01
去年12月土拍的蕭山市北綠城項(xiàng)目，樓面地價(jià)23000元/平米，平均售價(jià)39500元/平米。申花項(xiàng)目樓面地價(jià)21000元/平米，售價(jià)卻是46200元/平米。這是怎么回事？
錢(qián)賢強(qiáng)：申花這塊地實(shí)際上是去年12月份第三批集中出讓里的一塊地，應(yīng)該是華豐造紙廠(chǎng)的地鐵上蓋。這塊地實(shí)際上是分成三塊，有兩塊被華潤(rùn)拿走了，其中一塊是商住地塊，所以2萬(wàn)多的樓面地價(jià)實(shí)際上是商住的平均價(jià)，它里面46%都是商業(yè)辦公的，而且是800平米的最小分割面積。所以看上去樓面地價(jià)只要2萬(wàn)多，實(shí)際上它住宅的樓面地價(jià)要3萬(wàn)多。
對(duì)應(yīng)46200元/平米的限價(jià)，實(shí)際上也就是1萬(wàn)多的價(jià)差。
02
自由職業(yè)，對(duì)于通勤沒(méi)有要求，購(gòu)房總價(jià)是200-250萬(wàn)，計(jì)劃最晚8月份購(gòu)買(mǎi)，目的是想投資保值為主，有沒(méi)有在售或者后面會(huì)開(kāi)的優(yōu)質(zhì)新盤(pán)？
錢(qián)賢強(qiáng)：投資保值肯定要考慮到未來(lái)的利好，加上200-250萬(wàn)的預(yù)算，如果按照110平米左右的面積來(lái)看也就是2萬(wàn)出頭一點(diǎn)的價(jià)格。
從這兩個(gè)維度去進(jìn)行篩選的話(huà)，一個(gè)是崇賢板塊。**，崇賢板塊目前是23000-24000元/平米的價(jià)格，目前在售可供的有三個(gè)盤(pán)，有兩個(gè)是去年12月份拿的，還沒(méi)有預(yù)售；有一塊是2018年拿的地，應(yīng)該已經(jīng)快結(jié)頂了，在四五月份就可以開(kāi)盤(pán)了，而且離上億廣場(chǎng)綜合體也比較近。第二，崇賢板塊還有一條地鐵15號(hào)線(xiàn)規(guī)劃利好，因?yàn)?5號(hào)線(xiàn)目前已經(jīng)基本確定納入到我們杭州四期的地鐵建設(shè)規(guī)劃里面，而且提前在做一些探勘方案了。這條線(xiàn)沿崇杭街有三個(gè)站，其中一個(gè)站就是離四五月份要開(kāi)盤(pán)的璞悅江南府這個(gè)樓盤(pán)比較近的。
還有一個(gè)就是臨平北，也就是東湖新城板塊，
這個(gè)區(qū)塊目前也是2萬(wàn)出頭的房?jī)r(jià)。這個(gè)區(qū)塊是作為臨平區(qū)成立以后的一個(gè)重要發(fā)展區(qū)塊，未來(lái)比如像高鐵站，包括地鐵9號(hào)線(xiàn)未來(lái)還會(huì)向塘棲延伸，像復(fù)地綜合體項(xiàng)目、第三城項(xiàng)目，包括后面一些綜合體也會(huì)陸續(xù)地交付使用。還有市民中心、文化廣場(chǎng)這些市政配套也會(huì)加大投入。
03
購(gòu)買(mǎi)龍湖天瑄城這樣的房子需要達(dá)到什么條件？這個(gè)項(xiàng)目值不值得去買(mǎi)？
錢(qián)賢強(qiáng)：天瑄城這個(gè)項(xiàng)目處于上城區(qū)，可以享受上城區(qū)的學(xué)區(qū)范圍。
從價(jià)值來(lái)看，這個(gè)板塊還是值得的，特別是自住需求或者帶一部分投資需求的，因?yàn)樗詭б粋�(gè)天街，整個(gè)配套想象西溪天街，或者金沙湖天街、濱江天街邊上的一些樓盤(pán)，生活便利度都是非常好的。
這個(gè)板塊未來(lái)還有一個(gè)利好，就是地鐵18號(hào)線(xiàn)南北快線(xiàn)，目前基本確定納入地鐵四期，從臨平北往南一直會(huì)到義橋板塊，在豐收湖有一個(gè)站點(diǎn)，所以這里是地鐵加商業(yè)綜合體的樓盤(pán)，再加上已經(jīng)交付使用的豐收湖景觀，未來(lái)臨平區(qū)也在這個(gè)區(qū)塊做了一些產(chǎn)業(yè)，比如算力小鎮(zhèn)，這些對(duì)房產(chǎn)價(jià)值實(shí)際上也是有一定支撐。
