4月25日，杭州的土拍又破圈了。
供地量全國(guó)**、成交率**、流拍率低、總出讓金額全國(guó)**......這場(chǎng)土拍在當(dāng)下土拍市場(chǎng)透心涼的形勢(shì)下，可謂成績(jī)亮眼。
一天時(shí)間，從早上8點(diǎn)30分到晚上22點(diǎn)30分，歷時(shí)14個(gè)小時(shí)，59宗地塊全部成交，只有1宗流拍。
在已成交的59宗地塊中，其中36宗地塊只用了上午4個(gè)小時(shí)就被房企快速拿下，而最熱的23宗地塊耗時(shí)較久，不少地塊報(bào)名房企和搖號(hào)房企高達(dá)十幾家，一宗地塊從公布報(bào)價(jià)房企到搖號(hào)再到結(jié)果公示甚至長(zhǎng)達(dá)十幾分鐘，但整個(gè)競(jìng)拍過(guò)程刺激又驚喜，最終827億元的土地出讓總金額，也足夠吸睛，成為了全國(guó)首批集中拍地城市中的NO.1。
杭州的這場(chǎng)土拍還是有別于其它城市，透露出很多訊息，我們一起來(lái)梳理下：
杭州的供地模式，投資屬性降低
杭州首輪土拍共計(jì)60宗地塊，除了2宗人才租賃住房，11宗來(lái)自主城、5宗來(lái)自錢塘區(qū)、其余的42宗來(lái)自其他區(qū)。
這樣的供地模式可以看出杭州目前主力供應(yīng)量側(cè)重在剛需和次改善，而這些板塊的限價(jià)與二手房房?jī)r(jià)差別不大，倒掛小，因此投資屬性降低了。
而像熱門(mén)板塊如錢江新城二期、奧體、翠苑等改善重點(diǎn)板塊的供應(yīng)量并不大。
本土房企突圍，老大哥起帶頭作用
這次土拍，杭州本土房企比較活躍，共拿下了45宗地塊，占比高達(dá)76%，拿地最多的前三名房企分別是濱江、綠城和眾安。
其中，濱江房企拿下了11宗地塊，出讓金額高達(dá)184億元；其次綠城斥資146億元拿下7宗地塊；眾安以39.09億元奪得5宗地塊。此外，像興耀、大家、德信、長(zhǎng)住、西房等本土房企也都各有所得。
濱江和綠城作為本土房企中的老大哥，在杭州市場(chǎng)不僅贏得口碑也贏得了市場(chǎng)，優(yōu)勢(shì)越來(lái)越大，這次在競(jìng)拍中也起到了帶頭作用，深耕之心盡顯。
相比其他不少城市出現(xiàn)的國(guó)企央企托底的情況，杭州則走出了獨(dú)立行情。
能在當(dāng)下形勢(shì)之下拿地的房企，都是好漢，尤其是民營(yíng)企業(yè)。只是如今這樣的局面，很難說(shuō)是好是壞，本土房企拿地，可能讓杭州的品質(zhì)更上一個(gè)臺(tái)階，但也可能存在產(chǎn)品趨同、難以創(chuàng)新。
央企國(guó)企雖有拿地，但主要兜底邊緣區(qū)域
當(dāng)然，此次國(guó)企央企也有拿地，只是數(shù)量不多且出現(xiàn)為郊區(qū)板塊托底的趨勢(shì)。像臨平的幾宗地塊、富陽(yáng)和臨安地塊都被國(guó)企和央企收入囊中。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，富陽(yáng)、臨安兩區(qū)去年首批次成交的地塊目前均只有1個(gè)項(xiàng)目入市，雖然利潤(rùn)較為可觀，但去化流速較慢。這樣的板塊對(duì)于一般的房企，資金壓力會(huì)比較大，而國(guó)企央企的優(yōu)勢(shì)就比較明顯。
當(dāng)然也有建發(fā)、中糧、中鐵建、葛洲壩等國(guó)企央企拿下錢二、奧體、寧圍等極為火熱的地塊。這對(duì)于這些板塊來(lái)說(shuō)也是利好。
畢竟好的房企能帶來(lái)更好的品質(zhì)，也能更好地提升板塊的價(jià)值。
樓市熱度分化更甚，紅盤(pán)熱度持續(xù)高漲
此次土拍很明顯的一點(diǎn)，新房搖號(hào)熱門(mén)板塊的地塊競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，而邊緣區(qū)域熱度普遍不高。
為什么大家一窩蜂地去搶這些熱門(mén)板塊的地塊呢？
