未來如果你對二手房一點都不了解，可能會吃很大的虧，特別是一二線城市，隨著我們城鎮(zhèn)化率達到64%之后，城市的擴張就會越來越慢。這有很多專家所說的房地產(chǎn)進入到了拐點時代，所以人口會進一步的往各中心區(qū)域聚集，如果說你想買到更好的配套，那就只能多看二手房了，因為現(xiàn)在很多新房它是建立在配套不完善的遠郊區(qū)，但是現(xiàn)在依然有不少人同樣的地段和配套，寧愿花更多的錢去買新房，也不愿買價格更便宜的二手房。
這個典型的心思維一般都出現(xiàn)在二線以下的城市，很多人說別人住過的房子自己住覺得特別的別扭。我說的是我們都租過房也住過酒店，那不是很多人都住過的房子，其實主要原因就是還有的選還買得起，而在一線城市新房,正在慢慢的變少，一是主城區(qū)每年的土地供應(yīng)只有那么一點，一次出來幾百套的房源根本你是搶不到。二是一線城市房價有多高，大家都很清楚，肯定會買性價比更高的房子。
同樣的總價選面積大的，同樣的面積選總價低的，這幾年很明顯北上深已經(jīng)逐步進入到了存量房時代，特別是上海2021年二手房的成交量是28.1萬套，新房成交量是9.2萬套，差不多是二手房的零頭。從成交數(shù)據(jù)上來看，上海已經(jīng)是一個以二手房主導的市場了.
為什么一線城市的購房群體更愿意接受二手房？
主要就是新房有兩個特點，一是特別貴，二是特別偏，其實房子不要在乎他是棘手，他又不是你選老婆，而是要看他到底對你能夠提供什么樣的價值。
很多富豪都熱衷于買二手房，劉強東在意大利買的莊園，馬化騰在香港買了豪宅，這個房子已經(jīng)不知道換過多少主人了，房子在他們眼中并不是普通人認為的資產(chǎn)金融屬性，房子是他們建立圈子的工具，所以他們根本不在乎是幾手房，即便你買的新房，過幾年你會發(fā)現(xiàn)雖然價格有所上漲，但跟周邊以前的二手房的差價變得是越來越小。
其實買房買車是一樣的，為了追求心都是要多付出溢價成本。
新手小白如何去買房？
如果說你是新手小白，時間特別寶貴，又沒有精力去學習房產(chǎn)知識，我建議你多花錢去買新房，因為新房流程規(guī)范標準化程度高，最關(guān)鍵的是價格透明，同一個樓盤只會在樓棟和樓層上略有一些價差，哪怕你啥都不懂，也不會在交易流程和價格上的踩坑。當然因為各個環(huán)節(jié)都非常的標準化，你也占不到什么便宜了，但二手房就不一樣了，同樣的戶型面積裝修不一樣，房主賣房的心理預期不一樣，所以報價更是天差地別，當沒有標準化了，反而更容易從中撿漏。
買二手房注意事項之決定房價有哪些因素？
但我們一定要明白是哪些因素決定了房子的價格，如果你手里資金有限，又想買一個價格合適，未來還有漲幅空間的二手房，就一定要把這個文章看完，你就能明白什么樣的二手房才有購買的價值，這些價值背后又有哪些因素？
首先決定房價的是供求關(guān)系，說到供求關(guān)系可能有人會說了，現(xiàn)在房子太多了，市場剩余的房屋還沒有被消化，供求關(guān)系已經(jīng)失衡了，但凡是說這樣話的人都不知道，真正決定供求關(guān)系的不是有多少房子的本身，而是房子背后的價格、地段配套、戶型、面積、房齡、品質(zhì)、外、立面、物業(yè)管理等等這些綜合因素。
我今年就遇到了一個租客，打算每個月以25,000的租金在成都的主城區(qū)租一套房子，他跑了三個月的時間都沒有找到想租的房子，最后是以22,000的價格租了我在萬象城的一套房子，不要以為這個租客是一個看空派，只租房不買房，他在天府新區(qū)有一套300多平米的大平層，租房子是因為孩子讀的是川音附小，每天上學太遠，接送太不方便，他累還在累，因為它能支付高房租，所以對房子的戶型、面積、樓層、朝向、交通、裝修、家具、家電、物業(yè)界面都有極高的要求，之前他看過房子，要么裝修不好或者是房齡老，或者是離孩子學校遠，那么對于他來說在乎的不是每個月多付你的房租，而是自己的時間。
所以找到一套稱心如意的房子真不容易。
買二手房注意五大要素：
其實買房和租房是一樣的，各種綜合因素疊加在一起，最后你會發(fā)現(xiàn)可選擇的空間其實并不大，這就像在大街上那么多的女孩，真正適合你的，能娶回家的，愿意跟你過日子的又有幾個呢？所以我們在買二手房的時候，一定要多關(guān)注房子背后的綜合因素，這樣你買的二手房不僅不會掉坑，還有可能有意想不到的收獲，一定要關(guān)注這幾點。
**價格筍度，其實買二手房**的意義就在于能夠逃到低于市場價的房子就是筍盤，因為每個房主賣房的實際情況不一樣，在偌大一個二手市場，確實存在一部分房主不知道市場行情，還有少部分房主因為急需用錢，迫不得已必須賣房，這都是你能夠從中撿到的機會。但是需要你深耕二手房市場，由自己買方渠道和一套獨立的價格意識體系。
第二點就是成長性，買房不一定非要選在**的地段，因為好的地段往往代表著太過成熟或者價格太高，失去了它的成長性，有成長性地段一定是有增量預期的。大白話說就是周邊一定要有些空地，將來還能夠開發(fā)，還能被地方所利用，如果再加上產(chǎn)業(yè)和交通這兩個要素未來還會有升值空間。
第三，租金回報率，現(xiàn)在買房已經(jīng)不是一個隨便買就能賺錢的時代了，風險和機會是并存的，要想不站崗不被套就要在看房的時候看租金收益，有租金就說明有需求就有流動性，一二線城市租金的回報率能夠做到1.5%就很不錯了，反之沒有租金的房子就不要考慮了，這是決定你掉不掉坑的關(guān)鍵因素，同樣適用于新房。
第四，忽略裝修，重視房子的外部環(huán)境，這地方是很多人最容易掉坑的地方，一看裝修風格還不錯，是自己喜歡的，就覺得這個房子可以買了就簽合同了，反而決定房子真正價值的地方被忽略了，典型就是買珠還櫝裝修才值幾個錢，跟小區(qū)的品質(zhì)相比完全是不值一提。
所以小區(qū)的品質(zhì)是重于戶型和裝修的，比如物業(yè)管理外立面人車分流、綠化率，而小區(qū)的外部環(huán)境它的權(quán)重又大于小區(qū)的品質(zhì)，比如學校、地鐵、公園這些配套，因為室內(nèi)裝修你自己想怎么裝就怎么裝怎么改都可以。而小區(qū)的物業(yè)和設(shè)施你只能提意見，但不見得一定會改。而小區(qū)的外部環(huán)境你既不能干預又不能改變，反而顯得更加的重要，所以任何時候你改變不了的地方，才是你最應(yīng)該重視的地方。
