買(mǎi)房子有兩種還款方式，等額本金和等額本息，他問(wèn)我這兩種方式有什么區(qū)別？

還有人跟他說(shuō)你如果貸了款就不要提前還款，因?yàn)樘崆斑�款的話(huà)前面的利息就白還了，這些說(shuō)法都對(duì)不對(duì)？咱們今天就想研究一下這個(gè)問(wèn)題。

首先我們來(lái)研究一下房屋貸款的一些基本問(wèn)題啊，房屋貸款你到銀行去，要么用公積金貸款，要么用商業(yè)貸款，在貸款的時(shí)候，我們首先要知道一個(gè)年化利率比如說(shuō)年化利率是6%，年化利率6%如果年化利率是6%的話(huà)，那么月利率就是0.5%，因?yàn)橐荒暧?2個(gè)月，你每個(gè)月會(huì)還一次錢(qián)，那么你每個(gè)月還的錢(qián)都包含本金和利息兩個(gè)部分，我們?yōu)榱耸惯@個(gè)問(wèn)題簡(jiǎn)化，我們假設(shè)一共就貸款了12萬(wàn)元，貸款了12萬(wàn)元，而且一年一年還清，一年每個(gè)月都要還，所以一共是分為12期，我們貸款的時(shí)候也是按月還的，比如說(shuō)你如果貸款10年，那就是12期，貸款30年就是36期，每個(gè)月都要還你每個(gè)月所還的錢(qián)既包含本金又包含利息，你一共需要還多少利息？有人說(shuō)這個(gè)很簡(jiǎn)單啊，你看我一共貸了12萬(wàn)，一年就還清，一年利率不是6%，所以我們就可以算出這個(gè)利息了，說(shuō)這個(gè)利息就是12萬(wàn)元，再乘以6%，結(jié)果就是0.72萬(wàn)元，也就是7200塊錢(qián)。這個(gè)做法對(duì)不對(duì)？錯(cuò)，這個(gè)是錯(cuò)誤的，你如果真的去貸款，你最后會(huì)發(fā)現(xiàn)你還的錢(qián)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有7200塊錢(qián)這么多。

等額本金還款

為什么咱們來(lái)研究一下，首先我們先來(lái)說(shuō)**種方式叫做等額本金，等額本金，什么叫等額本金呢？你每個(gè)月還的錢(qián)里面你的本金數(shù)量是固定的，比如說(shuō)你一共欠了12萬(wàn)，12期還，所以你每一期就還12萬(wàn)除以12期等1萬(wàn)元就行了。所以在這種方式下，你每個(gè)月的本金償還，每個(gè)月本金償還12萬(wàn)元除以12期，結(jié)果是1萬(wàn)元，一個(gè)月還1萬(wàn)塊錢(qián)，但是你不光要還本金，你還得還利息。你還利息每個(gè)月還多少，這就不一樣了。我們首先看月**個(gè)月你欠銀行12萬(wàn)，然后銀行說(shuō)我的月利率是0.5%，所以我要收你0.5%的利息，這么一算就是600元，也就是說(shuō)在**個(gè)月的時(shí)候你需要還600塊錢(qián)利息，這600塊錢(qián)利息是怎么產(chǎn)生的？是你所欠的12萬(wàn)元在一個(gè)月之內(nèi)產(chǎn)生的利息，也就是之前產(chǎn)生的利息，之后他并沒(méi)有收你的，那么第二個(gè)月又如何？你要注意在第二個(gè)月的時(shí)候，因?yàn)槟忝總�(gè)月本金還1萬(wàn)，所以第二個(gè)月你不欠銀行12萬(wàn)了，你只欠銀行11萬(wàn)元了，那么銀行再收你0.5%的利息，所以就是550元。按照這種算法一直到第十二個(gè)月，你只欠銀行1萬(wàn)元了，銀行收你0.5%的利息，結(jié)果是多少？結(jié)果是50元，所以每個(gè)月你還的利息是不一樣的，從最開(kāi)始每個(gè)月600到最后每個(gè)月50，**個(gè)月你一共就要還10,600，第二個(gè)月你就要還10,550，第三個(gè)月你要還10,500，一直到一最后一個(gè)月10,050元，你一共花了多少利息？那就是600+550一直加加加到50，這是一個(gè)等差數(shù)列。我們知道等差數(shù)列可以這么算，先算個(gè)平均值，600+50÷2，結(jié)果是325元，平均每個(gè)月325，多少個(gè)月？12個(gè)月結(jié)果多少？3900元。也就是說(shuō)你利用這種方式還款的話(huà)，你最后一共還的利息是3900，為什么不是7200呢？很簡(jiǎn)單，就是因?yàn)樗�算利息時(shí)是看你還欠銀行多少本金，你一直在還本金對(duì)不對(duì)？所以你本金會(huì)越欠越少，因此你最后還的利息是是不到7200元的，就是這么一個(gè)原因。等額本金法它有一個(gè)好處，就是它每個(gè)月還的本金是固定的，所以它總的還款額相對(duì)比較少一些。

