今天冬至，杭州迎來今年最后一場涉宅地集中拍賣。三批次集中供地35宗，主城區(qū)占了近六成，其中不乏申花、橋西、文暉等市區(qū)優(yōu)質(zhì)改善板塊有宅地供應(yīng)。
經(jīng)過一天的叫價，35宗涉宅地全部成交，成交總額762.8億元，平均溢價率6.98%，與二批次平均溢價2.73%相比，增長4.25個百分點。
整體看，與二批次大面積流搖、低溢價成交相比，三批次供地?zé)岫冗�是要高出不少，35宗涉宅地24宗地塊溢價封頂，有17宗在主城區(qū)。按照出讓規(guī)定，這24宗溢價封頂?shù)貕K將轉(zhuǎn)線下公證搖號階段，具體拿地方將于明天公布。
《浙房會》土拍點評
今天土拍確實表現(xiàn)出回暖的信號。本號認(rèn)為主要有以下原因：
**，三批次集中供地優(yōu)質(zhì)地塊多，橋西、申花、濱江、文暉等都有地塊出讓，在數(shù)量、質(zhì)量上比首批、二批次涉宅地塊高。
從主城區(qū)20宗地拍賣表現(xiàn)看，17宗轉(zhuǎn)線下?lián)u號，主要原因在于地塊本身質(zhì)量高，比如典型的橋西純宅地，主城絕版低密宅地，還未正式開拍前，僅報名階段溢價率直接封頂轉(zhuǎn)線下?lián)u號階段。
第二，房企“糧荒”。二批次出讓中，拿地以國企央企為主力，多數(shù)民企沒拿到地，但如今這些開發(fā)商在杭州的庫存已近見底或者基本沒有項目可賣，此刻年底急需補(bǔ)倉。
第三，預(yù)期利潤增加。三批次出讓的35宗涉宅地中，21宗地塊限價相比板塊此前限價有所上調(diào)，**上調(diào)7%；同時，部分地塊起價、封頂溢價率也做出相應(yīng)下調(diào)，“一升兩降”雙重聯(lián)動在一定程度上減少拿地成本，開發(fā)商拿地的預(yù)期銷售利潤空間也有所上升。
對于開發(fā)商來說，杭州這座城市的吸引力足夠強(qiáng)，除非是沒錢，或者拿地幾乎虧本，否則杭州仍然是他們**拿地城市，所以三批次地塊利潤空間普遍上漲的情況下，都在一定程度上增加房企的拿地積極性。
不過，也有部分地塊的競價不算激烈，一輪成交，但與大市場無關(guān)。
這些地塊本身較為優(yōu)質(zhì)，但性質(zhì)特殊，且體量大、拿地成本高，考慮到開發(fā)難度和成本，能夠吃下這樣地塊的房企并不多，基本由意向拿地房企一輪拿下，比如杭騰未來社區(qū)、運河灣商住地、小和山上蓋等，一般這種地塊無論在市場上行或是下行期，參拍的房企都不會多。
另外，像富陽、臨安、大江東這些遠(yuǎn)郊區(qū)域，土地市場表現(xiàn)平平，全部一輪游底價成交。
杭騰未來社區(qū)
或迎來云城龍湖天街？
余杭組團(tuán)YH-18單元杭騰未來社區(qū)地塊
地塊面積：181038㎡
容積率：3.27
地上建筑體量：591334㎡
起價：882448萬元
封頂價：970448萬元
精裝限價：3.61萬元/㎡
余杭組團(tuán)YH-18單元杭騰未來社區(qū)是二批次撤牌地塊，位于杭州西站，也就是云城板塊，是未來科技城**個未來社區(qū)。
與**次掛牌相比，此次出讓地塊計容建面、住宅比例、總起價做出相應(yīng)下調(diào)，總起價88.24億元，總建面59.13萬㎡，其中可售住宅約38.7萬㎡。
這塊地定向出讓，僅一輪叫價，由龍湖&省交投以底價聯(lián)合競得，未來杭州西站或?qū)⒂瓉硪蛔?ldquo;云城龍湖天街”。
去年，杭州云城規(guī)劃公布后，就有不少購房者盯緊杭騰未來社區(qū)，這是云城為數(shù)不多可供的宅地。
