關(guān)于2022年的杭州樓市，簡單說幾句。
概括起來，就是三個“三”、兩個“一”。
一：三件大事
**件：十四五規(guī)劃官宣
第二件：地鐵四期通過
第三件：亞運會舉辦
從重要性而言：1＞2＞3。
核心就看幾點：
1、晚了一年的十四五規(guī)劃，重新確定了杭州未來四年的錢怎么花、花在哪里。一言以蔽之：未來2.9萬億，會直接讓哪些地方受益。
從樓市來看，重點關(guān)注“一廊五區(qū)”。展開就是：城西科創(chuàng)大走廊，以及，從三江匯到錢塘區(qū)的四個重點板塊。
而且，錢塘江沿岸的四大板塊，未來預(yù)計投資2314億元，城西科創(chuàng)大走廊則為1269億元，前者比后者多1045億。
江，依然是主場。
所以，短期：務(wù)必珍惜市中心最寶貴的兩段江岸線：錢江新城二期，和亞運村東的蕭山科技城；中長期：三江匯崛起。
2、地鐵四期，是杭州未來五年的城市發(fā)展邊界。如果地鐵四期規(guī)劃不到的地方，建議慎重，起碼未來4-5年基本不會有重大利好。
但要注意一點：如果僅僅是沒有產(chǎn)業(yè)、配套等遠(yuǎn)景預(yù)期的“臥城”板塊，地鐵紅利的釋放，未必是好事。比如，地鐵3號線沿線的個別板塊。
3、亞運會：亞運會的前期紅利已基本兌現(xiàn)。亞運后時代，依靠的是前兩者。所以，2022年的杭州，重點關(guān)注“十四五”和“地鐵四期”兩大規(guī)劃。
但需要重點關(guān)注的，不是盛會本身。盛會終有期，但城市發(fā)展會繼續(xù)。亞運村之后，亞運村板塊的產(chǎn)業(yè)正式啟動，亞運村的腹地，也會跟著崛起。
二：三次拍地
如果按照2021年的慣例，2022年依然會有三次拍地。這會直接影響2022年下半年開始的供求關(guān)系。
盡管2021年杭州賣地上了3000億，但客觀來說，一共也才賣了100來塊地，加上以前的存量，全市的余糧也就這么多了。
加上5月和10月的兩次拍地，主城四區(qū)（上城、西湖、拱墅和濱江）出地占比才25%，75%的土地都位于其余六區(qū)，主城區(qū)二季度開始房荒是大基調(diào)。
直到：2021年第三批次土地上市，才會扭轉(zhuǎn)局面。
而第三批次地預(yù)計要到2022年下半年才會上市，中間的“房荒期”，會讓許多郊區(qū)板塊存貨出清。
所以可以預(yù)判：2022年會加快出地，而且出地規(guī)模不會小。
新的讀地手冊，已有雛形。錢江新城二期等板塊，會正式進入高光時刻。
三：三個階段
**階段：年后至二季度，市場回暖。
典型特征：
1、學(xué)區(qū)價值穩(wěn)步回升；
2、新房逐漸開始房荒；
3、二手房局部回暖；
4、整體市場呈現(xiàn)：投資、改善、換倉和普通剛需并列的局面。積壓了半年的換倉需求持續(xù)放大，除了江河匯等少量項目，豪宅市場接近空白。
從賣出而言，利于：
1、郊區(qū)新盤出貨；
2、市中心老破小出貨；
3、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房出貨；
4、真豪宅出貨（偽豪宅不算）。
從買而言：除了少量末端板塊，整體有利。但值得投資的板塊，開始減少；值得長持的板塊，更少。
第二階段：年中至亞運會，新房房荒，二手房掛牌達(dá)到歷史高位。
典型特征：
1、新房房荒；
2、投資客繼續(xù)出貨，亞運會前二手房掛牌量達(dá)到歷史高位；
3、市場，真正出現(xiàn)鐮刀多于韭菜的局面。
2021年，杭州共有71萬戶（不去重）參與搖號。可以估算，去重之后的實際數(shù)量不會超過25萬。
2021年新房成交了16萬套以上，如此估算，場上的房票數(shù)量，預(yù)計已經(jīng)在10萬張以內(nèi)。
即便每個月滿足限購條件的房票依然在增加，但總體房票數(shù)量，其實已經(jīng)清晰可見。
而隨著亞運會前投資客持續(xù)出貨、換倉需求持續(xù)放大，二手房掛牌量必然持續(xù)走高。杭州將出現(xiàn)：場上新房加二手房的實際供應(yīng)量，遠(yuǎn)超場上房票數(shù)量的新局面。
鐮刀多于韭菜的局面，即將到來。
第三階段：亞運會后，偽倒掛開始消除，改善供應(yīng)加大，市場企穩(wěn)。
十四五、地鐵四期、亞運會，三件大事變成明牌之后，板塊真實價值進一步透明。價值高的板塊、真正有規(guī)劃前景的板塊預(yù)期明朗，而偽倒掛板塊，倒掛開始消除，乃至出現(xiàn)新房貴于二手房的局面。
潮水終將褪去。
同時：2021年的第三批次、2022年的**甚至第二批次推地中，預(yù)計20來個改善項目集中上市，改善供應(yīng)井噴。
而未來1-2年，又是過去2-3年銷售的改善房源的交付大年，起碼2-3萬套交付，僅泛奧體區(qū)域，亞運村三兄弟、君品、嘉品、澄品、御虹府到丹楓四季、奧邸國際5號樓、杭州壹號院二期、御濱府等等，已是萬套體量。
而杭州市場，總價千萬以上的年度成交套數(shù)，僅1000套出頭。
二手房市場：總價800萬以上的高端改善乃至豪宅，都將帶來出貨壓力。
高端市場鐮刀多于韭菜的局面，會更加直接和明顯。不排除，鐮刀互相傷害，砸盤一定會出現(xiàn)。
與此同時，短期城市大風(fēng)口結(jié)束，樓市企穩(wěn)。
四：一個新賽道：共有產(chǎn)權(quán)房
共有產(chǎn)權(quán)房，2022年會有實質(zhì)性進展。除了購房者，對于房企來說也是新的賽道。也是他們繼未來社區(qū)之后會發(fā)力的領(lǐng)域。
五、一個猜測：會有新政策
不一定是調(diào)控政策，而是定向銷售政策可能會落地。也就是：職住平衡的試點正式出臺。直白來說就是：板塊的新房，只賣給板塊的打工人。
再直白一點就是：你在板塊掙的錢，不能便宜了別人，得留在原地。
初步預(yù)判，不一定會在之前吹過風(fēng)的三江匯，很有可能會在“人房矛盾”最緊張的板塊。
杭州最近幾年哪里“人房矛盾”最緊張？
新增人口占了杭州一半的未來科技城區(qū)域。
六、關(guān)于行業(yè)
兩個字：洗牌。
最后說一句：
盡管除了紅盤打新，房子掙快錢大錢的概率在縮小，但是，在掙錢越來越難、工作開始朝不保夕、創(chuàng)業(yè)更加艱難的不確定年代，它依然是普通人**的投資方式。
沒有之一。
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