孟母三遷的故事告訴我們，國(guó)人對(duì)學(xué)區(qū)房的狂熱，是融在基因里的自覺。
買房時(shí)，周邊配套的教育資源成了大多數(shù)購(gòu)房者首先考慮的問題。不少人為了孩子，不惜放棄溫暖舒適的大房子，轉(zhuǎn)身投奔老破小。
從去年起，隨著調(diào)控政策不斷加碼，樓市越發(fā)涼涼，連曾經(jīng)所向披靡的學(xué)區(qū)房，也開始退燒了。
01
頂流學(xué)區(qū)房風(fēng)光不再
近期，浙江杭州西湖區(qū)耀江文鼎苑13幢一處58.66平方米的房源，在阿里拍賣作為法拍房上架。
這套房一上線就引發(fā)了杭州市民的關(guān)注。因?yàn)橐亩υ诽雒耍苓呑鴵砗贾?*的幼兒園、小學(xué)、初中，一旦買入，就意味著自家孩子可以在家門口享用十幾年的優(yōu)質(zhì)教育。
作為杭州頂流學(xué)區(qū)房代表，文鼎苑在當(dāng)?shù)乇粦蚍Q為“杭州**孟母盤”。
但就是這樣一個(gè)炙手可熱的樓盤，卻在近期的法拍中遭到冷落，出手參拍者寥寥。
最終，該房源以430萬的底價(jià)成交，折合單價(jià)約7.33萬元/平方米，甚至比548.6萬元的評(píng)估價(jià)低了118.6萬元。
要知道，去年上半年，同樣是在網(wǎng)上拍賣，文鼎苑一套180平米的房子拍出了1850.85萬元的高價(jià)，折合單價(jià)約10萬元/平方米。
同樣在去年上半年，文鼎苑在二手房交易中成交了一套87平的兩居室，成交價(jià)1063萬元，均價(jià)12.22萬元。如今58.66平的同小區(qū)法拍房拍出430萬元，單價(jià)只有7.33萬元——不到一年的時(shí)間，文鼎苑的房?jī)r(jià)便宜了大約40%，接近腰斬。
仔細(xì)翻看阿里拍賣的記錄可以發(fā)現(xiàn)，從去年9月開始，文鼎苑小區(qū)上架房源的圍觀人數(shù)和參與人數(shù)都開始銳減，房子的成交價(jià)也開始低于評(píng)估價(jià)。
根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，文鼎苑二手房均價(jià)已從2021年5月時(shí)的10萬元/平米降至8.7萬元/平米，而且房源數(shù)量充足，從150平的大戶型到80平、60平左右的小戶型都有在售。
有中介人士表示，杭州市學(xué)區(qū)房的價(jià)格此前之所以居高不下，很大原因在于市場(chǎng)的炒作與哄搶，甚至背后還有炒房團(tuán)的身影。
但從去年8月開始，隨著杭州樓市新政的出臺(tái)，“嚴(yán)禁炒作學(xué)區(qū)房”被白紙黑字地寫進(jìn)了文件。在房住不炒的影響下，人們對(duì)學(xué)區(qū)房的狂熱也開始褪去。沒了熱火朝天的“炒”，以文鼎苑為首的杭州學(xué)區(qū)房自然也就光環(huán)不再了。
除了遏制炒作以外，樓市新政還在需求端實(shí)打?qū)嵉仄䴗缌撕芏噘?gòu)房者的念想。
對(duì)于非杭州市戶籍的居民，購(gòu)房資格從原本的2年社保增至4年社保，讓很多人失去了買房資格。
而教育行業(yè)帶來的學(xué)校改革，例如名優(yōu)校長(zhǎng)和教師需要交流、輪崗，會(huì)導(dǎo)致學(xué)生入學(xué)后面對(duì)的教育資源變得不確定，即便你買了名校周邊的房子，也不見得能獲取到與之配套的教學(xué)質(zhì)量。于是，一些購(gòu)房者開始持鈔觀望。
有些話不能公開說
02
“搖號(hào)入學(xué)”改變了學(xué)區(qū)房
作為樓市排頭兵，深圳的房子一直以貴著稱。爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)的教育資源，也往往是家長(zhǎng)們的一場(chǎng)硬仗。
但你可能沒發(fā)現(xiàn)，深圳學(xué)區(qū)房現(xiàn)在也在悄然褪色。
近日，深圳市龍華區(qū)教育局發(fā)布了有關(guān)2022年秋季新開辦公辦學(xué)校招生范圍的公示。其中提到了3個(gè)將采用“電腦派位”的學(xué)區(qū)：未來小學(xué)、龍華區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校小學(xué)部、和平實(shí)驗(yàn)小學(xué)。
雖然具體細(xì)節(jié)仍有待官方公布，但對(duì)于深圳教育來說，這無疑是一場(chǎng)震動(dòng)。
電腦派位可以理解為俗稱的“搖號(hào)”，對(duì)于學(xué)童來說，比拼的不再是家庭財(cái)力帶來的學(xué)區(qū)房?jī)?yōu)勢(shì)，而是大家都在同一個(gè)“池子”里等待電腦投擲子。雖然電腦派位意味著“就近入學(xué)”會(huì)被誤傷，但對(duì)于大多數(shù)人來說，這是一種相對(duì)更公平的入學(xué)方式。當(dāng)然，學(xué)區(qū)房的重要性也勢(shì)必會(huì)被削弱。
過去，深圳房?jī)r(jià)受學(xué)校影響很大，通常是剛傳出風(fēng)聲有學(xué)校要建分校，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)立馬就會(huì)漲起來，其中最有名的案例便是福田八卦嶺片區(qū)。2019年與2020年，八卦嶺二手房漲幅都處于深圳前列，原因特別簡(jiǎn)單粗暴——只因?yàn)槔髨@小學(xué)校區(qū)入駐了該地。
而這樣的漲幅，很快就在2021年冷卻了下來。
為了實(shí)現(xiàn)教育均衡，深圳推出了許多政策，其中就包括各大名校集團(tuán)化辦學(xué)、老師輪換等舉措，將各小學(xué)區(qū)綜合整理成一個(gè)“大學(xué)區(qū)”，教師資源得以方便置換。此舉雖然導(dǎo)致一些非學(xué)區(qū)房的價(jià)格漲了起來，但更多學(xué)區(qū)房的價(jià)格得到了大幅下滑。整體而言，深圳樓市已經(jīng)開始降溫，并且在學(xué)區(qū)房上有一降再降的趨勢(shì)。
根據(jù)房天下信息，今年1月，八卦嶺二手房的參考價(jià)已經(jīng)降至7.37萬元/平米。盡管有不少業(yè)主開始急于甩手打出低價(jià)，但成交量卻很低。
03
結(jié)語
面對(duì)曾經(jīng)火熱一時(shí)的學(xué)區(qū)房，不少城市都開始了“精準(zhǔn)打擊”，北京、上海更是一直走在教改前列。
2020年，隨著北京西城區(qū)多校劃片政策實(shí)施，北京的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格開始劇烈波動(dòng)，不少學(xué)區(qū)房一夜之間直降百萬。
學(xué)區(qū)房是否會(huì)徹底涼涼？要得出這個(gè)答案還為時(shí)尚早。
但可以確定的是，在越來越完善的教學(xué)政策與房地產(chǎn)管控方法下，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格想要再進(jìn)一步，怕是難了。
