什么是爛尾樓
一般是指已經(jīng)辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項(xiàng)目開工后，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。由于開發(fā)商在房地產(chǎn)缺乏資金，涉及到項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)糾紛，建設(shè)時違法侵權(quán)，工程質(zhì)量不合格等原因?qū)е碌归]的工程。
而其中導(dǎo)致爛尾的最主要因素是來源于資金鏈的斷裂，項(xiàng)目工程沒有完成，開發(fā)商卻已拿不出錢，銀行也不愿意繼續(xù)貸款，而項(xiàng)目又無法轉(zhuǎn)讓給其他投資人，無奈之下只能將半吊子工程空甩在烈日下不動，任其風(fēng)吹雨打，荒草遍野。
以后爛尾樓將不復(fù)存在？
河北省石家莊市住建局發(fā)布公告稱，商品房的預(yù)售款、首付款及按揭款等這些款項(xiàng)要全部納入監(jiān)管專用賬戶，預(yù)售資金用于項(xiàng)目工程建設(shè)支出。同時修訂商品房預(yù)售資金的監(jiān)管政策，重點(diǎn)加強(qiáng)項(xiàng)目預(yù)售后剩余工程的建安成本資金的監(jiān)管管理，專項(xiàng)用于工程款項(xiàng)支取，確保項(xiàng)目完全達(dá)到交付使用條件。
除了石家莊之外，今年的11月7號，南通市的海門區(qū)也發(fā)文要求，全面加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，南通海門將監(jiān)管資金分為重點(diǎn)監(jiān)管資金和非重點(diǎn)監(jiān)管資金，按地上建筑面積計算，重點(diǎn)監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，每平方米3000，成品房每平方米4000，剩余的為非重點(diǎn)監(jiān)管資金。這個預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶，在達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管資金額度標(biāo)準(zhǔn)之后，商品房開發(fā)企業(yè)才可以申請?zhí)崛》侵攸c(diǎn)監(jiān)管資金。
就在前段時間北京也大幅提高了商品房預(yù)售資金的監(jiān)管額度，北京市住建委、人行營管部、北京銀保監(jiān)局三部門聯(lián)合印發(fā)了北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)管的管理辦法，這個意見征地稿調(diào)整入賬流程，購房人只要將定金首付款足額存入這個專用的賬戶之后,方可開通網(wǎng)簽，以確保預(yù)售資金及時足額直接入賬，進(jìn)一步保障了這個購房人的權(quán)利。上述意見稿還提出預(yù)售資金重點(diǎn)監(jiān)管的額度每平方米不能低于5000塊錢，這一金額比之前大幅提高了43%。
而就在今年2021年的11月5號的時候，河南省的漯河市也召開了全市商品房預(yù)售資金監(jiān)管的工作會議，全面提升了這個相應(yīng)的政治地位，堅決將應(yīng)收款全額納入監(jiān)管賬戶，嚴(yán)格按要求使用監(jiān)管資金，確保不出現(xiàn)半拉的工程和爛尾樓的情況。
除了這些城市之外，近期還有像天津、蘇州也出臺了類似政策，如今已經(jīng)出現(xiàn)了4種防范爛尾樓風(fēng)險的舉措。
一是商業(yè)銀行信貸給予充分支持，各地要求銀行不隨意停貸。
第二，鼓勵房企主動降低風(fēng)險，督促房企通過轉(zhuǎn)讓未開發(fā)用地等方式回籠資金，保障已受被交付樓棟的竣工。
第三，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。
四，逐步引導(dǎo)落地現(xiàn)房銷售模式。
地方政府加強(qiáng)商品房預(yù)售資金的管理，無疑是站在保障購房者權(quán)利角度進(jìn)行的必要舉措。不過這對于房企來看，這一舉措足以讓其處境難上加難。我認(rèn)為未來資金監(jiān)管管理從嚴(yán)是維護(hù)購房者權(quán)益的有效措施，將成為大趨勢。
這輪政策調(diào)控引起的變化已不再是一次的周期性波動，而是中國房地產(chǎn)的一次根本性的變局。對于房企來而言，需要拋棄一些短視的行為，回歸經(jīng)營的常態(tài)。