這些板塊倒掛大、去化快，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)資金回籠比較快速，安全性也比較高，這也說(shuō)明在樓市趨冷的情況下，房企拿地也比較謹(jǐn)慎，寧愿走穩(wěn)健安全的路線也不愿涉險(xiǎn)冒進(jìn)在去化艱難的板塊拿地。
這也會(huì)是接下來(lái)房企拿地的趨勢(shì)，在行情冷熱不均，甚至趨冷明顯的樓市，快速回籠資金才是最重要的，這就驅(qū)使房企去爭(zhēng)搶熱門(mén)板塊的地塊，板塊的熱度會(huì)持續(xù)升溫，再加上大牌房企的入駐，讓紅盤(pán)越來(lái)越紅，難買的指數(shù)也會(huì)升高。
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供應(yīng)量短缺，改善則更難
雖然杭州首輪的供地量不小，但其實(shí)杭州新房的庫(kù)存量并不大。有數(shù)顯顯示，目前杭州庫(kù)存量只有1600萬(wàn)方，不少板塊新房庫(kù)存已見(jiàn)底。比如城東新城、筧橋、艮北新城、申花、桃源、奧體、寧圍、新街、南部臥城等板塊都處于空窗期。
更壞的情況是，改善房源的供應(yīng)量將更少。目前，杭州改善板塊的庫(kù)存量嚴(yán)重不足，像之前新房在售最多的城東新城、艮北新城、錢江世紀(jì)城、申花、濱江等板塊目前在售樓盤(pán)屈指可數(shù)。
根據(jù)拿地寶數(shù)據(jù)顯示，去年的首輪集中供地，有不少高價(jià)地塊利潤(rùn)不足，又由于后續(xù)的政策影響，開(kāi)發(fā)商的資金壓力很大，**批集中土拍的地塊，開(kāi)工率不足50%。這也導(dǎo)致了這些項(xiàng)目的入市時(shí)間。
另外，邊緣區(qū)域的低密產(chǎn)品也并不多，本次土拍推出的低密度樓盤(pán)也只有10宗地塊，再加上限價(jià)因素，住宅里面的豪宅只會(huì)越來(lái)越少。
可見(jiàn)，未來(lái)杭州改善客戶的改善難度會(huì)進(jìn)一步加大。
錢二、寧圍的未來(lái)更令人期待
在這次土拍中，一些曾經(jīng)備受質(zhì)疑的板塊有了更明確的未來(lái)。
此前，大家對(duì)錢江新城二期和寧圍這兩個(gè)板塊存有疑慮，限價(jià)太高，而板塊的實(shí)際價(jià)值一時(shí)難以凸顯。
但在這次土拍中，不少房企對(duì)這兩個(gè)板塊的熱衷程度，也讓大家對(duì)這兩個(gè)板塊的未來(lái)有了更大的期許。比如錢江新城二期的2宗地塊引來(lái)了十幾家房企報(bào)名，進(jìn)入搖號(hào)的房企也有5-9家，最終均被建發(fā)收入囊中，讓不少人歡呼，有了大牌房企的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，讓板塊有了強(qiáng)有力的支撐。寧圍的2宗地塊也迎來(lái)了葛洲壩和金帝，也讓板塊有了更多的可能。
優(yōu)質(zhì)大牌房企能來(lái)杭州拿地，我們很興奮，興奮得不僅僅是購(gòu)房者能買到好品質(zhì)的房子，更慶幸他們對(duì)于板塊品質(zhì)和價(jià)值的提升，還有對(duì)于城市建設(shè)的貢獻(xiàn)。
所以這幾宗地塊未來(lái)?yè)u號(hào)的難度不會(huì)低。
其實(shí)，目前杭州熱度分化的很大原因還在于限價(jià)。像錢江新城、奧體、錢江世紀(jì)城的限價(jià)還是偏低，而郊區(qū)板塊的限價(jià)則虛高，這必然導(dǎo)致核心區(qū)的投資屬性變強(qiáng)，這也是目前這些板塊新房如此火熱的原因，但凡有實(shí)力的都會(huì)往價(jià)格低而價(jià)值大的中心進(jìn)軍。
但未來(lái)的想要緩解冷熱不均的現(xiàn)狀，限價(jià)的調(diào)整、差異化購(gòu)房政策、限購(gòu)條件等方面都可以嘗試。
樓市變幻莫測(cè)，但信心很重要，杭州的首輪土拍，對(duì)市場(chǎng)信心的回歸起了很大的作用，但接下來(lái)行情是否能繼續(xù)回暖，我們拭目以待。
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