2021年的下半年，整個房地產(chǎn)市場遇到了有史以來最寒冷的冬天。
全國大范圍的城市和地區(qū)，無論是省會城市還是三四線中小城市，房價都出現(xiàn)了不同程度的下跌。
而對于房地產(chǎn)行業(yè)來說2021年是一個轉(zhuǎn)折點，房地產(chǎn)行業(yè)告別 “高杠桿、高負債、高增長”模式，回歸理性發(fā)展航道，靠經(jīng)營效益驅(qū)動增長。
2021年底的中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，加強預(yù)期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
那么在市場和政策調(diào)控的導向下，2022年，中國樓市會如何發(fā)展？
一、“房住不炒”，“平穩(wěn)”是主基調(diào)
“俄烏沖突”全面升級的在這一天，國新辦舉行“推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展”發(fā)布會，住建部出席，2022年樓市走勢基本定調(diào)。從全國范圍內(nèi)看，“房住不炒”依然是整個“十四五”時期的政策主基調(diào)。
面對市場下行壓力大的問題，2022年樓市的主基調(diào)不是加強調(diào)控，而是平穩(wěn)。住建部部長王蒙徽表示：保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強調(diào)控政策的精準性協(xié)調(diào)性。
繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，努力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。王蒙徽部長還表示，2022年住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)最主要的工作核心便是“穩(wěn)”。
今年將采取多項措施促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將牢牢堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段，加強預(yù)期引導，因城施策。
同時，要繼續(xù)穩(wěn)妥地實施房地產(chǎn)長效機制，要落實城市政府的主體責任，同時也要強化省級政府的指導和監(jiān)督責任，進一步保障剛需，同時滿足合理的改善性需求。
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二、購房者放寬心
2022年樓市主基調(diào)定下了，但2021年暴露出來的房企諸多問題，給購房者帶來了負面影響。
2022年將以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標。眾所周知，2021年，在“三線四檔”壓力下，樓市資金被嚴格限制，外部融資難的房企，日子那是非常的難熬，多年來已經(jīng)習慣了“高杠桿、高負債”發(fā)展的房企，暴露出了一系列的問題，以頭部房企暴雷影響**，購房者信心受到重挫，已經(jīng)買房的擔心害怕首付款打水漂，沒買房的不敢出手買房了。
2022年，購房者可以放寬心了，高層提出“以法治化市場化為原則，堅決有力處置個別房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項目逾期交付風險”，包括推出更嚴格的監(jiān)管措施，比如將預(yù)售資金納入監(jiān)管等，同時也會要求各方配合，進一步督促房企能保質(zhì)保量按時交房。穩(wěn)定了商品房，同時也提出要“繼續(xù)大力增加保障性租賃住房的供給”，保障低收入群體的住房問題。將增強調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性、精準性。加強金融、土地、市場監(jiān)管等調(diào)控政策的協(xié)同，加強部省市縣調(diào)控聯(lián)動，加強對城市調(diào)控工作“一對一”的指導監(jiān)督。
堅決有力處置個別頭部房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)項目逾期交付風險。“按照保交樓、保民生、保穩(wěn)定作為首要目標，以法治化、市場化為原則，妥善處理個別房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)項目的逾期交付的風險，保障人民群眾的利益，也保障國家利益不受損。
三、購房需求依然旺盛
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)是**的內(nèi)需，也是**的國內(nèi)消費市場。“我國現(xiàn)在仍處于城市化發(fā)展的快速發(fā)展時期，城鎮(zhèn)化率達到了63.9%，每年新增的城鎮(zhèn)就業(yè)人口也超過1100萬，再加上家庭的小型化，這些都是住房的剛需，帶來了很大的市場。”同時，王蒙徽指出，2000年前建成的大量老舊住房面積小、質(zhì)量差、配套不齊全，改善性住房需求會日益旺盛。
隨著收入水平不斷提高，我國居民吃、穿、用的需求已得到基本滿足，下一步將主要是改善住和行的條件，特別是改善居住的環(huán)境。即使在發(fā)達國家，房地產(chǎn)也是拉動經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。我國目前的消費水平與發(fā)達國家相比仍有差距，房地產(chǎn)業(yè)會成為經(jīng)久不衰的支柱產(chǎn)業(yè)。
未來房地產(chǎn)發(fā)展重點有三個領(lǐng)域：
一是城市更新
二是為農(nóng)民工市民化提供經(jīng)濟適用房、保障房、廉租房，
三是鄉(xiāng)村建設(shè)。我國每年有1000多萬農(nóng)民工進城，對保障房需求巨大，為進城農(nóng)民工市民化提供經(jīng)濟適用房、保障房、廉租房等住房，也是房地產(chǎn)行業(yè)新的增長點。人口是影響房地產(chǎn)的長期因素，有人的地方就有購房需求。
房地產(chǎn)市場的基本面沒有變，住房需求依然旺盛。
買房多是買漲不買跌，對于目前的房價，購房者多持觀望態(tài)度。
未來土地市場結(jié)構(gòu)或不斷優(yōu)化，購房需求會聚集在具有人口吸引力的一二線城市。
在一二線城市商品房成交占比逐步提升的情境之下，預(yù)計2022年，商品房銷售均價將延續(xù)小幅結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢。
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