 

那么相對(duì)于等額本金法，還有另外一種方式叫做等額本息，等額本息，什么叫做等額本息？顯而易見(jiàn)，等額本息的意思就是每個(gè)月還的本金和利息之和是不變的，該怎么辦算法稍微復(fù)雜一點(diǎn)，我們首先把模型設(shè)的簡(jiǎn)單一點(diǎn)，我們假設(shè)你一共貸款或者說(shuō)欠款最開(kāi)始叫a0，但是你還了一個(gè)月之后欠款就是a1了，再還一個(gè)月欠款就是a2，一直到第十二個(gè)月還完欠款就是a12，a12等于幾，是不是應(yīng)該等于0？因?yàn)槟?2個(gè)月還完之后你就不欠錢(qián)了，應(yīng)該等于0，然后我們?cè)旅總�(gè)月他的還款額還款額是本金加利息叫做A是包含本金加利息的。我們現(xiàn)在就想問(wèn)，如果我最開(kāi)始欠款是12萬(wàn)，a0是12，那么我每個(gè)月還多少錢(qián)才能夠把這12萬(wàn)全還光，我們看這個(gè)順序是咋樣的？首先我們知道a0就是12萬(wàn)，這就是**個(gè)月，然后a1是什么？a1就是你在**個(gè)月還完錢(qián)之后還剩的貸款應(yīng)該這么算，首先你欠了12萬(wàn)a0，但是經(jīng)過(guò)一個(gè)月它 A零會(huì)產(chǎn)生利息，所以你欠銀行的錢(qián)變成a0×1加上0.5%了，因?yàn)樗�產(chǎn)生了利息，所以變成了這么多了。然后你不還了a嗎？所以還減a好，這就是**個(gè)月還完錢(qián)之后你剩的錢(qián)。第二個(gè)月還完錢(qián)之后，你剩的錢(qián)是多少？那就是你**個(gè)月欠的錢(qián)乘以1+0.5%它要生息，然后你再還a一直這樣下去到第十二個(gè)月，第十二個(gè)月你欠的錢(qián)就是第十一個(gè)月欠的錢(qián)乘以1+0.5%的生息，然后再減去a最后你讓這個(gè)數(shù)得0，也就是說(shuō)我們有這樣一個(gè)比較復(fù)雜的這樣一個(gè)方程，從你最開(kāi)始欠12萬(wàn)，每次都去掉a之后，最后能得出零來(lái)，你得把 A給我算出來(lái)，經(jīng)過(guò)計(jì)算 a有多少？ A等于10328元，也就是說(shuō)假如你還12個(gè)月，每個(gè)月還10,328的話(huà)，那么最后12個(gè)月還完，你剛好就不欠銀行錢(qián)了。這就是所謂的等額本息法，至于說(shuō)具體這個(gè)數(shù)怎么算出來(lái)的，公式有點(diǎn)復(fù)雜，我們這里可以不寫(xiě)了，你在網(wǎng)上隨便一搜貸款計(jì)算器，它都會(huì)幫你算出來(lái)的。非常簡(jiǎn)單，我們看如果每個(gè)月還了這么多錢(qián)，你的利息有多少呢？每個(gè)月的利息是328 328×12個(gè)月，最后算完了是3936元。我們看相比于剛才等額本金法的3900元要稍微多一些，但也沒(méi)多多少，它多了30多塊錢(qián)，這就是等額本息法的特點(diǎn)。他每個(gè)月還款額是固定的，所以比較好安排我們的生活不像等額本金最開(kāi)始還的錢(qián)比較多，最后還的錢(qián)比較少，但是它的缺點(diǎn)就是他最后的利息會(huì)稍微多一些，但其實(shí)不會(huì)差別特別大。還是基本上是差不多的，自然也多了一點(diǎn)，等額本息法也好，等額本金銀法也好，這兩種方法最后算出來(lái)利息都不到這個(gè)利息。原因就是因?yàn)樗�不停的還本金的時(shí)候，他會(huì)把本金產(chǎn)生的利息減少，那這樣我們就可以給你回答**個(gè)問(wèn)題了，這個(gè)問(wèn)題如果我已經(jīng)比如說(shuō)我貸款30年，我已經(jīng)還完了10年了，那么我現(xiàn)在提前還款會(huì)不會(huì)吃虧？你注意你還了10年的時(shí)候你已經(jīng)還了很多的利息，但這些利息都是前10年產(chǎn)生的，后20年的利息他銀行還沒(méi)有收你呢。所以如果現(xiàn)在你一次性的把所有的本金都還掉了，你就再也不用還利息了，所以你是不會(huì)吃虧的，因此提前還款是不吃虧的。

