“8.5”新政后，杭州購(gòu)房者的熱情，越來(lái)越理性，地段好的核心板塊越開(kāi)越火，而一些暫時(shí)看到的只是大餅的板塊，卻慘遭滑鐵盧。
去年火成為萬(wàn)人搖的板塊，或因?yàn)閾屍祁^而限售的板塊，今年卻無(wú)人問(wèn)津，樓盤(pán)頻繁流搖？
此刻，那些頂著高至6.0%-6.3%房貸利率的小伙伴們，內(nèi)心是否真的如銷(xiāo)售常說(shuō)的那句話(huà)一樣好心態(tài)：
房子漲了你是贏家，不漲還是你家。
當(dāng)潮水退去的時(shí)候，才知道誰(shuí)在裸泳，下面，我們簡(jiǎn)單看幾個(gè)典型的板塊，并來(lái)聊聊，為什么它們的降溫速度，比想象中還要快！
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濱江浦沿
去年憑借濱**區(qū)外溢、三江匯等規(guī)劃預(yù)期，2021年4月，濱耀學(xué)府首開(kāi)，精裝均價(jià)3.8萬(wàn)/㎡，中簽率低至10%還限售，而10月加推，中簽率就上升至61.66%，估計(jì)當(dāng)日沒(méi)有實(shí)現(xiàn)全部去化。
板塊內(nèi)另一個(gè)樓盤(pán)江榮府更慘，自打公示方案霸王條款的負(fù)面新聞爆發(fā)后，企業(yè)形象與樓盤(pán)的人氣，都一落千丈，盡管有時(shí)候連騎個(gè)小黃車(chē)都能看到廣告，依然沒(méi)搖起來(lái)過(guò)。
甚至也可以說(shuō)，浦沿的購(gòu)房熱度之所以下降得如此快，與它有著莫大的關(guān)聯(lián)。
在這之前，并沒(méi)有人去認(rèn)真分析浦沿板塊的利與弊，盲搖，單純想著濱江區(qū)，可以三萬(wàn)八買(mǎi)進(jìn)，位置還比之江等都近就很值。
江榮府霸王條款引起廣泛關(guān)注以后，越來(lái)越多的人了解到板塊的真實(shí)情況與周邊配套，才開(kāi)始恍然大悟。
城市界面與我們想象中的國(guó)際濱不一樣，有的樓盤(pán)距離地鐵2公里是真的不便，小區(qū)周邊沒(méi)有什么配套，周邊又都是些老小區(qū)，不如同等價(jià)格區(qū)間的蕭山市北、余杭未來(lái)科技城的價(jià)值，以及下沙金沙湖板塊的居住舒適度。
理性認(rèn)識(shí)之后，浦沿褪去華麗的包裝，投資客或者期待小賺一筆的人散去，留下自主或者周邊地緣性改善。
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南站新城
還記得去年南站新城某盤(pán)領(lǐng)證后突然消失在各大小程序、app、網(wǎng)站的事情嗎？曾經(jīng)它有多么的高傲，如今就有多么低調(diào)。
為了讓中簽率高于10%不限售，很多樓盤(pán)各顯神通。
如今全民分銷(xiāo)開(kāi)得與臨安一樣牛，還是去化難，且板塊樓盤(pán)還很多，萬(wàn)科、綠城、東原、招商等多家開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)都可以挑選，精裝限價(jià)2.56-3.2萬(wàn)/方，搖號(hào)是很早以前的故事了。
板塊的預(yù)期之所以會(huì)落空，是因?yàn)槟险拘鲁堑膬r(jià)值沒(méi)起來(lái)，長(zhǎng)達(dá)7年的改造，剛剛開(kāi)通就經(jīng)歷大水淹、以及規(guī)劃遲遲不落地，以及修路帶來(lái)的交通與城市界面。
如果要回到2021年上半年的狀態(tài)，除非杭州再來(lái)一個(gè)盲搖的大陽(yáng)春，或者南站新城價(jià)值全部激發(fā)出來(lái)。
依照杭州東站、南站、城站、臨平站的價(jià)值看，火車(chē)站能夠帶給房?jī)r(jià)的價(jià)值在于最初的房?jī)r(jià)定調(diào)上，后面房?jī)r(jià)，主要與板塊配套、與地段等相關(guān)。
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蕭山科技城、銀湖科技城、青山湖科技城
