當(dāng)樓市熱度下來，政策卻忙著救市。
其實(shí)當(dāng)下是兩極分化嚴(yán)重，加上大環(huán)境影響到整個(gè)金融體系。
各個(gè)行業(yè)，今年都難。
大環(huán)境不好的情況之下，大家都是量入為出。
收益不比之前高舉負(fù)債的日子，如今自然減少金融杠桿。
地鐵最新網(wǎng)傳消息稱地鐵四期規(guī)劃部分線路被砍，閑林、蕭山科技城慘遭閹割。實(shí)際虛虛實(shí)實(shí)的大餅相信各位看官已然吃飽，比公司領(lǐng)導(dǎo)畫的大餅還要大，簡(jiǎn)直是大餅卷油條，意味悠融。
說到地鐵四期規(guī)劃，還有讓大家興奮的，恐怕就是土地出讓計(jì)劃了。
2022年 三個(gè)計(jì)劃
上周，杭州市政府在官網(wǎng)發(fā)布了《2022年度杭州市經(jīng)營性用地出讓、收儲(chǔ)和做地計(jì)劃》（下稱“三個(gè)計(jì)劃”）。
根據(jù)計(jì)劃，2022年杭州堅(jiān)持“房住不炒”定位，延續(xù)去年住宅用地供應(yīng)力度，全市計(jì)劃出讓經(jīng)營性住宅、商服用地328宗，共計(jì)15782畝。
（市區(qū)2022年住宅和商服用地出讓計(jì)劃）
同時(shí)，2022年度經(jīng)營性住宅、商服用地計(jì)劃收儲(chǔ)389宗，共計(jì)19111畝，工業(yè)用地計(jì)劃收儲(chǔ)12679畝，預(yù)計(jì)年度內(nèi)完成征地拆遷等做地工作，具備收儲(chǔ)入庫條件可供明年出讓。
做地計(jì)劃包含歷年做地結(jié)轉(zhuǎn)地塊和本年度新增啟動(dòng)做地地塊，涉及經(jīng)營性住宅、商服用地1968宗，共計(jì)122227畝，工業(yè)用地17487畝。
（市區(qū)2022年住宅和商服用地做地計(jì)劃）
據(jù)了解，此次“三個(gè)計(jì)劃”編制，圍繞國土空間總體規(guī)劃編制，落實(shí)“多規(guī)合一”，加快構(gòu)建多中心、網(wǎng)絡(luò)化、組團(tuán)式、生態(tài)型的空間結(jié)構(gòu)。
堅(jiān)持做優(yōu)主城、做強(qiáng)副城，精心打造重點(diǎn)城市單元，提升杭州城西科創(chuàng)大走廊創(chuàng)新策源地等多中心城市能級(jí)，保障未來科技城、錢江新城二期、錢江世紀(jì)城、大城北等重要功能區(qū)塊發(fā)展以及地鐵TOD、未來社區(qū)等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，加快建設(shè)產(chǎn)城融合、職住平衡、生態(tài)宜居、交通便利的郊區(qū)新城，形成更多兼具國際范與江南風(fēng)的高品質(zhì)空間。
下一站 拒絕陪跑
“三個(gè)計(jì)劃”中，最受關(guān)注的當(dāng)屬住宅地塊，我們來看看今明兩年杭州計(jì)劃出讓的宅地的具體信息。
根據(jù)計(jì)劃，今年杭州市區(qū)將出讓110宗住宅地塊，總出讓面積8731畝。其中，主城區(qū)數(shù)量最多，共有33宗、1761畝，余杭和蕭山各有25宗，臨平、錢塘、臨安、富陽則各是15宗。
收儲(chǔ)方面，市區(qū)今年將收儲(chǔ)127宗宅地，總面積8892畝，如果明年都能順利掛牌的話，將比今年上漲15%。蕭山區(qū)地塊最多共有39宗，主城區(qū)以37宗緊隨其后，余杭區(qū)24宗，臨平20宗，臨安16宗，錢塘和富陽各14宗。
（市區(qū)2022年住宅和商服用地收儲(chǔ)計(jì)劃）
在主城區(qū)的37宗收儲(chǔ)宅地中，上城區(qū)共有9宗，其中筧橋和艮北新城各有3宗，擔(dān)綱主力，錢江新城二期有1宗宅地和1宗商住地，繼續(xù)保持供應(yīng)熱度。
拱墅區(qū)將收儲(chǔ)17宗住宅地塊，其中運(yùn)河新城成為**的主力軍，將有8宗地塊入選，靠近市中心的文暉、湖墅、東新、三塘等單元，價(jià)格更親民的桃源、燈塔、華豐等單元，也將有地塊推出。
西湖區(qū)只有3宗宅地收儲(chǔ)，2宗位于龍塢，1宗位于之江。西湖區(qū)的宅地供應(yīng)主力在今年，將出讓6宗地塊。
濱江區(qū)收儲(chǔ)8宗宅地，位置都還不錯(cuò)，中心單元和西興單元各有2宗，奧體博覽城也有1宗稀缺宅地，位置偏遠(yuǎn)的江南單元有2宗，浦沿1宗。
地產(chǎn)業(yè)發(fā)展陣營
行業(yè)發(fā)展到如今，企業(yè)無論是主動(dòng)還是被動(dòng)，似乎已經(jīng)模糊中看清了未來的發(fā)展雛形和方向。行業(yè)未來的格局也越發(fā)明確，企業(yè)屬性雖不至于完全央企、國企化，但央企、國企占主導(dǎo)的格局已無大的疑問。仍有一部分市場(chǎng)份額要?dú)w于民營房企，而這對(duì)于民營房企而言，機(jī)會(huì)不再是均等的。房地產(chǎn)企業(yè)或能保持相對(duì)穩(wěn)定的體量，或逐步退化，往小了發(fā)展，或轉(zhuǎn)型出地產(chǎn)行業(yè)，走專業(yè)化的道路。
我們姑且認(rèn)為企業(yè)或有以下四種歸屬：
