作為“全杭州最貴一平方公里“的收官之作，仁恒濱江園的交付也刷足了存在感。
地處南星核心，與信達(dá)濱江壹品僅一路之隔；壹品作為新生代豪宅天花板，歷史成交價(jià)已經(jīng)高達(dá)15萬+，仁恒的掛牌價(jià)更是多以15萬/㎡起步，**甚至達(dá)到20萬/㎡。
仁恒能挑戰(zhàn)壹品次新豪宅單價(jià)王的地位嗎？隨著公租房問題的暴露，答案也呼之欲出。
在全國各地，商品房和公租房的共享小區(qū)，注定就是矛盾的發(fā)源地，而對(duì)于配建公租房的高端小區(qū)來說更是如此。
#01
商品房PK公租房
商品房小區(qū)配建公租房，已經(jīng)有十年之久。
2011年，杭州在全國范圍率先實(shí)施商品住宅出讓用地配建公租房政策，規(guī)定商品住房供地中，安排10%用于建設(shè)或配建保障性住房；
2012年10月，由原先的10%配建，改為封頂溢價(jià)49%，然后競投公租房面積多少；
進(jìn)入2014年下半年后，隨著拿地?zé)崆榈臏p退，配建情況很少再出現(xiàn)，并在2015年9月開始退出歷史舞臺(tái)；
2017年，住建部等九部委發(fā)文加快發(fā)展住房租賃市場，同時(shí)選取杭州作為首批試點(diǎn)城市之一，杭州進(jìn)一步加大公租房房源供給力度，啟動(dòng)新一輪公租房配建工作，照計(jì)劃，到2022年杭州市區(qū)規(guī)劃配建8萬套公租房。
最先交付的商品房配建公租房小區(qū)——遠(yuǎn)洋心里，并沒有爆發(fā)大規(guī)模的沖突。
公租房和小區(qū)之間沒有任何的阻滯，外立面與商品房并沒有太大差別；在小區(qū)配套享受方面，與商品房業(yè)主基本沒有差別，甚至還有所優(yōu)待。以小區(qū)停車為例，月租金只要200元，低于商品房業(yè)主。
但隨著2017年融創(chuàng)河濱之城的交付，爭執(zhí)開始了。小區(qū)內(nèi)公租房與商品房之間多了一條綠化隔離帶，將商品房和公租房區(qū)域進(jìn)行了物理分隔。
公租房業(yè)主、商品房業(yè)主，開發(fā)商，及政府部門就這一物理隔離的設(shè)置進(jìn)行了多輪協(xié)商，表面雖已平靜，但并沒有解決根本矛盾，就像一顆定時(shí)炸彈、隨時(shí)還會(huì)爆發(fā)。
2019年10月，江河匯某樓盤的業(yè)主與租戶之間就起了沖突。
商品房業(yè)主花了幾百萬甚至上千萬購置了屬于自己的小窩，而公租房租客每月只需千元租金就能與商品房業(yè)主共享小區(qū)景觀與社區(qū)配套，商品房業(yè)主難免心理不平衡；而公租房住戶自覺受到不平等對(duì)待之后，也容易委屈、感到不公平。
其中齟齬不可避免，而在同一小區(qū)內(nèi)進(jìn)行商品房與公租房的物理隔離，一道上了兩把大鎖的門就成了矛盾的集中爆發(fā)點(diǎn)。
而根據(jù)杭州住保房管給出的回復(fù)，公租房與所在地塊商品住宅統(tǒng)籌配建并共享配套設(shè)施和公建設(shè)施，不可將公租房住戶與商品房住戶區(qū)別對(duì)待。
△圖源網(wǎng)絡(luò)
混居引起的沖突不是孤例。
去年在杭州，就有小區(qū)物業(yè)把業(yè)主和租戶區(qū)別對(duì)待：
持有房產(chǎn)證的業(yè)主，路面停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每天4塊錢，一個(gè)月120元；
沒有房產(chǎn)證的常住居民則是一個(gè)月360元，是業(yè)主收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的3倍。
公租房住戶紛紛表示，覺得自己受到了歧視。
△圖源小強(qiáng)熱線
#02
商品房PK自持房源
躲得過公租房，還有躲不過的自持。
2017年3月，為抑制土拍市場過熱的勢頭，杭州要求土拍溢價(jià)率在70%（后調(diào)整為30%）以上，轉(zhuǎn)入房企自持比拼；
