今天是3.15國(guó)際消費(fèi)者權(quán)益日。

對(duì)于樓市而言，今天也是購(gòu)房者投訴維權(quán)集中的日子。

這幾年是杭州的交付大年。數(shù)據(jù)顯示，2020年杭州交付樓盤達(dá)105盤，2021年交付樓盤的數(shù)量達(dá)到了116盤，今年數(shù)據(jù)繼續(xù)攀升，將近135盤迎來(lái)交付。每年十幾萬(wàn)套房源迎來(lái)交付，但由于房子質(zhì)量問(wèn)題層出不窮，“逢交付，必維權(quán)”也成為了準(zhǔn)業(yè)主的口號(hào)，交付期變成了業(yè)主的維權(quán)潮。

2021年全年，全國(guó)消協(xié)組織受理房屋類投訴33328件，占商品類投訴的6.97%。根據(jù)投訴性質(zhì)，合同問(wèn)題占27.22%，質(zhì)量問(wèn)題占20.00%。在中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)接到的投訴中，就有不少有關(guān)房屋投訴的真實(shí)案例。

 

案例一：房屋質(zhì)量，暗藏玄機(jī)不勝防

①2020年張女士購(gòu)買了位于山東省青島市黃島區(qū)的一套商品房，開發(fā)商承諾最晚于2021年7月份交房。2021年6月份開發(fā)商通知交房，但張女士在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的廚房頂部鋼筋外漏、衛(wèi)生間防水層未鋪設(shè)、房屋層高不符合合同約定等情形，要求開發(fā)商進(jìn)行整改，但開發(fā)商一直不予理睬。

青島市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)接訴后，聯(lián)系開發(fā)商負(fù)責(zé)人調(diào)查核實(shí)，負(fù)責(zé)人表示張女士反映的問(wèn)題屬實(shí)，后期將會(huì)積極和張女士協(xié)商，妥善處理張女士提出的整改方案。

②2021年8月，消費(fèi)者江先生向上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)委投訴，其購(gòu)買了一套精裝修房，2020年10月底，辦理了驗(yàn)收。入住后不久，發(fā)現(xiàn)多個(gè)房間墻體發(fā)霉?jié)B水、墻紙大面積脫落、天花板開裂等情況，向開發(fā)商反映多次，對(duì)方派施工隊(duì)上門維修，由于使用劣質(zhì)且有異味的墻紙、墻體滲水發(fā)霉問(wèn)題始終得不到解決，給消費(fèi)者正常生活帶來(lái)很大煩惱。江先生認(rèn)為開發(fā)商施工質(zhì)量差，要求徹底解決問(wèn)題。

開發(fā)商則堅(jiān)持認(rèn)為這些都屬正�，F(xiàn)象，不是施工質(zhì)量問(wèn)題。

上海市消保委與家裝辦專家走訪現(xiàn)場(chǎng)，經(jīng)檢測(cè)，墻體不同程度脫落、滲水均由基層處理不當(dāng)造成，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任，因施工質(zhì)量給消費(fèi)者造成的損失應(yīng)予以賠償。2021年9月8日，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)解，雙方達(dá)成和解，開發(fā)商一次性補(bǔ)償消費(fèi)者現(xiàn)金2萬(wàn)元，由消費(fèi)者自行維修。

 01

在房屋質(zhì)量方面，消費(fèi)者投訴的主要問(wèn)題有：一是房屋質(zhì)量差，墻體及天花板開裂，地基下沉，屋面漏水滲水，管道滲漏不通等；二是精裝修房暗藏玄機(jī)，如用材不實(shí)，高端宣傳、低標(biāo)配置，工藝粗糙、質(zhì)量不過(guò)關(guān)等；三是隱蔽工程偷工減料，使用次品材料等；四是水電管線布設(shè)不規(guī)范，使用不合格、劣質(zhì)材料等。同一小區(qū)工程質(zhì)量相仿，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)容易引發(fā)群體投訴；五是房屋有質(zhì)量問(wèn)題不及時(shí)維修或維修質(zhì)量差。

精裝遇到問(wèn)題，可以依法維權(quán)：

人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”因此，當(dāng)房屋出現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格和嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，影響消費(fèi)者居住時(shí)，消費(fèi)者可以要求解除合同并主張開發(fā)商賠償損失。當(dāng)房屋出現(xiàn)滲水、空鼓等非嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，保修期內(nèi)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)保修義務(wù)并對(duì)造成的其他損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

 

案例二：價(jià)外加價(jià)，變相抬高售房?jī)r(jià)

