這幾天都在關(guān)注臺(tái)風(fēng)“煙花”和東京奧運(yùn)會(huì)，買了人生的**雙“鴻星爾克”，也被南京的新冠疫情牽動(dòng)著心。
一晃眼發(fā)現(xiàn)今天已經(jīng)7月27日，杭州第二批集中供地還沒(méi)有消息。
開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆橐欢ǔ潭壬蠜Q定了一個(gè)階段樓市的走向。
雖然還是地價(jià)和房?jī)r(jià)都沒(méi)有懸念的“雙限地”，但自持占比決定了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間。怎么拍？多少人拍？拍到什么價(jià)格？都是懸念。
市場(chǎng)上倒是充斥著“二手房、法拍房降溫”的新聞。
今天有兩套法拍房，低于評(píng)估價(jià)成交，這兩套房都所屬于杭州比較熱門的樓盤(pán)。
一個(gè)是明星爆款樓盤(pán)楊柳郡，另一個(gè)是學(xué)區(qū)房里的頂流中大文錦苑。
今天楊柳郡的這套法拍房位于四區(qū)8幢1單元901室，房屋為東邊套，總層數(shù)為13層（含地下3層），建筑面積是133.77㎡，房屋格局為內(nèi)部格局為四室二廳一廚二衛(wèi)，評(píng)估價(jià)為842萬(wàn)元，折合評(píng)估單價(jià)6.29萬(wàn)元/㎡。
這套房源有點(diǎn)特殊，是涉刑法拍房源，但最終還是順利出貨。而且還挺受關(guān)注，有2.6萬(wàn)人圍觀這套房源的拍賣。
經(jīng)過(guò)83輪競(jìng)價(jià)，以總價(jià)836萬(wàn)元成交，折合單價(jià)約6.25萬(wàn)元/㎡，僅僅只比評(píng)估總價(jià)低6萬(wàn)元。
楊柳郡房源的當(dāng)前掛牌均價(jià)約6.65萬(wàn)元/㎡，簽約均價(jià)約5.79萬(wàn)元/㎡，這套法拍房的評(píng)估價(jià)基本與市場(chǎng)價(jià)保持一致。
比起楊柳郡這套房源，中大文錦苑這套就冷清了一些。
要知道中大文錦苑可是“學(xué)軍求智巷校區(qū)+十三中”雙學(xué)區(qū)房，在杭州學(xué)區(qū)房中有著巨大的影響力。
中大文錦苑這套法拍房，面積為143.47m²，以1125萬(wàn)元起拍，評(píng)估價(jià)為1500萬(wàn)元。
僅兩人報(bào)名，只有兩輪報(bào)價(jià)就結(jié)束了拍賣，成交價(jià)為1126萬(wàn)元，折合成交單價(jià)約7.85萬(wàn)元/m²，低于評(píng)估價(jià)374萬(wàn)元，相當(dāng)于是評(píng)估價(jià)的75折。
這個(gè)價(jià)格又遠(yuǎn)低于二手房掛牌價(jià)，據(jù)好找房數(shù)據(jù)顯示，文錦苑的二手房掛牌價(jià)目前基本在9-12萬(wàn)元/㎡之間。
應(yīng)該有人會(huì)問(wèn)：是不是評(píng)估價(jià)過(guò)高了？
這套房源的評(píng)估依據(jù)應(yīng)該來(lái)在于今年1月中大文錦苑成交過(guò)一套面積為145.39㎡的高層二手房。當(dāng)時(shí)的成交總價(jià)1500萬(wàn)元，折合單價(jià)103171元/㎡。
1月份連大戶型都可以遭遇“追高”、“瘋搶”，再次說(shuō)明之前杭州樓市“過(guò)熱”。
法拍房為什么會(huì)降溫呢？
還是前面那個(gè)觀點(diǎn)，與其說(shuō)是降溫，不如說(shuō)是開(kāi)始“歸于理性”。
1、杭州已經(jīng)將法拍房納入限購(gòu)，不再是破限購(gòu)的渠道之一。
今年3月3日，杭州住保房管局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，其中提到：參與本市限購(gòu)范圍內(nèi)住房司法拍賣的競(jìng)買人，須符合本市住房限購(gòu)政策。
競(jìng)拍杭州的法拍房，首先要有購(gòu)房資格。
法拍房和普通二手房無(wú)異，由于房源的特殊性，低于市場(chǎng)價(jià)也屬于正常情況。
楊柳郡法拍房還能拍出與市場(chǎng)價(jià)持平的價(jià)格，其實(shí)我挺意外的，這個(gè)樓盤(pán)是真的能打。
2、中大文錦苑這套大戶型總價(jià)高。
大戶型高總價(jià)的學(xué)區(qū)房，不是熱昏頭的市場(chǎng)，成交難度大其實(shí)再平常不過(guò)。
以此來(lái)判斷**學(xué)區(qū)房也扛不住了，我個(gè)人覺(jué)得還為時(shí)過(guò)早。
如果是“學(xué)軍求智巷校區(qū)+十三中”的小戶型，情況又會(huì)完全不同，任何時(shí)候都是“老破小”的學(xué)區(qū)房更好成交。
3、二手房市場(chǎng)行情確實(shí)走低了。
據(jù)好找房數(shù)據(jù)顯示，上周杭州二手房成交量繼續(xù)下跌。
2021.07.19-2021.07.25期間，市區(qū)二手房共簽約逾1300套，環(huán)比下降了10.7%。這是杭州二手房市場(chǎng)進(jìn)入下半年首月以來(lái)，周成交四連跌。
新房看似最近冷清，中簽率比之前要提高了一些。事實(shí)上，搖號(hào)其實(shí)盤(pán)不少，熱門樓盤(pán)參與的卻很少。
運(yùn)河新城的河語(yǔ)光年算是最近最熱的一個(gè)樓盤(pán)。首開(kāi)199套房源最終吸引到6415組意向登記，中簽率只有3.1%。
金隅森臨瀾府搖號(hào)中簽率一路走低，這次的低至3.29%。
豐收湖的中旅時(shí)光里這一次搖號(hào)也低于10%。
濱江旭輝朝聞花城差點(diǎn)就限售了，中簽率為10.44%。
丁橋的電建悅安嘉府相對(duì)好搖一些，首開(kāi)中簽率為34.94%。
姑娘橋站的地鐵萬(wàn)科·彩虹天空之城，這一次比上一次好搖了一些，中簽率為20.19%。
這能代表市場(chǎng)真實(shí)的熱度嗎？不能。
畢竟熱門板塊的明星樓盤(pán)都在“夏眠”……
接盤(pán)俠們開(kāi)始?xì)w于理性，這是大家（非炒房客）一直期待的，愿意看到的。
但即便如此，和限價(jià)的新房相比，還是有巨大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
二手房的“水份”還可以再擠出一些來(lái)，畢竟只有二手房的價(jià)格跌了，新房才不會(huì)那么難搖。（THE END）
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