中海御道大戶型產(chǎn)品為一梯一戶的梯戶配比，保證了每一戶人家出入的便利性及居住的私密性，但同時也增加了每戶分?jǐn)偟墓珨偯娣e，在一定程度上降低了套內(nèi)實際可用面積，犧牲了居住空間的尺度。本案戶型由于公攤面積較大，套內(nèi)各房間尺度均較市場同類產(chǎn)品偏低，但同時一梯一戶設(shè)計提升了居住私密性�？傮w來看，本案戶型面積段跨度較大，從首改到終極改善型戶型均有，購房者可根據(jù)需求選擇合適的戶型產(chǎn)品。
項目戶型為大戶型，但戶型各房間面寬卻相對較小。108方戶型各房間面寬值與市場89方產(chǎn)品平均值相當(dāng)，118方南向采光面寬僅為7m，138方三房設(shè)計，各房間空間尺度較小，150㎡戶型兩房兩衛(wèi)設(shè)計，次臥朝北，戶型不方正。185㎡戶型三房三衛(wèi)設(shè)計，南向采光面12.4m，南向采光面較小。235㎡四房設(shè)計三衛(wèi)，各空間尺度較大。造成戶型房間尺度小的原因來自于低得房率及高公攤面積，一梯一戶的設(shè)計必然會犧牲一部分套內(nèi)面積。（報告中涉及方、平米、平方米、㎡，均為建筑面積）
本案為毛坯交付，無品牌配置。
本案為毛坯交付，降低了置業(yè)的總成本，但裝修需謹(jǐn)慎。
中海御道項目共分為四塊，每塊各成一個組團(tuán)，南低北高分布確保了樓棟的采光、通風(fēng)及景觀視野。目前，項目預(yù)計首推的是位于東南側(cè)地塊的住宅。一般住宅社區(qū)內(nèi)樓棟多為行列式分布或點式分布，底商分布在臨街樓棟底層，中海所在的該地塊的社區(qū)規(guī)劃并不是這兩種常規(guī)社區(qū)規(guī)劃中的一種。中海項目商業(yè)設(shè)計在社區(qū)中央位置，位于社區(qū)內(nèi)部，僅供業(yè)主使用�？傮w來看，業(yè)主可更好享受社區(qū)內(nèi)商業(yè)帶來的便利，但對于物業(yè)而言，后期良好的商業(yè)維護(hù)也是任重道遠(yuǎn)。
中海御道項目景觀帶設(shè)計中西結(jié)合。由于項目被劃分為四個組團(tuán)，項目所規(guī)劃的景觀組團(tuán)同樣分為了四部分，景觀組團(tuán)相應(yīng)減小，但同時也保證了每一棟樓能夠最大限度享受到社區(qū)內(nèi)景觀資源。社區(qū)部分景觀已經(jīng)實體展現(xiàn)，據(jù)分析師現(xiàn)場體驗，項目現(xiàn)場景觀效果較好，景觀設(shè)計層次錯落，整體景觀設(shè)計較為水準(zhǔn)。總體來看，本案社區(qū)景觀整體效果較佳，后期交付時具體景觀效果可參考現(xiàn)場部分展示效果。
中海御道外立面為石材干掛，部分樓棟為1-2層石材干掛，2層以上為涂料，一般來說，涂料外立面效果及整體品質(zhì)感較純石材干掛外立面低，且本案作為定位為高端改善型社區(qū)的住宅項目，樓棟外立面材料為涂料，略與項目本身定位有不符。對比周邊競品項目，萬科大都會79號外立面為純干掛石材，東方御府為鋁板+玻璃幕墻，外立面效果及造價成本均較高，且更為貼合項目本身作為改善型住宅的定位�？傮w來看，本案涂料外立面在一定程度上降低了置業(yè)成本。
項目現(xiàn)場置業(yè)顧問拒絕分析師前往項目現(xiàn)場參觀樣板房及公共部位，樓棟大堂具體情況暫未知。
據(jù)分析師現(xiàn)場調(diào)研了解，中海御道項目車位配比為1：1， 項目分為四期，每期車位均為獨立配比，車位之間不互通。對比周邊競品綠城留香園車位配比為1：1.49，本案車位配比相對偏低，但滿足了1戶人家配置1個車位。
中海物業(yè)負(fù)責(zé)的主要是住宅、商業(yè)及市政物業(yè)服務(wù)，如上海的溪岸瀾庭住宅項目、北京的中海國際中心商業(yè)項目及深圳音樂廳市政項目，在杭主要服務(wù)項目有中海錢塘山水、中海金溪園、中海紫藤苑等項目。可參考這些已交付項目物業(yè)服務(wù)情況。中海御道物業(yè)費用暫定為4.5元/㎡·月，對比周邊競品項目萬科大家錢塘府4元/㎡·月，本案物業(yè)費用略高，但本案定位為高端改善型住宅項目，物業(yè)費用與項目定位相當(dāng)�？傮w來看，御道路一號項目物業(yè)費用定位較為合理。（報告中涉及方、平米、平方米、㎡，均為建筑面積）
