杭州亞運(yùn)會(huì)終究還是推遲舉辦了
對(duì)于整個(gè)城市來說，延期未必是件壞事
各種基建已經(jīng)建設(shè)地七七八八，地鐵成網(wǎng)、高架開通，杭州市民已經(jīng)感受到了一波亞運(yùn)紅利
個(gè)別工期拖后的項(xiàng)目，比如杭州西站、機(jī)場(chǎng)快線等，甚至得到了喘息的機(jī)會(huì)，有了更多時(shí)間，可以保質(zhì)保量完成
影響**的，大概就是亞運(yùn)村三兄弟4400套房子的業(yè)主，收房時(shí)間要跟著往后拖了
實(shí)際上，不僅是亞運(yùn)村的房東，這個(gè)消息，對(duì)于杭州17.4萬(wàn)正在賣房的房東們來說，真真是一場(chǎng)噩夢(mèng)
首先，先來研究下這個(gè)問題：亞運(yùn)會(huì)到底會(huì)延期多久？
雖然沒有官方說法，但我們稍加分析就知道，至少也要一年
表面上看，亞運(yùn)會(huì)的延期是因?yàn)榉磸?fù)的疫情，但其實(shí)也不排除亞奧理事會(huì)自己的“小九九”
實(shí)際上，在亞運(yùn)會(huì)影響力逐漸式微的當(dāng)下，亞奧理事會(huì)很早就想把亞運(yùn)會(huì)放在奇數(shù)年舉辦，以避免每次都要和世界杯、冬奧會(huì)這兩大超級(jí)賽事撞車
因此，早在2009年，亞奧理事會(huì)決定把2018年的亞運(yùn)會(huì)往后推一年，并且也確實(shí)這么做了
但計(jì)劃趕不上變化。2012年，越南獲得2019年亞運(yùn)會(huì)舉辦權(quán)，又在兩年后因?yàn)橘Y金問題放棄
印尼雅加達(dá)此時(shí)挺身而出接過承辦權(quán)，但因?yàn)?019年是該國(guó)的大選年，他們又把亞運(yùn)會(huì)改到2018年舉行
已付諸行動(dòng)的“奇數(shù)年計(jì)劃”，又被硬生生改了回來，這也為2022年杭州亞運(yùn)會(huì)的延期埋下了伏筆
杭州亞運(yùn)會(huì)海報(bào)
不知是不是早就有這種擔(dān)心，在亞運(yùn)村“三兄弟”的合同里，也約法三章：如亞運(yùn)會(huì)延期導(dǎo)致交付延后，不承擔(dān)賠償責(zé)任
如今疊加了疫情的因素，杭州亞運(yùn)會(huì)延期到明年舉辦，是大概率事件
實(shí)際上，仍然在今年舉辦的可能性也非常低了。按照原定時(shí)間，亞運(yùn)會(huì)+亞殘運(yùn)會(huì)全部結(jié)束，已經(jīng)是10月15日
哪怕是延期一個(gè)月，一場(chǎng)夏季運(yùn)動(dòng)會(huì)都有可能變成冬季運(yùn)動(dòng)會(huì)
舉辦的氣候因素并不支持這個(gè)方案
那么，延期的這一年，樓市會(huì)發(fā)生哪些變化？又為什么會(huì)對(duì)二手房造成巨大影響呢？
亞運(yùn)會(huì)對(duì)樓市的影響，主要涉及建筑工程停工
這個(gè)周期有多久？官方一直沒有正式回應(yīng)，但可以參考2010年廣州亞運(yùn)會(huì)的做法：從亞運(yùn)會(huì)開幕前18天到殘亞運(yùn)閉幕后3天
那么，杭州亞運(yùn)會(huì)從9月10日開幕，到殘亞會(huì)閉幕的10月15日，總共35天
再加上前后的一段時(shí)間，整個(gè)停工周期至少2個(gè)月
不要小看了這兩個(gè)月。一般來說，從拿地到開盤，快的話也要10個(gè)月，平均大概是1年
停工兩個(gè)月，意味著去年底的兩批集中供地項(xiàng)目，只能爭(zhēng)取四季度開售，大部分要到明年初上市
如今，亞運(yùn)會(huì)延期，意味著受停工影響的房地產(chǎn)工程，都可以按照既定節(jié)奏進(jìn)行了，帶來的影響主要由兩個(gè)
一方面，一大波新房有機(jī)會(huì)提前流入市場(chǎng)
去年10月、12月的兩次集中供地，下半年可能進(jìn)場(chǎng)了。甚至今年4月的一次集中供地，都有可能在今年趕上開盤
這個(gè)量有多少呢？
我統(tǒng)計(jì)了下，在去掉商業(yè)部分后，三次拍地總共有約1238.5萬(wàn)方住宅，按照平均每套110㎡計(jì)算，共有11.3萬(wàn)套新房
整個(gè)2021年，杭州新房成交為18.7萬(wàn)套。如今，伴隨著諸多板塊庫(kù)存見底，今年的這批新房即便全部入市也還是不夠分的
另一方面，可能因?yàn)橥９ざ悠诮桓兜臉潜P，也會(huì)正常交付
