這兩天刷屏的郁亮講話，其背景，是2021年中國(guó)樓市創(chuàng)造了新的高峰，以及在高峰之下企業(yè)與行業(yè)的背離。
說(shuō)白了就是，行業(yè)牛市，企業(yè)熊市。
2016年以來(lái)中國(guó)樓市一路狂奔，連年高漲，幾乎每年維持在17萬(wàn)億的天量。到了2021年，更是突破了18萬(wàn)億，創(chuàng)造了新的里程碑。
然而，就在一路高歌猛進(jìn)的時(shí)代背景下，把很多的企業(yè)帶進(jìn)了溝里。
為什么？因?yàn)榇笈Ｊ袕膩?lái)都是欲望陷阱。很多人只看到欲望，看不到陷阱。
搶劫的歹徒不知道頭頂有監(jiān)控、不遠(yuǎn)處有警察嗎？當(dāng)然知道，但是眼里只有錢的時(shí)候，是看不到監(jiān)控也不會(huì)在意正在趕來(lái)的警察的。
這就是中國(guó)樓市的2016-2021年。大家都在拼命想著扶搖直上，卻從沒(méi)有想過(guò)，沒(méi)有永遠(yuǎn)的晴天。
過(guò)去六年，行業(yè)創(chuàng)造了奇跡，賣掉了1987年以來(lái)占比超過(guò)40%的房子，讓中國(guó)的住房總需求已基本平衡，也快速推進(jìn)了城市化。
從這個(gè)角度，應(yīng)該感謝房地產(chǎn)。
但是，行業(yè)的盛世從來(lái)都是危險(xiǎn)與機(jī)遇并存。只看到機(jī)遇而無(wú)視風(fēng)險(xiǎn)，就容易摔到地上。
風(fēng)口來(lái)的時(shí)候豬都飛上天，但是從來(lái)沒(méi)有人告訴你，沒(méi)有翅膀的豬會(huì)怎么落地？
牛市的時(shí)候，陳谷子爛芝麻都能賣掉，但是，牛市過(guò)去了呢？
所以，可以看到，隨著這一波大行情崛起的企業(yè)，目前在風(fēng)口逐漸縮小的時(shí)候，兩類最痛苦：
一類，本來(lái)只是區(qū)域小型房企，2017年左右開始盲目沖千億，戰(zhàn)略、組織、產(chǎn)品和管理能力、資金調(diào)度都處于極限狀態(tài)，一旦市場(chǎng)或政策風(fēng)吹草動(dòng)，就滿盤皆輸。比如藍(lán)光、中梁等等。
一類，本來(lái)是戰(zhàn)略聚焦非常清晰的房企，卻中了高周轉(zhuǎn)和規(guī)模的蠱，在這一波行情中不斷下沉，布局大量三四線城市，甚至是中西部、華北、東北的三四線城市，隨著小城市市場(chǎng)的坍塌、疫情帶來(lái)的小城市購(gòu)房需求減弱、人口流失等等，導(dǎo)致戰(zhàn)略全線潰敗，直接躺平，比如恒大。
當(dāng)然，這兩類企業(yè)背后都有一個(gè)共同的點(diǎn)，就是杠桿拉滿，資金被放大數(shù)倍在使用。
牛市會(huì)無(wú)限放大野心和欲望，讓很多人做出錯(cuò)誤的決定。這已經(jīng)不是在經(jīng)營(yíng)企業(yè)，這是在豪賭。好賭成性，一旦殺紅了眼，結(jié)局早已注定。
豪賭的下場(chǎng)，大概都是七輸二平一贏。這一波能夠任憑風(fēng)浪起、穩(wěn)坐釣魚臺(tái)的企業(yè)，頂多也就十之一二吧。
憑運(yùn)氣賺的錢，大多都是憑實(shí)力還回去了。
企業(yè)盡管聚集了很多聰明的人，還會(huì)花巨資請(qǐng)智囊，比如恒大請(qǐng)任澤平，但比個(gè)人其實(shí)聰明不了多少，真的。
個(gè)人會(huì)判斷失誤，會(huì)踩空，會(huì)冒進(jìn)，會(huì)犯一系列錯(cuò)誤，企業(yè)也一樣。
甚至可以武斷地說(shuō)，個(gè)人在牛市容易踩坑，企業(yè)也一樣。只不過(guò)個(gè)人踩坑是自己承擔(dān)代價(jià)，而企業(yè)踩坑之后，卻是互相推卸責(zé)任。
頂多，殺幾個(gè)替死鬼祭天。
但是仔細(xì)思考郁亮的講話，卻并不悲觀。
在行業(yè)上升期，或者個(gè)人上升期，懂得雨天修屋頂?shù)娜似鋵?shí)并不多。曲突徙薪的人，很少。