 

有人說(shuō)我現(xiàn)在不是在銀行貸的款，我是小額貸款公司貸的款，你可就要小心了，很多小額貸款公司是有很多坑的，雖然看起來(lái)利息好像不是那么高，但是實(shí)際利息要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)他說(shuō)的利息。怎么回事我們來(lái)研究一下，比如說(shuō)有一個(gè)小額貸款公司，看看它的坑有哪些地方。

首先**個(gè)坑，比如說(shuō)小額貸款公司跟你說(shuō)了年利率12%，你看一下好像也沒(méi)有太高，銀行6%它12%好像高了一倍也還可以接受但是實(shí)際上它遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)值，為什么？首先**個(gè)你貸12萬(wàn)，很有可能他就跟你說(shuō)12萬(wàn)一年對(duì)不對(duì)？12萬(wàn)×12%，結(jié)果就是1.44萬(wàn)，這就是你需要還的利息，那么這和銀行相比就不一樣了。銀行是逐步收你的利息，你如果提前還款了，那么你的利息就不用再交了，而且在還本金的過(guò)程中利息會(huì)越來(lái)越少，但是貸款公司很多不是這么干的，他直接用你的總貸款額乘以年利率你雖然每個(gè)月可能都在還錢(qián)，但是他沒(méi)有算你利息的減少，它還是按總額來(lái)計(jì)算利息的，所以這是**個(gè)坑，因此你貸款的時(shí)候你要問(wèn)清楚了，你到底這個(gè)利息是怎么算的，還款的方式是怎么算的。

第二個(gè)坑，很多小額貸款公司會(huì)利息先付，什么叫利息先付？我們舉個(gè)例子，你還是貸款12萬(wàn)元，12%的利息一算14,400所以他給你12萬(wàn)的時(shí)候，他就已經(jīng)把利息扣出去了，他只給了你12萬(wàn)減1.44萬(wàn)，他只給了你10.56萬(wàn)，你拿到手的就這么多錢(qián)，而且你每個(gè)月還得還錢(qián)，你不用還利息了，因?yàn)槔�息已�?jīng)先收了，你每個(gè)月還1萬(wàn)，然后共12個(gè)月，你現(xiàn)在看起來(lái)感覺(jué)好像利息還是12%，但實(shí)際上不是你注意看你本來(lái)是想貸12萬(wàn)的，但是他只給了你10.56萬(wàn)，所以說(shuō)實(shí)際上你的貸款額只有這個(gè)數(shù)，然后你每個(gè)月還了1萬(wàn)塊錢(qián)額是固定的對(duì)不對(duì)？每個(gè)月還1萬(wàn)，如果你說(shuō)每個(gè)月還1萬(wàn)，一共貸了10.56萬(wàn)，把這兩個(gè)數(shù)字分別帶到我們等額本息這種還款方式去算的話(huà)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)如果a0是10.56萬(wàn)，而每個(gè)月還款額是1萬(wàn)的話(huà)，你仔細(xì)計(jì)算利息，你會(huì)發(fā)現(xiàn)按照等額本息的利率算法，它的結(jié)果是24%的利息，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)他名義上12%的利息。所以從這幾個(gè)角度來(lái)看，你利率實(shí)際上是非常高的，只不過(guò)他忽悠你的時(shí)候可能不是這么說(shuō)，所以你就要看清楚這種貸款方式它和銀行貸款方式的區(qū)別是**個(gè)你不停的還錢(qián)，但它本金產(chǎn)生的利息并不減少。第二個(gè)很多是先付利息再給你加個(gè)手續(xù)費(fèi)，那你利息就更高了，對(duì)不對(duì)？因此大家如果想借錢(qián)，**還是通過(guò)銀行來(lái)接。