楸Ａ粢粋�(gè)居住權(quán)，而且居住權(quán)要登記，你將來不能攆走，你在賣的那個(gè)人也必須承受這個(gè)負(fù)擔(dān)，誰買了都有的賺，一個(gè)1000萬的房子花600萬買了，是上面有個(gè)負(fù)擔(dān)，但老年人去世之后就變成一個(gè)無負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)了，那么1000萬的房產(chǎn)原來只能作為遺產(chǎn)用，現(xiàn)在怎么樣？可以提前變現(xiàn)了，用來養(yǎng)老治病，用來改善生活質(zhì)量，減輕了子女的負(fù)擔(dān)。
所以居住權(quán)制度也有利于改變中國老齡化社會(huì)養(yǎng)老的負(fù)擔(dān)這樣一個(gè)格局。
我們看上面的報(bào)道，我反復(fù)提出的所有權(quán)，也就是產(chǎn)權(quán)跟居住權(quán)與使用權(quán)分離模式的體現(xiàn)，也就是我提出的陵園置業(yè)模式的a加b方案。原來一套房子只能一個(gè)人擁有所有權(quán)加居住權(quán)，而現(xiàn)在可以分開擁有了一個(gè)人擁有所有權(quán)a另一個(gè)擁有居住權(quán)b a跟b相輔相成，組合成一個(gè)家庭類似結(jié)婚，其中使用權(quán)備案合同就是結(jié)婚證，抵押合同備案就是婚前財(cái)產(chǎn)公證，雙方是各取所需，同時(shí)約法三章。
你比如說上面央視網(wǎng)提出的一套房子1000萬，賣出了所有權(quán)600萬，保留居住權(quán)400萬，那么就相當(dāng)于a買走所有人權(quán)600萬， B擁有居住權(quán)400萬，未來所有權(quán)房價(jià)上漲，a獲益、居住權(quán)價(jià)值、房租上漲，b獲益，同時(shí)可以帶租轉(zhuǎn)讓，那么互相保持獨(dú)立流動(dòng)性。
你比如說房價(jià)漲到1200萬的話，房租沒有上漲，那么相當(dāng)所有權(quán)漲價(jià)200萬，a可以獲利200萬，a此時(shí)轉(zhuǎn)讓的話，但是僅僅所有權(quán)房本更名，那么b繼續(xù)居住接盤的人僅僅800萬就買了這套房子所有權(quán)，而不用花1200萬，相當(dāng)b的400萬一直成了a的杠桿。
同樣 b也可以轉(zhuǎn)讓，又叫做轉(zhuǎn)租，相當(dāng)居住權(quán)轉(zhuǎn)讓，而不影響所有權(quán)的變更。你比如說房租漲了，這是b活力，而a沒有活力。我們常說的買賣不破租賃就是這個(gè)道理。這種所有權(quán)跟居住權(quán)分離的模式在國外已經(jīng)非常成熟了，只是中國還處于試點(diǎn)。本次央視網(wǎng)的報(bào)道就是讓居住權(quán)的確立得到國家法律層面的認(rèn)可。
