首先確定你購(gòu)買(mǎi)的安置房是已經(jīng)取得了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)！
如果是轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議，違約的風(fēng)險(xiǎn)較大！不合作過(guò)戶(hù)的可能性非常大！
第二，查看不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的附記欄，其中會(huì)標(biāo)注該房屋上市交易的土地出讓金收費(fèi)明細(xì)。
二手安置房買(mǎi)賣(mài)流程
查檔→網(wǎng)簽→資金監(jiān)管→申請(qǐng)貸款→繳稅→繳納土地出讓金→辦證過(guò)戶(hù)→交接
1
買(mǎi)賣(mài)雙方交驗(yàn)證件、查檔
辦理地點(diǎn)：市民服務(wù)中心一樓查檔案自助機(jī)器
所需材料：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)原件
主要是審核房屋的基本信息、房屋坐落、面積、產(chǎn)權(quán)人、有無(wú)查封、抵押等情況，以保證房屋能正常交易。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書(shū)面證明。
注：中介交易可在中介的網(wǎng)簽系統(tǒng)進(jìn)行查檔。
2
簽購(gòu)房合同、網(wǎng)上備案
所需材料：雙方身份證明、房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)
買(mǎi)賣(mài)合同約定的買(mǎi)賣(mài)雙方辦理各項(xiàng)手續(xù)時(shí)間，應(yīng)前后對(duì)應(yīng)一致；真實(shí)選擇房屋的抵押狀況，抵押情況和抵押權(quán)人要明確，抵押權(quán)人不可能為賣(mài)方本人；明確選擇“按揭付款”還是“一次性付款”，明確勾選貸款機(jī)構(gòu)，填寫(xiě)擬貸款金額及貸款批貸金額不足的解決方案；在合同中應(yīng)明確約定房屋交付時(shí)間，戶(hù)口未遷出的，明確約定戶(hù)口遷出時(shí)間。
注：中介交易買(mǎi)方、賣(mài)方可以在中介辦理二手房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)簽合同，需要采集到場(chǎng)人員人像信息。
3
資金監(jiān)管
辦理地點(diǎn)：市民服務(wù)中心
所需材料：雙方身份證明、《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》
雙方簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》后，經(jīng)協(xié)商一致，約定通過(guò)結(jié)算賬戶(hù)劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，應(yīng)當(dāng)憑申請(qǐng)材料簽訂《存量房交易結(jié)算資金托管協(xié)議書(shū)》。
辦理流程：
1）買(mǎi)受人全款交易無(wú)需貸款：
①、按《托管協(xié)議書(shū)》約定，將交易結(jié)算資金存入專(zhuān)用帳戶(hù)，托管機(jī)構(gòu)向買(mǎi)受人出具《存量房交易結(jié)算資金托管證明》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《托管證明》”）（一式三份，轉(zhuǎn)讓人、買(mǎi)受人及托管機(jī)構(gòu)各一份）。
②、交易雙方持相關(guān)材料向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理存量房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
③、存量房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記記載登記簿后，轉(zhuǎn)讓人憑身份證原件、《托管協(xié)議書(shū)》、《托管證明》向托管機(jī)構(gòu)申請(qǐng)領(lǐng)取存量房交易結(jié)算資金。
④、托管機(jī)構(gòu)核對(duì)轉(zhuǎn)讓人身份證、《托管協(xié)議書(shū)》、《托管證明》無(wú)誤，并通過(guò)系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)確認(rèn)房屋登記已記載登記簿，在三個(gè)工作日內(nèi)將交易結(jié)算資金劃入轉(zhuǎn)讓方指定的銀行帳戶(hù)。
2）買(mǎi)受人需要申請(qǐng)辦理存量房抵押貸款：
①、買(mǎi)受人將約定的購(gòu)房首付款存入結(jié)算賬戶(hù)，托管機(jī)構(gòu)出具《托管證明》（一式三份，轉(zhuǎn)讓人、買(mǎi)受人及托管機(jī)構(gòu)各一份）。
