◆ 一個(gè)商業(yè)綜合體里，商場的生意再好，也未必能把外圍商業(yè)街的生意帶動(dòng)起來。這是兩個(gè)不一樣的東西，面對的消費(fèi)群體完全不同。
◆ 淘寶沖擊了線下服裝市場，而美團(tuán)外賣和餓了么外賣挖深了餐飲市場，餐飲店鋪的輻射半徑擴(kuò)大了5公里。
◆ 數(shù)碼、家電、家居產(chǎn)品受電子商務(wù)的沖擊**。
◆ 靠近地鐵站的大體量酒店式公寓樓下的餐飲商鋪是**選擇；寫字樓樓下的商鋪是好東西，但很少很少，而且門檻高；住宅小區(qū)的底層商鋪是雞肋。
◆ 和酒店式公寓一樣，每年增加三四十萬人口的杭州，商鋪投資充滿機(jī)會(huì)。
◆ 住宅房剛需客戶千萬不要試圖通過投資商鋪來積累購房資金，商鋪只適合長期持有收租金。
◆ 千萬不要相信任何所謂大企業(yè)“承諾”的高回報(bào)。
商業(yè)綜合體遍地開花
這幾年杭州的商場有點(diǎn)像雨后春筍，一個(gè)接一個(gè)開業(yè)，到處都有。
銀泰自不必說，銀泰城在杭州遍地開花。還有寶龍廣場和龍湖天街兩大新勢力。
下沙、濱江、蔣村、三墩四座龍湖天街已經(jīng)開業(yè)，丁橋、錢塘新區(qū)兩座天街正在建設(shè)。
濱江、蕭山、下沙、富陽等四座寶龍廣場都開業(yè)多年；未來科技城、拱墅桃源、丁橋、大江東、臨安城區(qū)、臨安青山湖等地都有寶龍廣場在建。保不齊過兩年寶龍廣場會(huì)在數(shù)量上超過銀泰城。
還有萬象城和萬象匯、印象城、大悅城等等，這些普遍都是商業(yè)綜合體項(xiàng)目。
現(xiàn)在的商業(yè)綜合體項(xiàng)目通常是以一個(gè)大商場為主，再在商場外圍半圈建一條兩三層的商業(yè)街，然后樓上建酒店式公寓、酒店、寫字樓。
商場部分通常都是開發(fā)商100%自持經(jīng)營，不會(huì)分割對外銷售。商業(yè)街的商鋪則會(huì)分割對外銷售。
這種由開發(fā)商100%自持的商場，通常都做得還不錯(cuò)，商場業(yè)態(tài)豐富，能聚集人氣。
外圍的半圈商業(yè)街，各個(gè)項(xiàng)目之間差別挺大，有些做得還不錯(cuò)，但大多數(shù)商業(yè)街人氣寥寥。
商場內(nèi)部和外圍商業(yè)街
面對的消費(fèi)群體完全不同
原因在于定位和業(yè)態(tài)品牌的巨大差異。
外圍商業(yè)街的業(yè)態(tài)普遍是大眾創(chuàng)業(yè)的品牌，剛起步不久，經(jīng)營能力、資金厚度都不夠。
能夠進(jìn)入商場內(nèi)部的各業(yè)態(tài)品牌普遍已經(jīng)比較成熟，連鎖品牌的直營店或者加盟店，這些商家的經(jīng)營能力、資金厚度都要高出一大截。
商場內(nèi)部還有開發(fā)商強(qiáng)大的運(yùn)營能力和品牌影響力保駕護(hù)航，雙保險(xiǎn)，商場內(nèi)部是富二代企二代創(chuàng)業(yè)，外圍商業(yè)街是純草根創(chuàng)業(yè)，這個(gè)差距是巨大的。
可能會(huì)這樣想：大樹底下好乘涼，商場生意好人氣旺，外圍商業(yè)街總能沾點(diǎn)光吧？
大樹底下確實(shí)能乘涼，確實(shí)能沾到光，多多少少。但這類商鋪的銷售價(jià)格也更高，業(yè)主的租金期望值自然也更高。商家沾到的這點(diǎn)光，是否能覆蓋交給房東的高租金呢？
如果承租商家的利潤得不到保證，那就會(huì)抬高商鋪的換租率。