①2019年5月，蔣先生購(gòu)買了江蘇省南京市某樓盤的房子，刷卡付款時(shí)蔣先生被要求按照2筆刷，一筆是276萬(wàn)多元，另一筆50萬(wàn)元，兩張收據(jù)的單位名稱不同，其中50萬(wàn)元為改造費(fèi)，收據(jù)單位為某建筑裝飾工程有限公司。當(dāng)時(shí)未給出改造項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，且合同內(nèi)未體現(xiàn)50萬(wàn)元改造的內(nèi)容。后經(jīng)過(guò)了解，與蔣先生同一下疊戶型的其他業(yè)主存在未收50萬(wàn)元改造費(fèi)的情況。

2021年6月30日，蔣先生向南京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)反映相關(guān)問(wèn)題，并提出要求退還50萬(wàn)元費(fèi)用。經(jīng)南京市消協(xié)房地產(chǎn)消費(fèi)維權(quán)專業(yè)委員會(huì)工作人員調(diào)解，該公司最終將50萬(wàn)元費(fèi)用退還給了蔣先生。

②2021年9月6日，安徽省宿州市一位陳女士到靈璧縣某房產(chǎn)項(xiàng)目看房，銷售員口頭宣傳該小區(qū)初中部是六中的學(xué)區(qū)房，經(jīng)消費(fèi)者再三確認(rèn)，決定購(gòu)買并繳納兩萬(wàn)元認(rèn)籌金，之后又在銷售員的引導(dǎo)下轉(zhuǎn)為認(rèn)購(gòu)。7月22日教育局出臺(tái)學(xué)區(qū)劃分文件，該房產(chǎn)初中部是另一學(xué)校，不符合當(dāng)初承諾。消費(fèi)者于7月30日找銷售員退房，銷售員堅(jiān)稱是六中學(xué)區(qū)，消費(fèi)者要求將六中是該小區(qū)學(xué)區(qū)加入合同，銷售員不同意，消費(fèi)者要求房地產(chǎn)公司退房退定金。接到投訴后，經(jīng)安徽省宿州市靈璧縣消保委工作人員調(diào)解，經(jīng)營(yíng)者退還消費(fèi)者購(gòu)房定金兩萬(wàn)元。
 

 02

在房屋價(jià)格方面，消費(fèi)者投訴的主要問(wèn)題有：一是買房被要求購(gòu)買裝修包、升級(jí)包等費(fèi)用，變相提高房?jī)r(jià)。一些搖號(hào)熱銷樓盤的置業(yè)顧問(wèn)隱晦告訴購(gòu)房者，不買“裝修升級(jí)包”就無(wú)法簽訂購(gòu)房合同；二是隨意收取房?jī)r(jià)外費(fèi)用，如團(tuán)購(gòu)費(fèi)、排號(hào)費(fèi)、改造費(fèi)、開戶費(fèi)等；三是混淆定金、訂金、意向金等。有的開發(fā)商銷售時(shí)收取誠(chéng)意金，選房時(shí)未經(jīng)消費(fèi)者同意將誠(chéng)意金轉(zhuǎn)為定金并開具專用收據(jù)。發(fā)生糾紛時(shí)以定金不退為由拒絕退款。

遇到以上問(wèn)題，可以依據(jù)維權(quán)：

《價(jià)格法》第十三條規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者銷售商品、提供服務(wù)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用�！�**人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。”《民法典》第五百八十七條規(guī)定：“債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”商品房買賣中，開發(fā)商經(jīng)常以認(rèn)籌金、誠(chéng)意金、排號(hào)費(fèi)等各種名義提前收取消費(fèi)者費(fèi)用，然后通過(guò)合同將其轉(zhuǎn)化為定金，限制消費(fèi)者解除合同的權(quán)力，使消費(fèi)者權(quán)益遭受損害。消費(fèi)者要注意查看相關(guān)票據(jù)和合同內(nèi)容，防止交費(fèi)名目發(fā)生變化。

 

案例三：隱瞞夸大，違規(guī)誘導(dǎo)購(gòu)房人

①2021年7月23日，消費(fèi)者宮女士來(lái)到浙江省嘉興市平湖市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)投訴，稱其和丈夫于兩個(gè)月前來(lái)到平湖，在6月13日定購(gòu)了當(dāng)湖街道某樓盤一套商品房，當(dāng)時(shí)支付了20萬(wàn)誠(chéng)意金，手上只有認(rèn)購(gòu)書和收款收據(jù)，投訴購(gòu)買時(shí)開發(fā)商沒(méi)有告知該商品房位于火葬場(chǎng)旁邊，隱瞞了重要信息，要求開發(fā)商退房，開發(fā)商拖延不肯退。平湖市消保委工作人員接訴后，經(jīng)過(guò)多次溝通，開發(fā)商同意退款。