②、買(mǎi)受人持《托管證明》及存量房抵押貸款相關(guān)材料向貸款銀行申請(qǐng)抵押貸款，貸款銀行與買(mǎi)受人簽訂《借款合同》、《抵押合同》。
③、交易雙方持相關(guān)材料向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)?jiān)摲课菟袡?quán)轉(zhuǎn)移登記，買(mǎi)受人和抵押權(quán)人申請(qǐng)抵押權(quán)設(shè)立登記。
④、存量房轉(zhuǎn)移和抵押登記記載登記簿后，買(mǎi)受人憑本人身份證原件、《托管協(xié)議書(shū)》、《托管證明》至貸款銀行辦理貸款發(fā)放手續(xù)，貸款銀行按照約定將貸款劃入結(jié)算賬戶(hù)。
⑤、轉(zhuǎn)讓人憑本人身份證原件、《托管協(xié)議書(shū)》、《托管證明》向托管機(jī)構(gòu)申請(qǐng)領(lǐng)取存量房交易結(jié)算資金。
⑥、托管機(jī)構(gòu)核實(shí)相關(guān)信息后，在三個(gè)工作日內(nèi)將交易結(jié)算資金劃入轉(zhuǎn)讓方指定的銀行帳戶(hù)。
3）免資金監(jiān)管：
根據(jù)買(mǎi)方需求，也可以申請(qǐng)免資金監(jiān)管，可填寫(xiě)免資金監(jiān)管證明。
4
申請(qǐng)貸款
一次性付款購(gòu)房人可省去此步。
如買(mǎi)方需要貸款，在資金監(jiān)管的同日需向銀行預(yù)約報(bào)批貸款，銀行會(huì)根據(jù)買(mǎi)方的征信報(bào)告等做出是否準(zhǔn)予放款的批復(fù)，準(zhǔn)予的情況下再通知借款人簽訂貸款合同及其他協(xié)議。
辦理地點(diǎn)：貸款銀行
所需材料：
①、《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》；
②、買(mǎi)賣(mài)雙方在貸款銀行開(kāi)戶(hù)的銀行卡；
③、買(mǎi)賣(mài)雙方身份證、戶(hù)口簿、婚姻證明（驗(yàn)原件收復(fù)印件）；
④、買(mǎi)方及配偶的個(gè)人征信報(bào)告、收入證明、銀行卡流水原件；
⑤、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)（驗(yàn)原件收復(fù)印件）；
⑥、其他資料（根據(jù)各貸款銀行的要求提供）。
注：借款人、配偶及房屋產(chǎn)權(quán)人、配偶均需到場(chǎng)。簽訂房屋貸款合同時(shí)，注意合同中的貸款利率、提前還款等條款約定。
安置房買(mǎi)賣(mài)七大風(fēng)險(xiǎn)
實(shí)務(wù)中比較容易出現(xiàn)糾紛的一般涉及以下8個(gè)方面。
一、合同效力問(wèn)題
根據(jù)規(guī)定“動(dòng)遷安置房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、抵押”，于是很多人認(rèn)為動(dòng)遷安置房不能買(mǎi)賣(mài)，簽訂的合同無(wú)效。實(shí)際上我國(guó)的《合同法》判斷合同無(wú)效的認(rèn)定十分嚴(yán)格，第52條規(guī)定，包括：惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共得益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。所以動(dòng)遷房的買(mǎi)賣(mài)合同均不符合以上的條款，不會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效。目前法院一般會(huì)在判決書(shū)中做出這樣認(rèn)定：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。雙方就買(mǎi)賣(mài)系爭(zhēng)房屋所簽訂的《拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)合同》系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，當(dāng)事人均應(yīng)按約履行各自的義務(wù)。
二、未經(jīng)全部共有人同意
《房地產(chǎn)法》第38條第4項(xiàng)規(guī)定：“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的，不得轉(zhuǎn)讓”。
《合同法》第五十一條 “無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。
《物權(quán)法》“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”