對于慕商場之名趕過來的消費(fèi)者，應(yīng)該是期望比自家樓下商業(yè)街更好的消費(fèi)體驗(yàn)，外圍商業(yè)街恰恰難以做到這一點(diǎn)。如果能做到，就進(jìn)商場內(nèi)部了，畢竟商場內(nèi)部的消費(fèi)環(huán)境要比商業(yè)街好得多。
席卷全國各地的商鋪投資騙局
售樓處：“10萬一個(gè)平方的億達(dá)廣場的沿街商鋪要不要？全國開了幾百家的億達(dá)廣場哦，買到就是賺到！”
投資者：“什么？你們這郊區(qū)賣10萬？”
售樓處：“對的呢，我們億達(dá)廣場全國開了幾百家呢，租金都很高，買到就是賺到，而且我們還包租，我們億達(dá)簽合同保證6年租金回報(bào)率達(dá)到40%，10年就能租金回本，妥妥的一鋪養(yǎng)三代！”
投資者：“這么好呀？那試試看吧……”
這是前幾年風(fēng)靡一時(shí)的商鋪詐騙套路。跟風(fēng)的投資者沒想到“羊毛出在羊身上”這個(gè)基本的邏輯：并不是因?yàn)閮|達(dá)廣場的商鋪?zhàn)饨鸶�，所以商鋪理�?yīng)賣得貴。而是因?yàn)樯啼佡u得貴，所以租金給得高。
脫離包租后的租金收益自然是一地雞毛。甚至很多項(xiàng)目從頭到尾就是一場“你看上他租金，他惦記你本金”的騙局。
商鋪一賣，就亮出了鐮刀。
隨之而來的便是杭州多個(gè)區(qū)政府“迎來”一波接一波的商鋪業(yè)主維權(quán)大軍。從媒體的報(bào)道來看，血本無歸的不僅僅是杭州的投資者。但政府不是萬能的，很多事情他們也辦不到。
五個(gè)不要
①不要迷信“黃金地段”
杭州東站門口，地鐵1、4號(hào)線雙地鐵彭埠站上蓋的港龍城商場，2014年開建，至今無法開業(yè)�？梢灶A(yù)見，即使開業(yè)，生意也好不大哪里去，硬件已經(jīng)被無良開發(fā)商糟蹋了。
這種例子并不少見。再好的地理位置，也不能保證商鋪生意一定做得很好。地理位置不是萬能的，要綜合考量、評估各種因素。
②不要相信任何人“承諾”的高回報(bào)
五年內(nèi)，4個(gè)點(diǎn)是及格線，6個(gè)點(diǎn)是良，7個(gè)點(diǎn)是優(yōu)。超過7個(gè)點(diǎn)，大概率是無源之水無本之末。
投資商鋪賺的是慢錢。當(dāng)然這并不是說投資商鋪不如銀行理財(cái)，這是“復(fù)利”的秘密。
③不買虛擬分割的商鋪
虛擬分割的商鋪基本回天乏術(shù)，多半是騙局。
④不要相信第三方運(yùn)營公司
有些項(xiàng)目會(huì)說請到了第三方的某某商業(yè)管理公司，管理過很多成功的商場有豐富的經(jīng)驗(yàn)等等。這樣的商業(yè)管理公司當(dāng)然有，但是很少，多半是吹牛的。有能力的管理團(tuán)隊(duì)，自然去銀泰寶龍拿高薪了。
一兩個(gè)項(xiàng)目兩三年的運(yùn)營成果，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以保證下一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目也能成功運(yùn)作。
⑤不要迷信政府規(guī)劃
打政府規(guī)劃的擦邊球，甚至以“政府投資的重點(diǎn)項(xiàng)目”等名義來制造賣點(diǎn)。
要知道即使是真正由政府規(guī)劃、牽頭的項(xiàng)目，也存在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。后期經(jīng)營效果很多時(shí)候政府也無力、甚至無權(quán)干預(yù)。政府規(guī)劃并不是萬能藥。