不是所有的科技城，都叫未來(lái)科技城。蕭山科技城、銀湖科技城、青山湖科技城樓市的價(jià)值在重塑，需要重新審定。
在去年，這三個(gè)板塊，特別是蕭山科技城，緊鄰亞運(yùn)村、機(jī)場(chǎng)快線(xiàn)即將通車(chē)、簽訂學(xué)軍和崇文聯(lián)合創(chuàng)辦的優(yōu)質(zhì)學(xué)校尚德學(xué)校等利好，風(fēng)靡一時(shí)。
某一段時(shí)期內(nèi)，甚至把它納進(jìn)三墩北、勾莊等同一高價(jià)值緯度。
現(xiàn)在呢？一線(xiàn)江景的前灣江瀾灣熱度不如暢想江瀾灣。
濱望雅庭位置更靠近亞運(yùn)村，直線(xiàn)距離約3公里，還有地鐵，精裝限價(jià)還是28500元/㎡，熱度同樣不及去年的榮望軒一半。
為什么亞運(yùn)村熱度這么高，緊鄰的蕭山科技城卻遠(yuǎn)不及？
用一個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明，蕭山科技城占地面積大亞運(yùn)村好幾倍，投入建設(shè)的資金卻遠(yuǎn)不如亞運(yùn)村。
蕭山科技城要達(dá)到預(yù)期的價(jià)值，還需要很長(zhǎng)一段時(shí)間，江對(duì)面是九堡和下沙，投資客都懂的板塊。
銀湖科技城與青山湖科技城同樣如此，還需要很長(zhǎng)時(shí)間的建設(shè)。
它們也是富陽(yáng)和臨安樓市的縮影，市場(chǎng)還沒(méi)冷下來(lái)，它們就提前降了熱度。
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寧圍
高人氣曇花一現(xiàn)的還有寧圍，去年三盤(pán)同時(shí)開(kāi)盤(pán)，距離地鐵都1公里以上，仍然很好賣(mài)，前不久公示登記人數(shù)的寧望府，206套房，登記人數(shù)，只有499組，且還是自帶流量的濱江造地鐵盤(pán)。
登記人數(shù)最能說(shuō)明一切。市北的熱度還能保持，到錢(qián)江世紀(jì)城直線(xiàn)距離3公里左右的寧圍，熱度下降明顯。
主要影響是城市界面，一條鐵路將板塊分割開(kāi)，再加上幾條高架，生活舒適度打折扣。
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大江東
曾經(jīng)是萬(wàn)人搖板塊，現(xiàn)在是流搖板塊，限價(jià)上漲到2萬(wàn)+/㎡，而1.98萬(wàn)/㎡的樓盤(pán)賣(mài)得卻并不好。
冷靜的市場(chǎng)，就是照妖鏡。
大江東盡管地鐵通了，距離市中心的距離改變不了，就像臨平地鐵也通車(chē)很多年，但仍然主要是自住功能。
地鐵、駕車(chē)到東站大概都要1小時(shí)左右，到錢(qián)江新城或者武林廣場(chǎng)，就更遠(yuǎn)了，要近1個(gè)半小時(shí)，上下班高峰期就更長(zhǎng)了。
另外，整體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，也限制了板塊往高階發(fā)展。
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不只是這些板塊，臨平翁梅板塊，也只是自住功能，商場(chǎng)開(kāi)業(yè)又因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善垮了。
憑借地鐵四期規(guī)劃有地鐵經(jīng)過(guò)的崇賢，同樣如此，至少5-6年以后的時(shí)間，相當(dāng)于杭州平均剛需到置換或改善的周期。
去年我們就反復(fù)講：價(jià)值穩(wěn)定的板塊，依然主要在主城區(qū)核心板塊，早就到了回歸核心的時(shí)候。如今市場(chǎng)的購(gòu)房邏輯，都在一一佐證。
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