項目物業(yè)公司為中海物業(yè)，物業(yè)服務(wù)包括24小時維護(hù)，垃圾清理、衛(wèi)生服務(wù)等，具體服務(wù)內(nèi)容以最終合同簽訂內(nèi)容為準(zhǔn)。中海物業(yè)作為有一級資質(zhì)的物業(yè)，在杭州物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)驗不多，但據(jù)分析師了解，中海業(yè)主對中海物業(yè)褒貶不一，部分中海項目物業(yè)服務(wù)資質(zhì)、口啤較差。
中海御道南為之江東路，北為杭海路，自駕經(jīng)杭海路可通過鳳起東路前往慶春商圈，也可經(jīng)之江東路前往錢江新城一期區(qū)域，即市民中心所在區(qū)域。但由于項目周邊多為規(guī)劃在建地塊，周邊工程車輛會相對較多，自駕出行需注意。
一般把距離地鐵站點500米內(nèi)的房子，稱之為“地鐵房”；1公里內(nèi)稱為“準(zhǔn)地鐵房”；1.5公里內(nèi)稱之為“近地鐵房”。中海御道路距離地鐵2號線錢江路站約3公里，出行主要還是依托公交及自駕。
中海御道地處江干區(qū)金融城板塊，位于錢江新城二期區(qū)域，項目南面為之江路、錢塘江，部分樓棟可觀一線江景資源，但該區(qū)域配套資源稀缺，暫未形成良好居住氛圍。區(qū)域有良好的規(guī)劃，目前，這些規(guī)劃暫時還沒有落地，預(yù)計實現(xiàn)區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)仍需要較為漫長的時間。
中海御道目前已正式簽約錢江外國語實驗學(xué)校，項目已正式劃定學(xué)區(qū)，該學(xué)校為規(guī)劃有24個班級的小學(xué)。
項目周邊1公里范圍內(nèi)醫(yī)療資源較為稀缺，僅含一家社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，醫(yī)院多為民工醫(yī)院及康復(fù)醫(yī)院，資質(zhì)相對較差，江干區(qū)中醫(yī)院是距離本案最近的一家綜合醫(yī)院。而距離項目最近的三甲醫(yī)院則為解放軍第117醫(yī)院，在距離項目直線距離5公里范圍內(nèi)，既不會受到醫(yī)院人流的影響，同時能夠享受到三甲醫(yī)院的便利。
御道路一號項目所在區(qū)域仍處于規(guī)劃狀態(tài)，還沒有形成成熟的商業(yè)居住氛圍。未來交付入住后將主要依靠周邊社區(qū)的基本商業(yè)配套及自帶底商，大型商業(yè)則主要依靠慶春商圈以及市民中心所在區(qū)域。
項目所在區(qū)域周邊暫無規(guī)劃在建或已投入使用的公園等公建配套設(shè)施，但由于項目臨錢塘江，為一線江景房，江景資源豐富，彌補(bǔ)了公建配套不足的缺陷，提升了項目的檔次。項目未來交付后，業(yè)主可享受江景資源及江邊綠化。
中海御道項目所推東南地塊社區(qū)內(nèi)不利因素主要包括了垃圾站，車庫出入口以及自帶商業(yè)。
1、垃圾站位于2號樓即內(nèi)部商業(yè)區(qū)域東側(cè)，對住宅樓棟的影響相對較小。
2、車庫出入口對3、4號樓易帶來噪音影響及夜間燈光影響。
3、社區(qū)內(nèi)部商業(yè)為外來招商項目，易導(dǎo)致社區(qū)內(nèi)部人員復(fù)雜，人流量較大，增大安全隱患。
中海御道項目東側(cè)樓棟臨近高鐵軌道及杭甬高速高架道路，易受到噪音影響，且項目周邊多為規(guī)劃在建道路及空地，工程車輛較多，自駕出行存在安全隱患�？偟膩碚f，項目所處環(huán)境較差，與項目自身定位不相符合。
1、距離高鐵軌道僅隔塘工局路，高鐵來往量較大，對項目東側(cè)樓棟有較大的噪音影響。
2、杭海路及塘工局路路段仍在修建中，路況較差。
3、項目周邊多為規(guī)劃在建空地，工程車輛多，未來粉塵及噪音影響大。
4、項目周邊臨時高壓線路較多，杭海路道路竣工方拆除臨時高壓線，臨時高壓線目前距離北側(cè)樓棟較近，存在安全隱患。
