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《曉冬說房》公眾號新年開工了！當(dāng)然，在這個春節(jié)，我們的抖音號和視頻號沒有停更過。大家一樣可以看到樓市發(fā)生的新鮮事。
先回顧一下最近發(fā)生的事情吧，你會發(fā)現(xiàn)，真相和現(xiàn)象還是有一定差距的。
比如1月28日領(lǐng)出預(yù)售證開盤的新希望錦翠棲源府，一次性把102套大平層住宅全部傾出，精裝限價31350元/平米，總價七八百萬一套，但是卻流搖了，只登記了40組。
有人問，錦翠棲源府是真流搖嗎？我們從銷售公示方案可以看出，這次凍資標(biāo)準(zhǔn)比較嚴(yán)苛，比如二套要凍資500萬，而且登記時間在除夕夜、大年初一和初二，確實在年味最足的這三天，買房的興致也會受影響。當(dāng)然，我們不能說開發(fā)商刻意為之，但是也正是借了這個時機(jī)。
據(jù)了解，這個項目還有大概100多萬一套的加裝包推廣，對外口徑不是“強(qiáng)買強(qiáng)賣”的，但是買個七八百萬的大戶型，只收到一個簡裝的房子，很多改善購房者肯定是不樂意的。所以真的要買，配加裝包也是八九不離十的事情。
而且這個項目是新希望地產(chǎn)開發(fā)的，也是新希望在杭州的第二個精裝修項目，**個項目是位于蕭山的錦宸，之前交付的時候我們也去驗過房，作為首改的項目業(yè)主的評價好壞參半，而之江轉(zhuǎn)塘板塊這個清一色245平米的大戶型，無疑是打算做高端豪宅的，但是市場對它的態(tài)度，從這次登記也可以看出，還是抱以觀望為主。
那么，問題來了，**次想做真正意義上豪宅的新希望，哪里來的底氣來選擇客戶呢？難道真的是因為不賣加裝包沒有利潤嗎？
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再來看一下市場的心態(tài)。
從這幾天濱望雅庭的首次開盤，我們接觸到的粉絲中可以看出，購房者的心態(tài)在逐步放平。
濱望雅庭首次開盤，320套房源，一共登記了692戶，中簽率為46%，應(yīng)該說還是比較容易上車的。在我們的粉絲朋友中，有一位是8年社保的無房戶，中簽率更是高到了80%，但是她并沒有搖中，而是作為350多號的候選，而面臨接下來即將開盤的寧望府和溪悅云合園，在我們的客觀分析下，她還是毅然決定直接買下。坦言，“知道有更好的，但是怕后面搖不中，這次上車感覺還可以。”
|濱望雅庭售樓處當(dāng)天選房現(xiàn)場
另外據(jù)悉，濱望雅庭這次開盤中，有3位人才報名，中簽率是100%，也都直接上車了。
其實，在經(jīng)歷了去年12月16日蕭山科技城江瀾灣684套房源開盤后，濱望雅庭項目這次320套房源入市一定程度上面臨中簽率的壓力，特別是江瀾灣上次開盤中簽率高到57.8%，但是從濱望雅庭這次中簽率可以看出，購房者的心態(tài)也有略微變化。據(jù)了解，該項目的車位銷售也還不錯，從中看出自住的業(yè)主比例。
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上面兩個案例，新希望的案例，我們大致也估摸出個所以然，杭州的**改善住宅一直不多，特別是已經(jīng)開過盤的亞運村、奧體等板塊新盤，可以看出杭州目前**改善的需求還是旺盛的，而之江轉(zhuǎn)塘也是做豪宅比較適宜的板塊，如果換了是綠城或濱江，應(yīng)該是閉眼賣，所以新希望也是竭盡全力想在杭州豪宅市場上占“一席之地”，而這個項目也確實是一個機(jī)會，這也是新希望此舉的的底氣。
而在濱望雅庭這次開盤中，雖然這個項目并不是那種擔(dān)心觸發(fā)社保機(jī)制的熱盤，但是從中我們看到購房者心態(tài)的微妙變化，“還可以就不挑了”，其實也是市場的一種底氣，經(jīng)歷了這兩年的搖號，很多人也看到了當(dāng)下僧多粥少、不可扭轉(zhuǎn)的新盤局面。
那么，杭州樓市真的小陽春已經(jīng)來了嗎？杭州樓市今年的底氣有多大？我們再來看一下整個市場的宏觀面。
一，地價的松口。去年年底的第三次集中土拍，地價的調(diào)整是一個信號，市場終歸是雙贏的，開發(fā)商有利潤才能良性發(fā)展，特別是在以恒大為代表的一大批房企面臨金融危機(jī)時刻，杭州也給出了自己的信號。據(jù)了解，在春節(jié)前，杭州某大區(qū)已召集開發(fā)商溝通下一輪拍地部署工作。
