如果害怕房?jī)r(jià)下跌，該如何買(mǎi)房？其實(shí)看到今天這個(gè)題目，很多網(wǎng)友肯定會(huì)說(shuō)，如果害怕房?jī)r(jià)下跌，干脆不要買(mǎi)房了，可是不買(mǎi)房又擔(dān)心這房?jī)r(jià)上漲更買(mǎi)不起，該怎么辦？這種既擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌，又害怕房?jī)r(jià)上漲的顧慮，就是中國(guó)所有買(mǎi)房的人的心態(tài)。在沒(méi)有解決顧慮的時(shí)候，多數(shù)人選擇降價(jià)退房的所謂維權(quán)方式。那就是如果降價(jià)了，那就罵開(kāi)發(fā)商，罵銷(xiāo)售員說(shuō)房子質(zhì)量有問(wèn)題要不退房，要不補(bǔ)齊降價(jià)差價(jià)，于是恒大推出了無(wú)理由退房的銷(xiāo)售模式，通過(guò)增加退房的難度來(lái)達(dá)到無(wú)法退房的目的，其實(shí)完全可以用保險(xiǎn)的方案來(lái)解決降價(jià)的顧慮。
就像汽車(chē)保險(xiǎn)買(mǎi)了保險(xiǎn)的車(chē)主出了事故就有保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)賠償，相反沒(méi)有買(mǎi)保險(xiǎn)的，那就是自己承擔(dān)損失。保險(xiǎn)**的好處是提前告訴了當(dāng)事人風(fēng)險(xiǎn)的存在，給了當(dāng)事人的前置選擇，到底是自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)還是轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。如果自己愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失呢，那么就可以不買(mǎi)保險(xiǎn)，這種當(dāng)事人就屬于高風(fēng)險(xiǎn)者。如果自己不想承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失，那么就買(mǎi)一份保險(xiǎn)，這種當(dāng)事人就屬于低風(fēng)險(xiǎn)者。
那么買(mǎi)房是否也可以有一種房?jī)r(jià)下跌保險(xiǎn)，提前告訴購(gòu)房者，風(fēng)險(xiǎn)的存在可以購(gòu)買(mǎi)房?jī)r(jià)下跌保險(xiǎn)，如果房?jī)r(jià)下跌了，那么就會(huì)有人替自己承擔(dān)下跌的損失�，F(xiàn)在這種房?jī)r(jià)下跌保險(xiǎn)來(lái)了，比如一套房子是買(mǎi)的時(shí)候100萬(wàn)，如果跌到了90萬(wàn)，業(yè)主肯定心里特別的難受，但是如果下跌的10萬(wàn)損失有人來(lái)補(bǔ)償，那么房主自然就不著急了。
那么補(bǔ)償?shù)娜耸菫槭裁匆a(bǔ)償？補(bǔ)償?shù)娜艘欢ㄊ钦J(rèn)為不會(huì)下跌，所以愿意用上漲的收益來(lái)交換下跌的損失。比如這套100萬(wàn)的房子啊漲到了120萬(wàn)，那么盈利的20萬(wàn)就可以補(bǔ)償這個(gè)人來(lái)拿走的一部分，那么雙方就可以換手成交了。換手就是消滅分歧，就是交換預(yù)期。
一個(gè)看漲的人跟一個(gè)看跌的人交換預(yù)期，就是分歧化解雙方的立場(chǎng)發(fā)生了轉(zhuǎn)變。其實(shí)本來(lái)看跌的人有了下跌，保險(xiǎn)這個(gè)時(shí)候不再擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌，甚至心里還有點(diǎn)樂(lè)意房?jī)r(jià)下跌，因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌了，房子還是自己的，但是自己可以白白的拿到下跌的保險(xiǎn)。同樣看漲的人僅僅用了比如10萬(wàn)元的保證金，相當(dāng)于10倍的杠桿就撬動(dòng)了這套房子。如果房?jī)r(jià)上漲收獲大部分漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)比自己買(mǎi)房合適了很多，相當(dāng)于房主的房子成為了自己的杠桿，還沒(méi)有利息。