杭騰未來社區(qū)總規(guī)劃建筑面積190萬方，包括了住宅、鄰里中心、商業(yè)綜合體、學(xué)校、醫(yī)院等規(guī)劃，其中產(chǎn)業(yè)用房約100萬方，商品房約40萬方，人才房約20萬方，鄰里服務(wù)、九年一貫制學(xué)校、幼兒園等公共配套約20萬方，職住約3萬多人。
根據(jù)此前公示的杭騰未來社區(qū)論證調(diào)整報告，明確指出杭騰未來社區(qū)內(nèi)的3宗宅地規(guī)劃3599戶，也就是說，未來這個社區(qū)將供應(yīng)近3600套住宅。
這塊地住宅限價與未來科技城持平，住宅精裝限價3.61萬/㎡。盡管有近3600套的住宅供應(yīng)，但是對于“狼多肉少”的未來科技城來說仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，除非一次性加推數(shù)量多，否則拼社保是大概率事件。
橋西宅地11輪封頂
板塊最后的留白
橋西拱宸橋單元GS0609-12地塊
地塊面積：23339㎡
容積率：1.7
建筑體量：39676.3㎡
起價：123505萬元
封頂價：135505萬元
精裝限價：51440元/㎡
橋西這塊地是本次集中供地中關(guān)注度**的地塊之一。過去幾年，橋西住宅一直處于斷供的局面，宅地也斷供長達(dá)六年。
今天出讓的這塊地東側(cè)緊鄰大運河，享有一線河景，周邊小區(qū)林立，生活氛圍成熟，天陽D32、遠(yuǎn)洋樂堤港、小河歷史文化街區(qū)都在附近，可以說這里是最適合**改善家庭的區(qū)域。
除了可圈可點的配套，這塊地本身的稀缺程度也是排在杭州頭部：一線河景，1.7的容積率，放在整個杭州市區(qū)堪稱絕版，至少也會是洋房產(chǎn)品。
更值得一提的是這塊地的限價：51440元/㎡。限價比申花、大關(guān)、文暉板塊都要低，但無論是配套、還是二手房市場，橋西的價值都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上述板塊，所以這塊地未來**是一個大紅盤。
對于這樣一塊地，無論是房企，還是購房者，都是必買項目，因為這是“橋西運河畔最后一宗宅地”。
所以在橋西地塊還未正式開拍前，僅報名階段出現(xiàn)11輪報價，溢價率直接封頂轉(zhuǎn)線下?lián)u號階段，可見它的吸引力。線下?lián)u號增加了公平性，但也充滿未知，我們更希望能迎來一家品質(zhì)房企，在優(yōu)質(zhì)地段做出好的產(chǎn)品。
華豐造紙廠
3宗涉宅地全部封頂
申花單元GS0407-R21-06地塊
地塊面積：48709㎡
容積率：2.5
建筑體量：121772.5㎡
起價：259193萬元
封頂價：284193萬元
精裝限價：4.62萬/㎡
申花單元GS0407-R21-08地塊
地塊面積：64822㎡
容積率：2.4
建筑體量：155572.8㎡
起價：425492萬元
封頂價：467492萬元
精裝限價：4.62萬/㎡
申花單元GS0407－B1/B2/S2-15、GS0407－R21/B1/B2-14、GS0407-R21-13地塊
地塊面積：162781㎡
容積率：3.0
體量：486240㎡
起價：858325萬元
封頂：943325萬元
精裝限價：4.62萬/㎡
一直以來，申花和橋西的中間區(qū)域都是一片空白，這片空白就是橫亙在兩個板塊中間的華豐造紙廠，這個近百年的歷史的造紙廠于2018年拆遷，申花此次出讓的3宗涉宅地的前身就是華豐造紙廠地塊。
整個華豐造紙廠地塊總占地面積達(dá)到425畝，總體量就達(dá)到76萬㎡，堪稱主城區(qū)**手筆。