三年前萬(wàn)科說(shuō)活下去的時(shí)候，就是晴天修屋頂?shù)闹?jǐn)慎。如今郁亮的講話，其實(shí)是在進(jìn)行企業(yè)新的涅槃。
涅槃，就是焚燒自己，燒不死的凡鳥才能變成鳳凰。
郁亮講的五個(gè)層面的內(nèi)容，四個(gè)都是在講自身。除了針對(duì)外環(huán)境的戰(zhàn)略，機(jī)制，文化，組織和人，都是內(nèi)部因素。
為什么講內(nèi)部？因?yàn)橐锩?/div>
1，先打破內(nèi)部的利益機(jī)制，收入大幅減少，同時(shí)讓管理層下沉，這是做什么？就是減少?zèng)Q策者，增加行動(dòng)者。大企業(yè)的毛病往往是決策的人太多，干活的人太少，出了事情就相互推諉。管理下沉，讓管理層進(jìn)入炮火與硝煙之中，就是打仗。
2，合并重組。從集團(tuán)到區(qū)域再往下，產(chǎn)品、投拓等等團(tuán)隊(duì)都合并同類項(xiàng)，優(yōu)化之后，才有更高的人均績(jī)效。比如他提到的案例，首席客服官?gòu)?5人優(yōu)化到14人，出品卻更好了。
3，多提拔從戰(zhàn)爭(zhēng)中成長(zhǎng)起來(lái)的將才。古往今來(lái)，中國(guó)家國(guó)同構(gòu)的文化，一直推行的都是文官治國(guó)，哪怕打仗所向披靡的將軍，到了朝堂都很容易被干掉，這樣的例子不勝枚舉。但是，文官像辛棄疾、王陽(yáng)明這樣能打仗的沒(méi)幾個(gè)，最終還是要靠將軍出征。萬(wàn)科開始公開喊話提拔銷冠等一線打仗人員，也是改變內(nèi)部利益關(guān)系的招數(shù)。
如果真的能夠調(diào)整執(zhí)行到位，萬(wàn)科又會(huì)變成一家可怕的企業(yè)。
但是，一體兩面，所有事情都是如此。
萬(wàn)科是業(yè)內(nèi)少有的具備產(chǎn)品和美學(xué)研發(fā)能力的公司，如果開始像郁亮所言，不需要那么多的產(chǎn)品線，優(yōu)化人員，產(chǎn)品創(chuàng)新和研發(fā)，可能停滯。
任何創(chuàng)新都有代價(jià)，只是如今創(chuàng)新的代價(jià)，企業(yè)不敢買單了。
就像郁亮所言，行業(yè)進(jìn)入微利時(shí)代，已經(jīng)出不起很高的價(jià)碼了。
萬(wàn)科尚且不敢買單，其他很多企業(yè)就更難了。未來(lái)一段時(shí)間的行業(yè)，將幾乎看不到好產(chǎn)品了。
不知道這是行業(yè)的幸事，還是不幸？
但是，同時(shí)也要看到，總量萎縮、格局分化之下，其實(shí)機(jī)會(huì)依然很多。這是郁亮沒(méi)有展開的。我簡(jiǎn)單說(shuō)幾點(diǎn)：
1，“人—地—房”的匹配，就是改變過(guò)去人口在東部聚集、土地在中西部出讓的局面，把土地出讓重心轉(zhuǎn)移到東部，讓三者平衡。這個(gè)平衡，會(huì)釋放東部地區(qū)的住房需求，這個(gè)市場(chǎng)很大。濱江在杭州能做到大幾百億的規(guī)模、綠城在浙江能做到1500億規(guī)模、萬(wàn)科上海區(qū)域能到2000億規(guī)模，就是典型。未來(lái)，這個(gè)規(guī)模還會(huì)放大。
2，結(jié)構(gòu)性調(diào)整帶來(lái)的機(jī)會(huì)。除了**部分的空間結(jié)構(gòu)，人的結(jié)構(gòu)調(diào)整也是機(jī)會(huì)。00后已經(jīng)占杭州購(gòu)房者的10%，90后占40%，讀懂年輕人，讀懂未來(lái)的需求，圍繞年輕人需求產(chǎn)生的行業(yè)生態(tài)鏈延伸，一樣有空間。比如，智能化住宅，其實(shí)才剛剛起步。
3，行業(yè)生態(tài)鏈整合的機(jī)遇。以前，房地產(chǎn)粗放發(fā)展階段，從拿地到賣房到售后服務(wù)，整個(gè)階段幾乎全部環(huán)節(jié)都交給第三方機(jī)構(gòu)，開發(fā)商更像一個(gè)皮包公司。如今，隨著利潤(rùn)降低，開發(fā)商會(huì)逐步倒逼改革和生態(tài)鏈整合，從材料到施工到管控，更多都會(huì)自己完成，它就需要能夠完成的人和資源。