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年會(huì)有140余個(gè)樓盤交付，總房源數(shù)量近13萬(wàn)套
哪怕按照一半算，也有6.5萬(wàn)套
不用停工，意味著一大批新房和次新房，將會(huì)流入市場(chǎng)
杭州各區(qū)二手房庫(kù)存
這意味著，目前17.4萬(wàn)套的二手房庫(kù)存，迎來巨大挑戰(zhàn)
這種競(jìng)爭(zhēng)壓力，是雙重層面的，還不僅僅是對(duì)手多
另一個(gè)殘酷的事實(shí)上，市場(chǎng)上的購(gòu)房者增速正在放緩
主要原因是，杭州去年的“8·5”新政，要求本科以上學(xué)歷才能落戶，買房還需要24個(gè)月社保，這一政策一出，直接就導(dǎo)致三成房票失效
如今，政策的余威還在蔓延
落戶門檻提高后，杭州人口流入也開始剎車，從杭州統(tǒng)計(jì)局公布的社保人口數(shù)字可見一斑
截至今年2月，杭州醫(yī)保參保人數(shù)為1129.5萬(wàn)人。去年8月，這一數(shù)字是1114.3萬(wàn)人。半年只增加了15.2萬(wàn)人，照這個(gè)速度，12個(gè)月也就增加約30萬(wàn)人
再看一下“8·5”新政前：從2020年9月到2021年8月，12個(gè)月周期的社保人口增加了67.1萬(wàn)人
因?yàn)檫�沒有常住人口的數(shù)據(jù)，我們只能從社保人口這個(gè)側(cè)面去觀察：杭州現(xiàn)在的人口增量，大概是過去的一半左右
買房的人沒有以前多了。更頭疼的是，這些有購(gòu)房資格的人，大部分又會(huì)盯著限價(jià)的新房
去年這個(gè)時(shí)候，落戶門檻還很低，新杭州人源源不斷涌入；新房限售5年、拼社保，火的一塌糊涂，買不到房子的一部分還會(huì)流入二手市場(chǎng)
3-5月，二手房成交量還能徘徊在萬(wàn)套左右
如今，形勢(shì)向著相反的方向不去不復(fù)返：新杭州人被堵在門外，新房也沒有那么難買了
二手房成交量一跌再跌，好不容易趁著3月的小陽(yáng)春，成交量出現(xiàn)翻轉(zhuǎn)，突破4000套。到了4月，受到疫情影響，又跌回到3950套
“金三銀四”加起來，也僅僅是去年3月成交量（11034套）的7成
雪上加霜的是，政策也不斷吹風(fēng)
新房這邊，從去年的第二批集中供地開始，政府留給開發(fā)商的利潤(rùn)就逐漸加大。今年，政府繼續(xù)讓利的情況下，又有對(duì)房子品質(zhì)提出了新的要求，譬如層高不低于3米、高層住宅統(tǒng)一設(shè)置架空層等
只要再等幾個(gè)月，購(gòu)房者就可以買到“物美價(jià)廉”的房子
二手房這邊，增值稅“2改5”之后，買房成本在增加，一套300萬(wàn)的二手房，就至少增加了16.5萬(wàn)（5.5%）的支出
這是一個(gè)顯而易見的邏輯：買新房可能“賺錢”，買二手房卻怎么算都不劃算
除非急需買房的購(gòu)房者，又有多少人肯去買二手房呢？
更悲慘的是，這批急需買房的購(gòu)房者，有一部分是對(duì)學(xué)區(qū)有需求的，而在過去的3、4月間，這撥購(gòu)買力已經(jīng)釋放，剩下的真的不多了
原本，舉辦亞運(yùn)會(huì)期間的停工，可能會(huì)形成一個(gè)窗口期
各種配套紛紛兌現(xiàn)、市場(chǎng)上的新房供應(yīng)明顯下降，二手房在降低利率等利好的催化下，或許能有一個(gè)去化的小高潮
隨著亞運(yùn)會(huì)延期，這個(gè)窗口期可能也會(huì)消失不見
留給二手房房東們的選擇，可能只有一個(gè)：以價(jià)換量
一位中介就很直白的告訴我，現(xiàn)在的買家都很知道砍價(jià)，觀望情緒非常重，恨不得賣家虧錢賣
回想2016年的G20峰會(huì)，會(huì)期雖然只有短短兩天時(shí)間，但全世界媒體的聚焦長(zhǎng)達(dá)數(shù)周
杭州借此機(jī)會(huì)，狠狠地做了一把城市營(yíng)銷
亞運(yùn)會(huì)的影響力雖然有限，但作用是一樣的，至少可能吸引到全國(guó)乃至亞洲的目光，這個(gè)周期更是長(zhǎng)達(dá)一個(gè)半月之久
現(xiàn)在，亞運(yùn)會(huì)延期，對(duì)于17萬(wàn)房東們來說，**可能的利好也許是，至少情緒的頂點(diǎn)還沒有來
看不到的結(jié)局，總還是可以按照自己的想法去勾勒
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