不過，這樣大的地塊鮮有房企吃得下，所以此次出讓分成3宗地拍賣，地塊體量都不小。北側(cè)2宗06、08地塊為純宅地，體量都在10萬㎡以上；西南側(cè)地塊為商住地，體量更大達(dá)到48.6萬㎡，分為三個部分，分別規(guī)劃不同功能區(qū)。
這3宗地全部溢價封頂成交，就連西南側(cè)大體量商住地也血拼78輪后封頂轉(zhuǎn)線下?lián)u號，總價達(dá)94.3億元，著實出乎意料。
從城市發(fā)展角度看，西南角商住地最值得關(guān)注，體量也**，這塊地涵蓋商業(yè)、商務(wù)、軌道交通、商住、住宅等多業(yè)態(tài)，是5號線和睦路站的上蓋地塊，未來這里還會是10號線的換乘站。
如果從居住角度看，這里西靠申花，東臨橋西，配套共享，地段更是不差。加上3宗地住宅精裝限價均為4.62萬/㎡，未來又是紅盤跑不掉，而近57萬㎡的可售住宅體量也將給市場帶來不少機(jī)會。
申花斷供之際迎來新供應(yīng)
報價27輪封頂
慶隆小河單元GS0305-19地塊
地塊面積：41381㎡
容積率：2.2
地上建筑體量：91038.2㎡
起價：287089萬元
封頂價：315089萬元
精裝限價：5.5萬元/㎡
除了橋西、華豐造紙廠地塊之外，拱墅區(qū)這次算是“殺瘋”了，出了不少“好貨”，申花中心區(qū)慶隆小河單元此次也出讓1宗純宅地。這塊地北側(cè)就是黃龍金茂悅，東北對角就是古翠隱秀。
今天早上，這塊地報價27輪溢價封頂，轉(zhuǎn)線下?lián)u號階段。
盡管這塊地距離地鐵口和商場都有一定距離，但是耐不住板塊改善需求量大。上周，板塊內(nèi)濱融府最后95套房源觸發(fā)拼頂格社保，“8.5新政”前更是創(chuàng)下了1.58%的中簽率紀(jì)錄。
而目前整個申花板塊在售項目僅剩下天玨華庭兩幢96套房源待售，已經(jīng)面臨斷供的局面，所以這塊地也會一定程度上緩解市場的改善需求。
不過，5.5萬/㎡的限價，與華豐的4.62萬/㎡、橋西5.14萬元/㎡相比，性價比稍微差了一點，但仍然不會阻擋改善家庭向前沖的步伐。
運河灣商住地塊
一輪游底成交
運河新城單元GS1004-10、11、12、16、29地塊
地塊面積：169785.4㎡
容積率：2.13
地上建筑體量：363107㎡
起價：543803萬元
精裝限價：4萬元/㎡
運河新城這次上新2宗涉宅地，其中值得一看的是南片的運河灣商住地。
算下來，距離運河灣上一次出讓宅地已經(jīng)過去三年時間，當(dāng)時融創(chuàng)拿下運河灣2宗商住地，就是后來的“雙子星”項目。
今天出讓的這塊商住地緊鄰運河灣綜合體，是運河新城未來商業(yè)配套最豐富的區(qū)域，也可以說這塊地就是運河灣綜合體的一部分，商業(yè)商務(wù)建筑面積17.6萬㎡，占了總建面近一半。
地塊住宅建面18.9萬㎡，也是不小的體量。從位置看，與板塊內(nèi)在售的河語光年相比，未來的配套會便利，同時，運河支流環(huán)伺，在景觀資源上占優(yōu)勢。
不過，價格也相較于此前有所上調(diào)，精裝4萬/㎡的限價相較于此前上調(diào)5.26%。但即便價格上調(diào)，這個項目基本是預(yù)定了紅盤名額，西側(cè)約1公里的大運橋西府今年3月最后一次推盤中簽率僅2.1%，可見改善家庭對這個區(qū)域的青睞。
最后的拿地結(jié)果意料之中，由于地塊下穿軌道，基本是國企拿下，運河新城這塊地最終由運河集團(tuán)底價競得。
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