4，開發(fā)商花錢也會(huì)發(fā)生變化。只占售價(jià)15%的產(chǎn)品營(yíng)造部分，將越來(lái)越不是企業(yè)角逐的關(guān)鍵，而占85%的拿地、融資、稅務(wù)、管理等，將會(huì)更加精細(xì)化。
5，整個(gè)行業(yè)的比例會(huì)發(fā)生扭轉(zhuǎn)：房地產(chǎn)行業(yè)，過(guò)去民企占70%+、國(guó)企不到30%，未來(lái)，這個(gè)比例會(huì)發(fā)生扭轉(zhuǎn)。至于具體會(huì)扭轉(zhuǎn)到什么比例，就看十四五階段。這個(gè)扭轉(zhuǎn)的過(guò)程，也是利益重新分配的過(guò)程。
記�。捍蚱婆f平衡，新人才能分到羹。這是亙古不變的潛規(guī)則。
如果你是新人，想要分一杯羹，就要學(xué)會(huì)看懂行業(yè)正在發(fā)生的變化，拆解游戲規(guī)則，看看每一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)是如何在玩的，然后自己有沒(méi)有機(jī)會(huì)參與進(jìn)去。
從拿地到交付入住到售后，房地產(chǎn)的幾十個(gè)環(huán)節(jié)，都有自身的游戲規(guī)則。讀懂規(guī)則，就能參與游戲。
當(dāng)然，郁亮的喊話，可能還有另一面：
縮表出清，成為行業(yè)主基調(diào)，就一定會(huì)有賤賣的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而2018年就喊著活下去、如今是行業(yè)最穩(wěn)健企業(yè)之一的萬(wàn)科，就可以出手了。
萬(wàn)科一直提前告訴你這個(gè)行業(yè)會(huì)越來(lái)越糟糕，但是它不但自己越做越大，而且越來(lái)越好。這是為什么？
毛主席老早就寫了論持久戰(zhàn)，公開告訴日本人自己準(zhǔn)備怎么干，日本人肯定也知道中國(guó)準(zhǔn)備怎么干，結(jié)果還是打輸了。
你懂的。
萬(wàn)科從來(lái)不是一家沒(méi)有野心的企業(yè)，如果是，它做不成行業(yè)龍頭。
前面講過(guò)，牛市會(huì)無(wú)限放大內(nèi)心的欲望、野心和貪婪，讓很多人做出錯(cuò)誤的決定。
同理，熊市則會(huì)無(wú)限放大內(nèi)心的恐懼，讓很多人做出更錯(cuò)誤的決定。
你的錯(cuò)誤，就是別人的機(jī)會(huì)，是你自己給了別人掠奪你的機(jī)會(huì)。
最后，分享今天在知識(shí)星球發(fā)的一段話：
樓市永遠(yuǎn)都是相對(duì)的，二手房市場(chǎng)
賣家的小陽(yáng)春就是買家的坑，
買入的**時(shí)間從來(lái)不是在火熱的時(shí)候，
而是賣家愿意割肉、降價(jià)、甩賣的時(shí)候。
如果所有的賣家都在等小陽(yáng)春，磨刀霍霍，
該瑟瑟發(fā)抖的，其實(shí)是買家。
這是市場(chǎng)的邏輯，也是人性的邏輯。
想明白了這個(gè)，就應(yīng)該熊市買牛市賣，
而不是反過(guò)來(lái)，熊市不敢買牛市去追漲。
市場(chǎng)有規(guī)律，投資首先要對(duì)抗的是人性的弱點(diǎn)。
企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，也是如此。
從來(lái)沒(méi)有**的好與壞，都是相對(duì)的。你的好可能就是別人的壞，反之亦然。
問(wèn)題是，自己能不能讀懂規(guī)則，讓自己無(wú)論在好與壞的環(huán)境中，都能立于不敗之地。
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