01
最近，朋友圈中介圈流傳的一張截圖吸引了我的注意：青楓墅園89方，含裝修24萬一口價280萬，騰房票急售。
丨中介朋友圈截圖
算下來，這套房子單價3.1萬/㎡，如果去掉裝修，毛坯價幾乎和西溪公館開盤價差不多。
身披未來科技城光環(huán)，為何這套房子掛牌價如此低？要知道，一年前的青楓墅園是未來科技城的當紅明星，因?qū)W軍托管隔壁三中、四小的傳言，當時網(wǎng)簽價**一度破5萬/㎡，老小區(qū)房價一度直逼板塊次新房。
如今，學區(qū)落空，價格自然不能與往日相比。即便這套一口價280萬的房子有特殊性，但青楓墅園價格下跌是不爭的事實，掛牌房源中一半房源都在降價，小區(qū)最近一次（4月8日）一套89㎡小戶型成交價在3.4萬/㎡。
青楓墅園這套房是未來科技城最近討論比較多的話題，但未來科技城二手房市場，近來也出現(xiàn)不少變化。
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02
從去年開始，未來科技城二手房行情就進入調(diào)整期，二手房成交萎縮；到今年，市場不僅維持去年下半年的冷清，而且降價出售的房源開始多了起來。
數(shù)據(jù)顯示，未來科技城近半年二手房成交量僅112套；而掛牌的1900余套二手房中，漲價房源不到24套，而降價的房源有近355套。
具體來看，板塊內(nèi)“以價換量”的知名紅盤西溪公館，掛牌的177套房源中，六成以上的房源都是降價，漲價的只有9套。（數(shù)據(jù)統(tǒng)計自4月11日，下同）
華夏四季掛牌的65套二手房源中，40套降價房源，掛牌價上漲的房源僅僅占了9%。
還有“未科三兄弟”。陽光城·未來悅掛牌的74套房源中，六成以上房源掛牌價下調(diào)；東原印未來44套掛牌房源中23套房源掛價下調(diào)；中南樾府38套掛牌房源中15套掛牌價進行了下調(diào)。
我還發(fā)現(xiàn)，在降價的房源中，又以89方小戶型房源居多，陽光城未來悅一套小戶型房源**降價230元，從掛牌記錄看，掛牌價直接回調(diào)至一年多以前。
從成交情況看，盡管價格和高點相比有所下降，但從成交內(nèi)部結構看，大戶型三房四房二手房源更受歡迎，成交價依舊比較堅挺。過去兩個月，無論是未來悅、東原印未來，還是西溪公館、合景映月臺，成交房源都以大戶型為主。
比如未來悅過去3月份成交的100方以上的中高樓層簽約單價都在6.6萬/㎡，低樓層也能以6萬/㎡出頭成交。另外，東原印未來、華夏四季大戶型都能以6萬/㎡以上成交。
丨陽光城未來悅2、3月二手成交數(shù)據(jù)
丨東原印未來3月二手成交數(shù)據(jù)
不過，過去兩個月，未科主流小區(qū)二手房的小戶型卻鮮有成交，2月份未來悅曾有一套建面83方戶型，成交價5.8萬/㎡，和大戶型成交價有明顯差距。
03
無論從成交量，還是掛牌房源價格上，未來科技城二手房市場數(shù)據(jù)都不太好看。
為何降溫如此明顯？網(wǎng)上最粗暴的解釋是“阿里等互聯(lián)網(wǎng)大廠裁員風波”。
今年春節(jié)后，阿里、騰訊降薪裁員風波在網(wǎng)上傳的沸沸揚揚，有消息稱阿里生活板塊進行了大幅裁員，這些消息都在之后得到阿里員工證實。
此外，受到國際影響，中概股市值暴跌，阿里巴巴美股市值2020年10月**點319.32美元，如今三分之二的市值蒸發(fā)。
眾所周知，阿里碼農(nóng)之所以身價高，很大程度上來自于其被授予的股票或期權，而股票市值暴跌，對其收入的影響可想而知。
裁員加降薪，原本有計劃買房，或者此前高杠桿買房的阿里員工，不得不暫停買房計劃或者賣房。
簡單來說，阿里降薪裁員一定程度上壓制或者推遲部分購房需求。
可能有人會反駁，未來科技城不僅只有阿里，員工降薪裁員對市場影響不大。的確，未科不只有阿里，但不可否認，早期的未科是阿里憑一己之力撐起來的板塊，購房主力更多的是互聯(lián)網(wǎng)員工。
阿里就像是未來科技城的風向標，它的每個動態(tài)都牽動購房者的心。尤其是投資客的心，所以我們也能看到目前未來科技城掛牌的二手房中，投資屬性**的89方小戶型掛牌降價房源數(shù)量高于大戶型。
另外，未科二手行情并非獨特，整個杭州甚至全國二手房市場都不景氣。
過去的“金三月”，一整套政策組合拳打下來，即便金融政策越來越寬松，房貸利率不斷下降，但杭州二手房也僅成交了4524套，僅僅是去年同期的三分之一。
傳統(tǒng)“小陽春”市場不僅沒有回暖，甚至沒有達成往年的平均值。
我身邊原本打算買房的朋友，今年突然就不著急了，用他的話來說，“誰知道亞運會之后會不會降呢，現(xiàn)在房價也不算低，晚點買我也不虧”。
2022年對杭州來說是大年，對杭州樓市來說也是一個轉(zhuǎn)折點，亞運會之后的市場到底如何，其實誰都預判不到，眼下選擇“躺平”的確是個不會出錯的選擇。
04
本周，未來科技城的杭珹未來中心二次加推，其首開時不僅拼頂格社保還需限售五年，難掩紅盤光環(huán)。
最早從未來悅到杭珹未來中心，杭州公證搖號購房至今的四年時間，未來科技城二手房行情向上，新房熱度也從未下降。如今未科二手行情“漲難跌易”，杭珹未來中心加推是否會“梅開二度”？
對于這樣的問題，昨天我們也簡單回答了網(wǎng)友的疑問，我們認為杭珹未來中心的熱度仍然不會降。
盡管二手房行情下行，但政府在未來科技城板塊給的限價紅利依舊存在，即便二手房價格有所下調(diào)，但動輒5、6萬/㎡的二手次新房成交價與3.61萬/㎡的新房限價間仍然具備不小的價差。
更何況，這幾年未來科技城二手房價格也早已完成筑底，尤其是產(chǎn)品新、環(huán)境好的次新房小區(qū)，比如“未科三兄弟”，盡管與高點相比價格有所下調(diào)，但最近兩個月100方以上大戶型成交價仍然穩(wěn)站6萬+。
倒掛依然在，所以新房不會降溫。
阿里裁員的影響雖然對區(qū)域內(nèi)的購買力造成一定影響，但不會有太大波及。即便阿里購買力相對減少，但字節(jié)、快手、vivo、oppo等公司還未進場辦公，潛在購房需求還會增加，未來科技城對人才的虹吸效應仍在繼續(xù)。
房價受供需影響，供應量一定的情況下，只要有需求，或者說只要需求不斷增加，房價就會堅挺。
杭州要舉全力發(fā)展城西，作為城西科創(chuàng)大走廊的關鍵一環(huán)，也作為繼武林、錢江新城后的杭州第三中心，無論是未科還是云城，都沒有看衰的理由。
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