2021年8月，杭州第二批集中供地規(guī)則調(diào)整，地塊溢價(jià)率達(dá)到15%后，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過線下公開搖號(hào)的方式確定競得人，宣告“競自持”時(shí)代的結(jié)束。
截至2022年4月，全市186個(gè)項(xiàng)目完成房屋備案，建筑面積246.7萬平方米、房源2.45萬套（間）。其中25個(gè)項(xiàng)目、9637套（間）房源已對(duì)外租賃，累計(jì)11058人入住自持商品房。
長租公寓戶型小、套數(shù)多、人員流動(dòng)大，素質(zhì)亦是參差不齊，與商品房小區(qū)混住的矛盾也不少。
先是寧圍板塊的濱江翡翠江南，三幢自持住宅467套房源可能將會(huì)被分隔為1200多間進(jìn)行出租，引發(fā)業(yè)主大規(guī)�？棺h。
△業(yè)主公開信·圖源網(wǎng)絡(luò)
事件后續(xù)則是，負(fù)責(zé)人表示小區(qū)不會(huì)單間出租，467套房子全部整套出租：戶型68-89㎡，租金4000-7000元不等。招租面向的都是家庭客群、中高端管理層和普通白領(lǐng)，租金起點(diǎn)也比較高，業(yè)主基本不必?fù)?dān)心租戶的素質(zhì)問題。
與公租房不同的是，開發(fā)商對(duì)于自持部分掌控的主動(dòng)性更大，對(duì)于商品房小區(qū)的影響也更小。
以鳳起錢潮為例，4#樓、5#樓部分為開發(fā)商自持房源，后期出租打造為65、89、140、170、200、230㎡，戶型為1-5房不等。
項(xiàng)目招租預(yù)公告顯示，房源面積最小的65㎡戶型，月租金也高達(dá)14500元，面積**的230㎡五室二廳一廚四衛(wèi)戶型，月租金則達(dá)到了46000元，租戶和業(yè)主圈層都差不多，不會(huì)存在什么矛盾。
△圖源杭州市房管局官網(wǎng)
遲遲沒有首開的傲世邸，則是集齊了公租房與自持，可售商品房源量僅有119套，臨近項(xiàng)目的SKP住宅部分已經(jīng)收官，今年先后兩次開盤，中簽率分別2.8%、6.8%，均需限售五年。
△圖源網(wǎng)絡(luò)
項(xiàng)目入市之后，中簽率也能印證購房者對(duì)于公租和自持的接受程度。
#03
矛盾的種子
隨著競自持政策的取消，自持房源們也成為了杭州樓市的活化石。公租房這一涉及了保障性住房的民生工程，取消的可能性近乎為0。
解決方案有二：
方案一，開發(fā)商可以在技術(shù)層面提前做更多的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，公共資源的設(shè)計(jì)盡可能達(dá)到分層分區(qū)管理，盡可能地避免日后矛盾；
方案二，配建的保障房可以劃出專用地，把保障房建設(shè)指標(biāo)集中在一起，交給開發(fā)商統(tǒng)一建設(shè)。
在今年3月的集中供地公告中，方案二的影子已經(jīng)顯現(xiàn)。
位于錢二的四堡七堡單元JG1402-22地塊、四堡七堡單元JG1404-47地塊，要求配建不少于地上總建筑面積5%的公共租賃住房，但集中配建形式在四堡七堡單元JG1402-21地塊內(nèi)予以落實(shí)。
△圖源網(wǎng)絡(luò)
兩塊地的公租房都統(tǒng)一配建在小區(qū)外面，這也意味著小區(qū)和無公租無自持的純粹商品房沒有任何差別。
這樣也解決了城市中一些小型、非標(biāo)地塊的建設(shè)問題。這些地塊進(jìn)入招拍掛的可能性太小，現(xiàn)行的用途除了臨時(shí)停車場，也可以搖身一變成為體量三四幢的公租房社區(qū)。
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