04
濱江仁苑的房子值不值得入手？
錢(qián)賢強(qiáng)：濱江仁苑是省政府的一個(gè)專(zhuān)項(xiàng)用房，居住品質(zhì)包括周邊的配套比較完善，交通也便利，再加上本身濱江區(qū)也是比較成熟的板塊，周邊的一些配套包括居住的人群也都有一定的保障。
從這個(gè)角度來(lái)講，濱江這個(gè)區(qū)塊里面也是可以考慮的，沒(méi)有太多瑕疵，居住的舒適度、性?xún)r(jià)比都比較高。
05
杭州西溪世茂宸悅的投資價(jià)值怎么樣？
錢(qián)賢強(qiáng)：西溪世茂是地鐵盤(pán)，處在兩個(gè)商業(yè)綜合體的邊上，一個(gè)是銀泰，一個(gè)是天街，所以從商業(yè)配套和地鐵的便利度來(lái)講，都是非常好的一個(gè)樓盤(pán)。
它是40年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓，主要還是要看它租金的回報(bào)，因?yàn)榫频晔焦⒛壳岸纸灰椎幕钴S度不高，接盤(pán)的人會(huì)比較少。因?yàn)榫频晔焦⒊四贻p人過(guò)渡性的居住以外，要考慮讀書(shū)、居家燒飯、帶娃等的話(huà)實(shí)際上都不是很適合。
整體來(lái)講，酒店式公寓的投資主要看租金。這個(gè)區(qū)塊的租金應(yīng)該是3000-5000元/月不等，整體來(lái)講租金回報(bào)率還算可以，能夠略微高于銀行存款的利率。如果按照比較高的售價(jià)去買(mǎi)進(jìn)可能回報(bào)率就更低了。所以這塊我覺(jué)得低價(jià)位的時(shí)候買(mǎi)進(jìn)，3萬(wàn)左右買(mǎi)進(jìn)的還合適，高價(jià)位就不一定合適了。
06
想投資一套總價(jià)在300-400萬(wàn)之間的房子，是下沙好一些還是臨平新城更合適？
錢(qián)賢強(qiáng)：投資我們主要看兩個(gè)思路：
一個(gè)是穩(wěn)妥點(diǎn)保守一點(diǎn)，目前是不是達(dá)到比較好的一個(gè)條件了。因?yàn)槲覀儾荒苤豢礉q，萬(wàn)一跌了呢？所以抗風(fēng)險(xiǎn)能力要強(qiáng)，就是配套要好。
第二，是未來(lái)有沒(méi)有更多利好出現(xiàn)。這是我們?cè)谧鐾顿Y的一些標(biāo)的物選擇的時(shí)候必須要去考慮的。
從這兩個(gè)維度去比較臨平新城跟下沙，我覺(jué)得下沙的優(yōu)勢(shì)應(yīng)該會(huì)略強(qiáng)于臨平新城。因?yàn)橄律车漠a(chǎn)業(yè)整體比臨平新城要雄厚，畢竟它是經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。目前醫(yī)藥港就在元成單元做了個(gè)醫(yī)藥港小鎮(zhèn)，我覺(jué)得未來(lái)它的整個(gè)產(chǎn)業(yè)提升會(huì)比臨平新城要好，購(gòu)買(mǎi)力會(huì)強(qiáng)。
實(shí)際上房?jī)r(jià)漲不漲，一看配套好不好，二看有沒(méi)有高收入的人來(lái)接盤(pán)。如果你高了沒(méi)人買(mǎi)，它是漲不上去的，有價(jià)無(wú)市。
從基本配套來(lái)講，金沙湖也更強(qiáng)，既有銀泰也有龍湖天街，吾角廣場(chǎng)又變成龍湖天街，還有金沙湖的景觀對(duì)品質(zhì)環(huán)境的引領(lǐng)。
還有就是學(xué)區(qū)，總體來(lái)講下沙的學(xué)區(qū)目前還是要比臨平新城這塊要好一些。
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