浙江各個(gè)城市都有很多著名的批發(fā)市場，杭州四季青服裝批發(fā)市場、紹興柯橋輕紡城、義烏小商品市場、金華永康五金市場、嘉興濮院羊毛衫市場等等等等，這些市場生意好租金高，是因?yàn)橛袔资甑倪\(yùn)營沉淀。
一個(gè)二三十萬平方的大市場，要成功運(yùn)營起來**是超高難度的事情，尤其在這個(gè)網(wǎng)絡(luò)購物、網(wǎng)絡(luò)批發(fā)都非常便捷、**的時(shí)代。
行業(yè)領(lǐng)先、省內(nèi)**、國內(nèi)首創(chuàng)、本地特色產(chǎn)業(yè)等等噱頭，很多名不副實(shí)空喊口號(hào)。
圖片
面向基礎(chǔ)餐飲
跟著順旺基、百佳旺走
一間四五十平方的店鋪，可以做的業(yè)態(tài)大致有：寵物店、洗衣店、理發(fā)店、圖文店、藥店、中介門店、小超市、花店、早餐店、輕餐飲店等。最穩(wěn)定的業(yè)態(tài)還是餐飲，一日三餐少不了，不會(huì)受任何因素干擾。
與線下服裝、數(shù)碼家電、超市等業(yè)態(tài)被電子商務(wù)擠壓市場空間相反的是，美團(tuán)外賣、餓了么外賣進(jìn)一步打開了餐飲市場，擴(kuò)大了餐飲店鋪的輻射半徑。
說幾個(gè)筆者印象深刻的商鋪。
**個(gè)是之江新城、中國美術(shù)學(xué)院象山校區(qū)門口的金街美地，筆者在附近帶客看房時(shí)遇見過一位開奶茶店的老板，這位老板在這里租了兩間店鋪開奶茶店，我遇見他那天正在裝修第二間店鋪，32平方的店鋪年租金22萬租過來的，我問老板為啥要在這么小的地方開兩間奶茶店，老板說“還是大學(xué)生的錢好賺！”
第二個(gè)是未來科技城飛鳥客酒店式公寓樓下的商鋪，投資商鋪應(yīng)該算是比較小眾的，整個(gè)杭州一年商鋪的成交量很少。一個(gè)三四十套體量的商鋪項(xiàng)目銷售周期可能要一年多。但飛鳥客酒店式公寓樓下的50套商鋪，一個(gè)月就賣完了。
第三個(gè)是錢江世紀(jì)城的麗晶國際酒店式公寓公寓樓下的商鋪，這個(gè)樓盤也許是杭州雙鑰匙公寓的“啟蒙”樓盤。晚上看到這幢巨無霸大樓的亮燈率，不僅無限遐想樓下底層餐飲商鋪的租金。
第四個(gè)是前幾天去考察的城西古墩路上浙港國際酒店式公寓樓下的商鋪，筆者當(dāng)時(shí)是去了解樓上酒店式公寓的租金情況，在樓下看見幾個(gè)專門從事商鋪?zhàn)赓U的中介就問了問，10月份最后一次交房，樓下兩排餐飲店鋪多數(shù)已經(jīng)租出去，租賃中介告訴我租金普遍是十二、三塊每天，有些位置要15塊。
靠近大學(xué)校園的商鋪是金餑餑。大體量、出租率高的酒店式公寓樓下的餐飲商鋪也會(huì)是金餑餑。
因?yàn)檫@都是最真實(shí)最穩(wěn)定的客群。酒店式公寓租客的餐飲需求比住宅小區(qū)家庭住戶的餐飲需求更大。寫字樓底下的餐飲店也會(huì)非常穩(wěn)定。小區(qū)家庭住戶還是以自己做飯為主。
外婆家、西貝、新白鹿是不錯(cuò)的餐飲連鎖，這些品牌算是中檔定位，通常都會(huì)進(jìn)駐商場內(nèi)部。投資小面積商鋪，以后的承租商家，市場定位應(yīng)該是大眾化的快餐式消費(fèi)。
基于這個(gè)定位，應(yīng)該認(rèn)準(zhǔn)順旺基、百佳旺、蒸功夫這類快餐連鎖品牌。這些品牌進(jìn)駐的地段，說明有較大的快餐消費(fèi)需求。
大城市人口密度大，同時(shí)生活工作節(jié)奏快，面條、蓋澆飯、木桶飯、煲仔飯、酸菜魚飯、豬蹄飯等等快餐是最穩(wěn)定最龐大的餐飲市場。