②2021年7月5日，消費(fèi)者董先生向廈門市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)投訴，稱其于2018年5月15號(hào)與廈門某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同，2020年9月準(zhǔn)備收房時(shí)，發(fā)現(xiàn)無(wú)法明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售時(shí)承諾贈(zèng)送的花園及地下室的使用性質(zhì)及范圍。消費(fèi)者多次要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予相關(guān)說(shuō)明和解決，但過(guò)了十個(gè)月時(shí)間，對(duì)方仍沒(méi)有任何明確回復(fù)和解決問(wèn)題的誠(chéng)意。廈門市消保委接到投訴后立即展開調(diào)查，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示原先承諾贈(zèng)送的前后花園性質(zhì)是屬于業(yè)主共有，無(wú)法給予明確產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。最終，經(jīng)多次調(diào)解，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補(bǔ)償消費(fèi)者董先生半年物業(yè)費(fèi)。
 

03

在售樓宣傳方面，消費(fèi)者投訴主要問(wèn)題有：一是隱瞞房屋性質(zhì)，違規(guī)誘導(dǎo)消費(fèi)者交易，比如隱瞞限售房情況（限售期內(nèi)不能過(guò)戶）、公寓房的產(chǎn)權(quán)年限（大多為40年）等，損害消費(fèi)者權(quán)益；二是通過(guò)圖片文字、現(xiàn)場(chǎng)展示、口頭承諾等形式作虛假宣傳、虛假承諾；三是以協(xié)助辦理貸款為名誘導(dǎo)不具備條件的消費(fèi)者購(gòu)房；四是隱瞞重要不利因素，未充分履行告知義務(wù)，比如周邊設(shè)施情況等；五是夸大宣傳房屋的有利條件，誘導(dǎo)交易，比如學(xué)區(qū)房、交通條件等。

依據(jù)：

消費(fèi)者有權(quán)知悉所購(gòu)房屋的真實(shí)情況，包括房屋本身、配套設(shè)施及周邊規(guī)劃�！�**人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”《商品房銷售管理辦法》第十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。”此外，《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》明確了房地產(chǎn)廣告內(nèi)容不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾、不得以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置、不得違反國(guó)家有關(guān)價(jià)格管理的規(guī)定、對(duì)規(guī)劃或者建設(shè)中的市政條件作誤導(dǎo)宣傳。對(duì)于房屋交易，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身信貸條件合理安排，不符合信貸條件的，切勿輕信開發(fā)商或中介協(xié)助成功辦理貸款的承諾。

 

案例四：花式違約，各種理由拒擔(dān)責(zé)

①2019年11月，安徽滁州天長(zhǎng)市消費(fèi)者潘先生在天長(zhǎng)市某房產(chǎn)公司訂購(gòu)一套房屋，訂購(gòu)房屋的同時(shí)還簽訂了無(wú)理由退房協(xié)議，協(xié)議書規(guī)定購(gòu)房人自簽署《商品房買賣合同》及《無(wú)理由退房協(xié)議書》之日起至辦理入住手續(xù)前的任何時(shí)間，購(gòu)房人享有無(wú)理由退房的權(quán)利。

2019年11月自潘先生簽訂合同后，房產(chǎn)公司卻一直不能正式網(wǎng)簽，故于2020年11月9日申請(qǐng)無(wú)理由退房。房產(chǎn)公司卻以各種理由遲遲不予以退款，2021年6月潘先生投訴到天長(zhǎng)市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)。市消保委接訴后立即安排專人調(diào)查，消費(fèi)者投訴屬實(shí)。經(jīng)消保委工作人員溝通調(diào)解，最終達(dá)成一致意見：被訴房產(chǎn)公司安排專人處理退款事宜，7月下旬消費(fèi)者收到退房款64萬(wàn)余元。

②張女士于2019年7月2日通過(guò)廈門某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購(gòu)買房產(chǎn)一套，面積為84.08平。2021年6月18日交房，房地產(chǎn)公司提交的驗(yàn)收材料顯示實(shí)際測(cè)量面積為83.28平（面積差為0.8平，差價(jià)為31439.2元），房地產(chǎn)公司表示按合同約定面積差不到百分之一的不退差價(jià)。合同第五章第十三條面積差異處理方式**款約定：套內(nèi)建筑面積誤差比**值在3%以內(nèi)（含3%）據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)。

補(bǔ)充協(xié)議約定：建筑面積誤差比**值大于1%并在3%以內(nèi)的含3%時(shí)，按合同單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)。消費(fèi)者認(rèn)為主合同約定明確，不需簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議相關(guān)內(nèi)容是對(duì)主合同的完全背離。買賣雙方就此產(chǎn)生爭(zhēng)議。

經(jīng)調(diào)查，廈門市消保委組織雙方進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)解，張女士提出免除1-2年物業(yè)費(fèi)方案，雙方未能達(dá)成一致。之后，經(jīng)電話聯(lián)系，房地產(chǎn)公司同意贈(zèng)送一臺(tái)破壁機(jī)作為補(bǔ)償。
 

