杭州限價地圖越來越清晰，利益權(quán)衡就越具體。
但板塊與板塊之間的斷裂帶，又該如何定價？到底值不值，我們可以來聊聊。
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錢江新城二期與牛田單元、九堡沿江
2020年錢江新城二期用地范圍圖公示，城東就變成了大家心中的價格洼地，特別是當(dāng)時還參照的江河匯新鴻基項(xiàng)目杭州IFC限價6.98萬/方。
庫存大區(qū)一下子就火了起來，從流搖到限售，從愛答不理到一票難求，就是這兩年整個城東現(xiàn)狀。
源頭除了小牛市外，還有下面這張圖的功勞。
就這樣，在溫水煮青蛙中，大家就對價格脫敏了，艮北新城價格幾連跳，沒人覺得貴，出一個新盤就搶一個。
能不能打破這個魔咒，還要看中海艮北牛田單元項(xiàng)目，精裝限價4.44萬/方。
項(xiàng)目已經(jīng)公示，將建24幢小高層住宅，部分架空。
北面距離地鐵1號線七堡站約800米，南面距離地鐵9號線一期六堡站（在建）約800米，離在建的新鴻基江河匯綜合體杭州IFC約4公里。
2020年的時候，板塊內(nèi)7堡地鐵上蓋的招商公園1872、棠悅灣等才約4.04萬/方，短短一年多，限價漲了4000元/方。
一套三房兩廳戶型100方的房子，成本直接高了44萬多，同比板塊位置，還沒有之前的項(xiàng)目地段好。
但是項(xiàng)目距離錢新二期不足200米，錢二精裝限價6.6-6.75萬/㎡，性價比一下子就凸顯了，尤其是錢二這邊，目前城市界面、配套等各方面，都只有蒼白的地段優(yōu)勢。
限價卻高了2萬多，值得與不值得，相對來看，就出來了。
正是如此，也讓就處在邊界線、準(zhǔn)備開盤的錢塘云莊，“靜”了兩年多，如今熬成準(zhǔn)現(xiàn)房，還在糾結(jié)價格不能甩掉九堡，蛻變?yōu)殄X二。
錢塘云莊外墻部分已完成，玻璃幕墻、底部的石材及側(cè)面的鋁板都已就位，合院的園林部分也在收尾中。
規(guī)劃建有9幢可售高層和13席新中式合院，可售高層約360套，合院約20套，總計(jì)可售房源約380套，主城區(qū)稀缺的合院項(xiàng)目。
其中高層戶型面積在127、139㎡，部分高層可享受到一線錢塘江景，合院建面在230-270㎡，從戶型面積段看，錢塘云莊整體面對的是主城改善家庭。
若是按照九堡的限價約3.3萬開盤，錢塘云莊或許要拼社保。
但目前的口風(fēng)又變成3.8萬，還有4.1萬的，放風(fēng)價在不斷的提高。4.1萬相對九堡沿江的二手房性價比就沒有那么突出了，投資價值大大降低。
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三墩北和三墩
因?yàn)槔闲艰F路的阻隔，導(dǎo)致鐵路兩側(cè)的發(fā)展嚴(yán)重不均衡，逐漸形成了兩個定位完全不一樣的板塊。
如今這條鐵路如今已經(jīng)停運(yùn)了，板塊之間的溝壑，應(yīng)該會隨著時間推移磨平。
圖片
發(fā)展成熟的鐵路南側(cè)是三墩，剛剛開通地鐵4號線有站點(diǎn)，還有龍湖天街和金地廣場，地鐵、商業(yè)都很不錯。
斷供了好幾年，直到在21年第三次集中土拍才解鎖限價，精裝限價3.68萬/方，被中天拿下，目前已經(jīng)公示，規(guī)劃8幢高層。
地塊距離地鐵4號線池華街站（在建）約1300m，周邊教育配套有三墩小學(xué)、三墩中學(xué) 、龍湖紫荊天街、浙江醫(yī)院三墩院區(qū)等。
北側(cè)則為三墩北，杭州搖號以后，成為主城熱門洼地。
新房限價還維持在原來的2.81萬㎡，一次也沒漲過。
在售樓盤有尾盤彩虹軒，熱點(diǎn)樓盤，無房與人才可搖，即便是如此，最后一次加推，大概率也要拼社保。
純新盤如瀾邸，規(guī)劃了7幢24-27F高層，其中有2幢是公租和自持，呈半圍合半開放式布局。
小區(qū)主出入口位于南側(cè)墩余路，次出入口位于東面張家洋路。
