我在新政發(fā)布前的「樓市新一輪發(fā)令槍，真的打響了」文章中強(qiáng)調(diào)：
新政力度不會(huì)很大，主要是二手房的定向放松。
果然，517新政是在數(shù)十個(gè)版本中，選取了最“房住不炒”的一個(gè)方案。
因?yàn)楹贾菪路亢屯恋氐幕久娲_實(shí)沒有問題，分化也是正常化。
所以，這次新政明面上無非就兩點(diǎn)：
穩(wěn)住剛需留杭，促進(jìn)剛改置換。
看似把杭州二手房的房票量擴(kuò)大了幾倍，提高了二手房流通，但也吸納了無數(shù)剛滿二的新房源，特別是郊區(qū)，造成短期堰塞湖。
購買量利好和掛牌量利空對(duì)沖了。
三胎的松綁項(xiàng)可以忽略不計(jì)，三胎家庭中的有效房票只占總房票3%不到，對(duì)新房特別是改善票幾乎無影響，更像是湊篇數(shù)，普通人可忽略此條。
這是一場(chǎng)預(yù)期意義大于實(shí)際意義的試探性調(diào)控，保持穩(wěn)中向好的預(yù)期到明年亞運(yùn)會(huì)即可。
所以，新政后的24小時(shí)，我想和大家分享最真實(shí)的市場(chǎng)動(dòng)作變化和情緒反饋：
1、截止發(fā)文前，我至少接到6個(gè)中介電話講新政、約看房，不要忽略這個(gè)變化，他們的大范圍引導(dǎo)對(duì)剛需影響很大；
2、我朋友在市北的二手房（450萬左右），今天下午簽合同，客戶是上個(gè)月看過兩次都猶豫不決的，昨晚直接約下定；
3、房東掛牌反應(yīng)最快，大江東某個(gè)門店昨天接訪到很晚，一晚上還在接到電話詢問；更多次新房源肯定在路上了；
4、帶看量還沒有數(shù)據(jù)，但中介反饋邀約成功率高了；
5、朋友圈打著“房東不漲價(jià)”的筍盤明顯多了，主要是低總價(jià)、剛滿二的次新；
6、后臺(tái)多了很多問二手房的朋友，之前基本都是問新房；
7、經(jīng)營(yíng)貸更容易做了，寬松尺度接近2018年；
8、12月社保必須連續(xù)，不能補(bǔ)交，別打這個(gè)主意了。
當(dāng)然，個(gè)人視角代表不了全部趨勢(shì)，但已經(jīng)真實(shí)反映出：
新政后，杭州二手房的復(fù)蘇一定很快，這終歸是利好了真正剛改和置換的人，不必過度看空二手房。
但517政策對(duì)房?jī)r(jià)提振力十分有限，更多是表達(dá)松綁態(tài)度，我們更應(yīng)該關(guān)注利率和后續(xù)新政。
杭州二手房?jī)r(jià)可能依然滯漲，因?yàn)閮r(jià)值天花板不是剛需決定的，而是改善決定的。
歷來20余次調(diào)控中，杭州房?jī)r(jià)拉漲的三個(gè)充分非必要條件：
新房難搖，二手惜售，房票寬松，目前前兩個(gè)條件都不具備，最后一個(gè)也是定向局限的。
基于以上，我預(yù)測(cè)：
1、二手房數(shù)據(jù)會(huì)滯后一兩周反應(yīng)，參考蘇州和南京；
2、杭州6月二手房成交起碼6500套以上；
3、低價(jià)套現(xiàn)，總比高價(jià)套牢好。以及崇賢、臨平核心區(qū)、市北東、大江東、艮北等次新多的板塊，局部短期可能踩踏，注意淘筍；
4、打新的還是不會(huì)去買二手，紅粉盤依舊熱，畢竟二手買錯(cuò)當(dāng)長(zhǎng)期韭菜，新房不中當(dāng)短期炮灰。
5、臨安新房和二手房分流明顯，被主城吸走一波短社保剛需；
6、大走廊、大江東、臨平的差異化購房也在路上了。
總之，睜大眼睛，杭州剛需/剛改別上錯(cuò)車了。
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