04

在合同履行方面，消費(fèi)者投訴主要問(wèn)題有：一是交付的房屋與樣板房、樓書宣傳等不一致。如房屋層高變低、多出橫梁等；二是房屋面積縮水，與合同約定面積不符；三是開發(fā)商延遲交房，拒不承擔(dān)違約責(zé)任；四是交房后，不能及時(shí)協(xié)助業(yè)主辦理過(guò)戶；五是綠化帶、健身區(qū)等未隨房交付或改為其他用途，如游泳池變停車位等；六是利用補(bǔ)充協(xié)議、特別約定等方式推行不公平格式條款。

依據(jù)：

根據(jù)《民法典》規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，履行不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任�！渡唐贩夸N售管理辦法》第三十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”相對(duì)于消費(fèi)者而言，開發(fā)商屬于強(qiáng)勢(shì)一方。一些開發(fā)商利用定金等方式先行固定消費(fèi)者，再通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議等“繞開”示范合同強(qiáng)迫消費(fèi)者接受其單方擬定的不公平格式條款，排除、限制消費(fèi)者權(quán)利，加重消費(fèi)者責(zé)任，減輕、免除經(jīng)營(yíng)者責(zé)任，消費(fèi)者要么接受不公平條款，要么損失定金，陷于兩難境地，對(duì)此應(yīng)予嚴(yán)厲制裁。

圖片

以上這些案例，大多購(gòu)房者或許都經(jīng)歷過(guò)。

維權(quán)是近幾年的流量名詞，全國(guó)各地因?yàn)橘I賣合同和房屋質(zhì)量的維權(quán)事件此消彼長(zhǎng)，有購(gòu)房者調(diào)侃道：“剛簽下買房合同，就踏上了維權(quán)之路。”

墻面開裂、滲水、地磚不平、墻磚空鼓、墻體發(fā)霉、水管漏水、墻面鋼筋裸露、廁所堵塞等質(zhì)量問(wèn)題司空見慣；更為嚴(yán)重的，如地暖漏水，家里變成“汪洋大海”；衛(wèi)生間頂上漏水，直接變成了 “水簾洞”……

像大名城曾就因?yàn)槁┧畣?wèn)題被頻繁轉(zhuǎn)發(fā)；泰禾院子延期交付3年被多次投訴；萬(wàn)科前宸、璞麗東方等盤也因外立面減配引發(fā)了業(yè)主與開發(fā)商的矛盾......

一系列的房屋質(zhì)量問(wèn)題，爆發(fā)了購(gòu)房者對(duì)開發(fā)商的信任危機(jī)。究其根本，如今各地嚴(yán)格限價(jià)，讓越來(lái)越多的開發(fā)商選擇高周轉(zhuǎn)的模式，為了嚴(yán)控成本，追求利潤(rùn)，只能犧牲質(zhì)量。

但對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，品質(zhì)才是硬實(shí)力，提高住區(qū)的品質(zhì)是企業(yè)的基本責(zé)任。尤其在當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬時(shí)刻，更應(yīng)該堅(jiān)守品質(zhì)，創(chuàng)造更美好的生活，讓質(zhì)量成為企業(yè)的一條生命線，讓整個(gè)行業(yè)走得更高更遠(yuǎn)。

對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，我們?cè)谫I房之初要注意多看多問(wèn)：①對(duì)于房屋位置、環(huán)境、配套等情況，切勿輕信口頭承諾，重要內(nèi)容一定要寫入合同；②簽訂合同前，要認(rèn)真閱讀、完整理解合同條款及補(bǔ)充協(xié)議、合同附件，比如房屋面積、樓層、房號(hào)、房屋價(jià)格、交房時(shí)間、交房標(biāo)準(zhǔn)、解除合同的條件、違約責(zé)任等；③要注意保存樓盤和中介的宣傳資料、購(gòu)房合同、付款票據(jù)、樣板房資料等證據(jù)，以維護(hù)自身合法權(quán)益。④收房驗(yàn)收時(shí)，要根據(jù)購(gòu)房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施驗(yàn)收，還可以聘請(qǐng)相關(guān)監(jiān)理機(jī)構(gòu)、專業(yè)驗(yàn)房人員一起驗(yàn)收，注意查看并保存好《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。發(fā)生糾紛，及時(shí)依法維權(quán)。

這幾年，業(yè)主和開發(fā)商對(duì)立的關(guān)系較為常見，我們或許很難短期內(nèi)讓天平保持平衡，讓彼此相互尊重和信任。但希望在未來(lái)，開發(fā)商能帶來(lái)更高品質(zhì)、更進(jìn)階的產(chǎn)品，用品質(zhì)打動(dòng)人心，重新建立起信任的橋梁，讓彼此擁有更平等的話語(yǔ)權(quán)。