違反《房地產(chǎn)法》該項(xiàng)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓合同效力取決于房地產(chǎn)的共有狀況。若是共同共有或轉(zhuǎn)讓人所占份額不足三分之二的按份共有的房地產(chǎn)，則根據(jù)《合同法》第51條之規(guī)定，該轉(zhuǎn)讓合同屬于效力待定的合同。轉(zhuǎn)讓人之外的共有人拒絕追認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同將導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同自始無(wú)效。
若是轉(zhuǎn)讓人占三分之以上份額的按份共有的房地產(chǎn)且共有人之間就該房地產(chǎn)的處分無(wú)特別約定，則根據(jù)《物權(quán)法》第97條的規(guī)定，該轉(zhuǎn)讓合同有效。
三、等待過(guò)戶(hù)的3年時(shí)間內(nèi)可能出現(xiàn)的債務(wù)糾紛及法院查封
此種房產(chǎn)因有規(guī)定需要3年以后交易，因此，不可避免的會(huì)出現(xiàn)再次出售、拖欠債務(wù)被法院查封等情況
四、房東坐地漲價(jià)
買(mǎi)方在簽訂合同時(shí)，可以適當(dāng)增加合同定金的數(shù)額，一旦賣(mài)方違約，對(duì)方需要賠付雙倍定金，買(mǎi)主從而可以掌握交易主動(dòng)權(quán)；但定金金額不要超過(guò)合同金額的20%，超過(guò)20%的部分，法院不予支持；對(duì)于已基本完成交易的買(mǎi)方，可以向法院提出申請(qǐng)，查封涉案房產(chǎn)，要求繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
五、一房?jī)少u(mài)
1、根據(jù)相關(guān)規(guī)定，“一房二賣(mài)”應(yīng)當(dāng)根據(jù)登記公示、占有、價(jià)款交付以及合同成立時(shí)間等因素綜合確定房屋所有權(quán)的歸屬。交付購(gòu)房款并已辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的善意第三人，先于交付購(gòu)房款但未實(shí)際辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的購(gòu)房人取得房屋的所有權(quán)。
2、根據(jù)《**人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，出賣(mài)人的無(wú)權(quán)處分行為并不導(dǎo)致合同無(wú)效，無(wú)權(quán)處分若致使買(mǎi)賣(mài)對(duì)象的所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人則可以要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。
3、另外一方購(gòu)買(mǎi)人雖然無(wú)法取得訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)，但有權(quán)要求返還已付購(gòu)房款并承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任。
六、支付違約金就可以解除合同嗎
1、合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。其中《合同法》107條就將強(qiáng)制履行作為一種違約責(zé)任的承擔(dān)方式加以規(guī)定，只有合同繼續(xù)履行才能實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人簽訂合同的目的，因此，雙方就合同是否履行存在爭(zhēng)議的，原則上應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。
2、有兩種例外情況，可以不予強(qiáng)制履行而解除合同
（1）根據(jù)《合同法》93條，合同約定當(dāng)事人享有解除權(quán)的，如合同中有關(guān)解約定金的約定，當(dāng)事人可以以承擔(dān)定金處罰為代價(jià)解除合同。
（2）根據(jù)《合同法》110條，法律上或事實(shí)上不能履行；債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；債權(quán)人在合同期限內(nèi)未要求履行等情形的，可以不予繼續(xù)履行。
七、以違約金過(guò)高為由的調(diào)整
《**人民法院關(guān)于適用合同法的司法解釋二》第29條 當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。
當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法**百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。實(shí)際損失應(yīng)該是房屋升值的差價(jià)，也就是超過(guò)房屋升值差價(jià)的1.3倍。