南面隔著墩余路是剛收官加推的融信天瀾，在只有無房和人才參與的情況下，最后一搖觸發(fā)了拼社保，競爭相當(dāng)激烈。
西面隔著莊墩路是萬科融信西雅圖，西南面是萬人搖的紫璋臺，北面是杭州市星洲第二小學(xué)。
距離4號線地鐵超1公里，且戶型比較大，主力戶型據(jù)傳約170㎡。
如今三墩北與三墩在限價上雖然差了8700元/㎡，但隨著配套與居住氛圍的逐漸加強(qiáng)，實(shí)際價值已經(jīng)開始靠攏。
不過論交通和商業(yè)等，三墩北趕上三墩還需要很長時間。
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寧圍與市北
鐵路穿過阻礙板塊發(fā)展的除了三墩北，還有寧圍，不過寧圍并沒有三墩北那么幸運(yùn)，鐵路正常運(yùn)行，帶來的影響會一直持續(xù)。
寧圍精裝限價3.35萬/㎡，獨(dú)苗在售樓盤寧望府1#、4#登記結(jié)束，戶型面積108-142方，無房凍資80萬，二套160萬，全款260萬。
融信已退股，濱江獨(dú)資，17%自持，又一個濱江造盤。
距離7號線新興路站直線約550米，奧體博覽城直線約5公里，是江南岸300萬+預(yù)算不錯的選擇。
不利因素：近高架和鐵路，自持樓棟更安靜！
蕭山市北，是除了奧體、未來科技城、江河匯、三墩北等之外，第二個檔次的超級網(wǎng)紅板塊，精裝限價3.75-3.95萬/㎡。
被地鐵2號線細(xì)分為市北西與市北東，由于這幾年板塊宜居性高、可塑性強(qiáng)，又是奧體外溢，限價基本都一樣，逐漸被統(tǒng)稱為蕭山市北板塊。
待售項(xiàng)目有：
綠城市北48號宅地項(xiàng)目，規(guī)劃10幢20-26F高層住宅，精裝限價3.75萬/㎡，自帶露天游泳池和室外體育健身場所，層高2.95米。
距離地鐵較遠(yuǎn)，二號線、七號線建設(shè)三路站約1公里左右，周邊教育資源有蕭山區(qū)寧圍小學(xué)。
濱江市北49號宅地項(xiàng)目潮聽映月，規(guī)劃7幢26F-27F住宅（一號樓為公租房）和一座18班幼兒園。幼兒院位于項(xiàng)目西南角，住宅部分標(biāo)準(zhǔn)層高為2.9m。
包含室外體育活動場地，南側(cè)及西側(cè)皆設(shè)置小區(qū)出入口，西側(cè)為主出入口，實(shí)行人車分流。
精裝限價3.75萬/㎡，戶型約139-183㎡，距離建設(shè)三路地鐵站直線距離僅200米，更加靠近世紀(jì)城。
另外還有，綠城市北53號地塊，精裝限價3.95萬/㎡，21年第三批次集中供地，綠城通過搖號搖中了該地塊。
價格比之前上漲了2000元/㎡，如果戶型再做大一點(diǎn)，應(yīng)該就與城東艮北的置業(yè)成本差不多了。
市北、寧圍都很火，但寧圍還是3.35萬/㎡，市北卻漲了，限價高了6000元/㎡。
不過，市北沒有大硬傷，寧圍卻有鐵路和高架橫穿板塊，而市北只有一小部分受到鐵路影響。
隨著6號線、5號線的開通，利好還在上臺階，寧圍還需要大拆大建，才能真正煥然一新。
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除了這些板塊外，還有丁橋與長睦、申花與祥符、九堡與金沙湖等許多板塊，出現(xiàn)了限價斷層。
細(xì)想也能理解，按照價值或板塊成熟度出現(xiàn)價格梯隊(duì)，但也有例外，那就是錢江新城與江河匯，未來科技城與云城，新城起始直接拉平，限價都一樣，為3.61萬/㎡和6.98萬/㎡。
也有被反超的，就是橋西地塊與申花，申花**限價5.8萬/㎡，橋西拱宸橋最后一宗宅地德信拱宸橋38號宅地，精裝限價51440元/㎡。
關(guān)于限價劃分，你還有哪些看法，可以留言，我們一起討論。
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