其一、頭部穩(wěn)定多元化—穩(wěn)健型規(guī)模房企轉(zhuǎn)型為多元化綜合型集團(tuán)，規(guī)模保持高位，有成熟的多元化業(yè)務(wù)發(fā)展模式。這部分企業(yè)主要指風(fēng)格謹(jǐn)慎、財(cái)務(wù)穩(wěn)健、盤面健康的央企、國企或民營房企，在行業(yè)整體縮表的環(huán)境下，在其他企業(yè)忙于縮表、出清時(shí)，這部分企業(yè)或能利用起來前期沉淀出來的優(yōu)勢(shì)，逆勢(shì)維穩(wěn)或逆勢(shì)向上，規(guī)模上能夠保持既定的體量，在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)之外還能夠發(fā)展出更多的可能性，由于前期的基礎(chǔ)沉淀，若非業(yè)務(wù)選擇跨度過大，或不確定因素的沖擊，這些企業(yè)或有更多的確定性，未來這部分企業(yè)或?qū)⒊蔀榫C合型多元化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。
其二、中部穩(wěn)健向前移—處于中部的穩(wěn)健型企業(yè)，借機(jī)擴(kuò)張規(guī)模，排位上升并穩(wěn)定。中部的一些發(fā)展相對(duì)比較穩(wěn)健的房地產(chǎn)企業(yè)，由于前期發(fā)展謹(jǐn)慎，在靠前的企業(yè)快速擴(kuò)張規(guī)模時(shí)，這部分企業(yè)則被動(dòng)的靠后，而在當(dāng)前行業(yè)整體去杠桿、穩(wěn)杠桿的形勢(shì)下，前期通過高杠桿實(shí)現(xiàn)規(guī)模快速向上的企業(yè)，或已出險(xiǎn)，或進(jìn)入到控速、提質(zhì)的階段，規(guī)模的增長一定時(shí)間內(nèi)不再有更多期待性。所以，在此環(huán)境下，倘若市場(chǎng)或政策有利好信號(hào)或跡象出現(xiàn)，這部分企業(yè)若能把握機(jī)會(huì)，主動(dòng)作為，或會(huì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長，并能夠保持穩(wěn)定。
其三、地方借機(jī)做跨越—地方型穩(wěn)健企業(yè)，把握機(jī)會(huì)，規(guī)模上升，發(fā)展為區(qū)域型房企，品牌影響力進(jìn)一步強(qiáng)化。2021年下半年開始，在民營房企普遍躺平的狀態(tài)下，活躍在的土地市場(chǎng)上的企業(yè)除了央企、國企（包括地方國企和城投），還有一波企業(yè)涌出，即地方型企業(yè)。這部分企業(yè)沒在行業(yè)高歌猛進(jìn)的時(shí)期加足杠桿謀發(fā)展，可用杠桿空間充足，無論是在政府端或是資金端，信用度或更高，此時(shí)若有主動(dòng)作為的意愿，在多重利好因素的加持下，企業(yè)的規(guī)模也大概率能夠?qū)崿F(xiàn)增長，發(fā)展成為區(qū)域型房企，品牌影響力并進(jìn)一步夯實(shí)。
其四、自救成功小而美—出險(xiǎn)自救成功、壓力較大的企業(yè)轉(zhuǎn)型小而美，做小，做少，做好。行業(yè)整體出清的環(huán)境下，企業(yè)仍在不斷出險(xiǎn)，即使尚未出險(xiǎn)，壓力深重的企業(yè)也不在少數(shù)，也不斷有各種企業(yè)負(fù)面新聞出現(xiàn)，而這些企業(yè)或無力自救，或能夠奮力自救成功。自救成功后，規(guī)�；蛑鸩轿s，轉(zhuǎn)型小而美，做小，做少，做好，泰禾集團(tuán)或?yàn)槠渲心０�。而其中或有另一部分企業(yè)，自救難度或更大，最終已無能力再自救，而這些企業(yè)有足夠的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)性的人才，這些企業(yè)或能夠轉(zhuǎn)型為專業(yè)型企業(yè)，如代建平臺(tái)，而當(dāng)前一些拿地主體可能并無足夠的開發(fā)建設(shè)能力，這些企業(yè)或可承接住這部分項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，提升開發(fā)效益，避免資源的浪費(fèi)，激活整個(gè)市場(chǎng)的活力。
當(dāng)前行業(yè)有多難，無需過多言語描述和主觀的強(qiáng)調(diào)，客觀的現(xiàn)實(shí)清晰展現(xiàn)，在此環(huán)境之下，企業(yè)所能做的無外乎盡力保證短期活著，長期活好。4月中下旬開始，各地開始有序密集推動(dòng)政策調(diào)整，包括“三限政策”的寬松：限售取消、限購松動(dòng)、限貸寬松等，25日，全面降準(zhǔn)開啟，這于房地產(chǎn)行業(yè)也將帶來良性信號(hào)，在艱困中毅然堅(jiān)守，在外部利好因素的加持下，房企或能走出更堅(jiān)實(shí)、更穩(wěn)健、更健康的發(fā)展路徑。
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