二，金融政策。1月份針對房貸利率的下調(diào)，對樓市也是一個明顯的信號。此前，央行也發(fā)聲，避免信貸塌方，要靠前發(fā)力，不能拖，拖久了，市場關(guān)切落空了。從1月份信貸投放近4萬億，也是實體經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇的積極信號。據(jù)披露：1月房地產(chǎn)貸款投放新增規(guī)模在去年四季度增長基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升，預(yù)計1月房地產(chǎn)貸款新增約6000億，較去年四季度月均水平增加了3000億，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款多增約2000億，個人住房貸款多增約1000億，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為持續(xù)改善，這是一個重大信號，也是上半年“穩(wěn)增長”的要求，估計今年一季度的信貸數(shù)據(jù)大概率還會“一紅到底”。
三，央企、國企的底氣。不少房企的金融危機(jī)，主要是因為在發(fā)展上的階段性的過于激進(jìn)，然而很多求穩(wěn)的央企和國企，還是有雄厚的實力的，這個不止表現(xiàn)在拿地上，在近期的杭州不少項目的收并購上，也可以看出。所以，未來的市場，雖然會看到一些被洗牌掉的房企，也會看到一些國企央企的雄起。
四，當(dāng)然，也有未知數(shù)。比如接下來的兩會對房地產(chǎn)的態(tài)度是怎樣的，比如會不會再提房產(chǎn)稅試點一事，也會對后續(xù)樓市造成影響。但肯定的一點是，樓市在剛復(fù)蘇、略有好轉(zhuǎn)的情況下，官方的態(tài)度大概率是“維持”。
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那么，對于我們普通的購房者來說，當(dāng)下該如何操作呢？從這兩個月《曉冬說房》的粉絲朋友們的個案咨詢，我們從中做了梳理總結(jié)了這10條。
1、是不是所有的新盤都可以購買？這一點答案肯定是否定的。“僧多粥少”的新盤局面首先要把臨安和富陽排除，目前臨安和富陽的樓盤已經(jīng)進(jìn)入“打折內(nèi)卷”，而對于杭州主城區(qū)的樓盤，根據(jù)不同的板塊、不同的開發(fā)商進(jìn)行選擇，紅盤粉盤可以閉眼去買，而有些樓盤也只是社保幼子的無奈之選。但總的來說，杭州的新盤住宅市場相對還是比較穩(wěn)健的。
2、杭州板塊怎么選擇？這點只要記住三點，有人、有產(chǎn)業(yè)，有規(guī)劃配套的，作為重點關(guān)注板塊。未來板塊也會分化，熱門板塊肯定具備以上三個要素。
3、杭州房貸利率還會下調(diào)嗎？個人認(rèn)為，對于剛需自住的首套房貸利率，有望繼續(xù)下調(diào)，只是時間問題。而對于二套及以上的改善購房來說，下調(diào)會有限。
4、臨安和富陽買房怎么選？抓住地段和品牌兩個去選擇，首先地段，其次選品牌。如果兩者都沒有，建議謹(jǐn)慎入手。
5、開發(fā)商品牌實力怎么看？如果從資金層面，國企央企更保險，不用擔(dān)心延期交付等問題；如果從品質(zhì)層面，以濱江為代表的房企，品質(zhì)會更加出彩。
6、杭州二手房該怎么選擇？雖然說學(xué)區(qū)均衡化，但是需要時間，所以二手房的選擇，目前來看還是從自身出發(fā)。首先考慮學(xué)區(qū)；其次就是地段，無論從居住的便捷性和未來的升值，都是有影響的；第三就是房齡，有實力的盡量選擇次新房。
7、老破小要不要置換？個人建議肯定是去置換。老破小增值空間有限，只具備出租和使用功能。而且老破小未必好賣，可以先掛出去試試水，價格合適果斷賣掉。賣掉后，**考慮搖新盤；真的搖不中，去置換次新二手房；或者兩者可以同步進(jìn)行，搖新盤的同時，多關(guān)注二手房的行情。
8、法拍房能不能買？好的法拍房當(dāng)然可以去買，目前法拍房也是要有購房資格的，所以好的法拍房競爭也很激烈。當(dāng)然，對于法拍房要有全面了解，避免踩坑。
9、杭州后面還會出現(xiàn)樓盤爛尾嗎？如果資金鏈斷裂，又沒有人接手，肯定會，特別是一些做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商。至于住宅，如果地段好，相對還是會有接盤俠。畢竟包括政府都不愿意看到一個城市的工程爛尾，所以都會努力去促成合作。
10、遇到樓盤維權(quán)怎么辦？這在未來的交付中，很多業(yè)主或多或少都會遇到。建議理性維權(quán)，積極溝通。畢竟房子還是業(yè)主自己的，無法退貨，盡量和開發(fā)商達(dá)成雙贏的解決方案。
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