2月8日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。
此次發(fā)布的《通知》明確四方面內(nèi)容。
一是自《通知》印發(fā)之日起，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向持有保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理；
二是銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加大對(duì)保障性租賃住房的支持力度，按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，提供金融產(chǎn)品和金融服務(wù)；
三是銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)統(tǒng)計(jì)制度，確保數(shù)據(jù)真實(shí)準(zhǔn)確；
四是《通知》適用于執(zhí)行房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)。新規(guī)的落地，不論是對(duì)減輕房企負(fù)債投資壓力，還是打消銀行發(fā)放涉房貸款諸多顧慮都有積極作用。
作為投資的重要組成部分，保障性租賃住房越來(lái)越得到各地政府的青睞。
而保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，意味著銀行發(fā)放相關(guān)貸款不再受集中度管理指標(biāo)約束，有充足的空間加大對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目的信貸投放。
在建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的同時(shí)，還可以拉動(dòng)保障性住房市場(chǎng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，進(jìn)而有利于我國(guó)“穩(wěn)投資”、“穩(wěn)增長(zhǎng)”的總體目標(biāo)。
拉動(dòng)基建和房地產(chǎn)市場(chǎng)投資將是今年上半年“穩(wěn)投資”的重要方向，而當(dāng)前各地政府在基建方面已經(jīng)開(kāi)足馬力；房地產(chǎn)市場(chǎng)投資亦將緊隨其后，而保障性租賃住房將是重點(diǎn)領(lǐng)域。
保障性租賃住房項(xiàng)目的上下游產(chǎn)業(yè)鏈范圍較廣，投資保障房，能產(chǎn)生和商品房一樣的拉動(dòng)發(fā)展的效果。短期來(lái)看，監(jiān)管機(jī)構(gòu)推動(dòng)保障性租賃住房方面的投資，將對(duì)“穩(wěn)投資”、“穩(wěn)增長(zhǎng)”起到直接作用。
對(duì)房企而言， 保障性租賃住房不納入集中度管理將引導(dǎo)房企調(diào)整布局
房企要參與到保障性租賃住房建設(shè)，享受到相關(guān)政策的優(yōu)惠，首先要明確保障性租賃住房項(xiàng)定義，并獲取保障性租賃住房項(xiàng)目的認(rèn)定書(shū)。但從目前來(lái)看，由于保障性租賃住宅認(rèn)定辦法為近期出臺(tái)，而房企實(shí)際擁有的認(rèn)定項(xiàng)目規(guī)模不多，當(dāng)下能夠受到的政策福利相對(duì)有限。
尤其是民營(yíng)房企，在保障性租賃住宅領(lǐng)域或主要起到國(guó)企及央企之外的補(bǔ)充和輔助作用，未來(lái)該領(lǐng)域金融支持的具體效果仍有待觀察。
雖然房企參與保障性租賃住房規(guī)模不大，但仍有部分房企積極與政府合作，試水該領(lǐng)域。
根據(jù)住建部2021年11月及2022年2月發(fā)布的兩批《發(fā)展保障性租賃住房可復(fù)制可推廣經(jīng)驗(yàn)清單》來(lái)看，多家房企通過(guò)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地參與保障性租賃住房建設(shè)，這些房企包括萬(wàn)科泊寓、華潤(rùn)有巢及龍湖冠寓，參與方式包括成立合資公司、整租后開(kāi)展運(yùn)營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)管理等等。
此外在保障性租賃住房的熱潮下，對(duì)于代建能力強(qiáng)的房企同樣迎來(lái)利好，這類房企可以為政府提供相關(guān)的代建服務(wù)，如綠城管理、中原建業(yè)等；此外對(duì)于租賃住房運(yùn)營(yíng)管理能力突出的企業(yè)，也可以積極參與到保障性租賃住房的后期運(yùn)營(yíng)中，如萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓等等。
整體來(lái)看，此次房地產(chǎn)貸款集中度管理的調(diào)整，進(jìn)一步引導(dǎo)了未來(lái)房企的業(yè)務(wù)布局方向。保障性租賃住房雖然享受政策優(yōu)惠，但由于租金定價(jià)較低，處于微利階段。參與保障性租賃住房的房企應(yīng)做好心態(tài)調(diào)整，準(zhǔn)備好房地產(chǎn)的微利時(shí)代。除此之外，保障性租賃住房的大量推出，對(duì)市場(chǎng)化的租賃住房也會(huì)形成擠壓，對(duì)于布局市場(chǎng)化租賃住房的房企而言，更要做好產(chǎn)品差異化打造，提升自身的運(yùn)營(yíng)能力。
此外住建部表示2022年要大力增加保障性租賃住房供給，全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套（間），相比2021年任務(wù)量高出1.5倍，占十四五總目標(biāo)的37%，2022年保障性租賃住房或迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。
具體到城市來(lái)看，2021年底，北京四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市新供住宅項(xiàng)目配建公租房、保障性租賃住房工作的通知》，在全國(guó)率先出臺(tái)國(guó)有住宅用地配建保障性租賃住房專項(xiàng)配套文件，北京新供商品住宅將按比例配建保障性租賃住房。其他一線城市廣州、上海、深圳確定“十四五”期間新增建設(shè)籌集保障性租賃住房分別為60萬(wàn)套（間）、47萬(wàn)套（間）、40萬(wàn)套（間），均達(dá)到新增住房供應(yīng)總量的45%及以上。
而重慶、杭州、西安等重點(diǎn)城市，也制定了30萬(wàn)套以上的供應(yīng)目標(biāo)，力爭(zhēng)達(dá)到占新增住房供應(yīng)總量的30%以上。金華、嘉興、佛山、�？诘榷�城市也被各省列為保障性租賃住房重點(diǎn)建設(shè)城市，明確具體供應(yīng)目標(biāo)。
有序發(fā)展保障性租賃住房，是完善住房保障體系的重要組成部分，也是落實(shí)“房住不炒”、緩解住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足的重要舉措。通過(guò)政策落實(shí)，可使得保障性租賃住房建設(shè)進(jìn)度有序推進(jìn)，房源供給快速增加，有效解決新市民、青年人階段性住房困難。