下跌保險(xiǎn)跟看漲期權(quán)是一對(duì)對(duì)應(yīng)的關(guān)系，雙方各取所需，也就是用下跌的風(fēng)險(xiǎn)去交換上漲的收益。再比如就像男女雙方結(jié)婚也是各取所需的對(duì)應(yīng)關(guān)系，男方享受了女方的年輕美貌，而女方享受了男方的事業(yè)有成，領(lǐng)了結(jié)婚證，雙方就可以名正言順的各取所需。男方掙了錢(qián)跟女方分享，男方賠了錢(qián)自己承擔(dān)�，F(xiàn)在這種各取所需的交換模式作用，在房地產(chǎn)上，南方就是看漲期權(quán)，同時(shí)也是下跌保險(xiǎn)，女方就是房主，旱澇保收代價(jià)就是青春損失。
我們來(lái)一起看一看房產(chǎn)中的實(shí)際案例，求購(gòu)北京通州區(qū)love的、商住公寓，看漲期權(quán)，要求小戶(hù)型精裝修，大品牌林地鐵有獨(dú)立房本，可以做同抵押登記。如果有業(yè)主有以上的房產(chǎn)，害怕房?jī)r(jià)下跌，就可以出售看漲期權(quán)作為自己房產(chǎn)的下跌保險(xiǎn)。雙方簽署看漲期權(quán)協(xié)議，根據(jù)當(dāng)前同小區(qū)同戶(hù)型二手房成交價(jià)格作為參考基準(zhǔn)價(jià)格約定是觀察期兩年，保證金是10%，觀察期內(nèi)上漲收益的60%，歸屬期權(quán)方比如總價(jià)是120萬(wàn)，業(yè)主把該房產(chǎn)的出售權(quán)委托給期權(quán)方，看漲期權(quán)方支付12萬(wàn)元保證金和1萬(wàn)元抵押房產(chǎn)金額，給該房產(chǎn)上抵押登記期權(quán)持有人拿不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)利證書(shū)。
兩年內(nèi)如果該房?jī)r(jià)上漲，比如期權(quán)人以150萬(wàn)元出售該房產(chǎn)，房主配合過(guò)戶(hù)，上漲收益30萬(wàn)中的60%，共18萬(wàn)屬于看漲期權(quán)人。上漲收益中的40%共計(jì)12萬(wàn)元是屬于業(yè)主。雙方解除期權(quán)協(xié)議，解除房產(chǎn)抵押，退還12萬(wàn)元保證金和1萬(wàn)元抵押金額。此時(shí)期權(quán)益人盈利18萬(wàn)，投資凈收益率是18萬(wàn)÷13萬(wàn)等于138%。此時(shí)如果業(yè)主不愿意過(guò)戶(hù)，可以支付給期權(quán)人18萬(wàn)盈利，退還12萬(wàn)保證金和1萬(wàn)元抵押金。
雙方解除期權(quán)協(xié)議，解除房產(chǎn)抵押，此時(shí)期權(quán)人盈利同上，兩年內(nèi)如果房?jī)r(jià)下跌，期權(quán)人無(wú)法按照120萬(wàn)元賣(mài)出，那么期權(quán)人要不以120萬(wàn)元買(mǎi)下該房產(chǎn)，業(yè)主退還保證金，要不期權(quán)人放棄保證金，業(yè)主僅退還1萬(wàn)元抵押金額，解除期權(quán)協(xié)議和房產(chǎn)抵押登記，此時(shí)相當(dāng)于期權(quán)人損失了12萬(wàn)，看漲期權(quán)人損失的12萬(wàn)就相當(dāng)于業(yè)主的下跌保險(xiǎn)。
兩年內(nèi)如果房?jī)r(jià)平穩(wěn)，期權(quán)人可以以120萬(wàn)出售該房產(chǎn)，或者自己買(mǎi)進(jìn)該房產(chǎn)，業(yè)主退還12萬(wàn)元保證金和1萬(wàn)元抵押抵押金額解除期權(quán)協(xié)議和房產(chǎn)抵押登記，此時(shí)期權(quán)人不賠不賺。
看漲期權(quán)相當(dāng)于業(yè)主的下跌保險(xiǎn)，就是如果房?jī)r(jià)下跌損失由期權(quán)人承擔(dān)，但是如果房?jī)r(jià)上漲，業(yè)主還能盈利漲幅的40%，此時(shí)業(yè)主不管是房?jī)r(jià)上漲還是下跌都是盈利的，只有房?jī)r(jià)評(píng)委是不賠不賺。
