今天柯南就來(lái)跟大家聊聊關(guān)于中介費(fèi)的那些真相。在正式開(kāi)始這個(gè)話題前，柯南要鄭重地?cái)[明兩點(diǎn)基本態(tài)度：
二、就目前市場(chǎng)上主流的中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如果沒(méi)有給到適當(dāng)?shù)恼劭�，結(jié)合目前市場(chǎng)中的服務(wù)整體現(xiàn)狀，柯南認(rèn)為對(duì)大部分支付中介費(fèi)的買房者而言是不公平，不合理的！
例如：目前上海的大中介公司（不單是鏈家），不但要向買房者收取2%的中介費(fèi)，還要向賣房者收取1%的中介費(fèi)，而且即便是有所打折，也只是象征性地在屬于買房者的2%的費(fèi)用中給那么一點(diǎn)點(diǎn)折扣。
采用第二種收費(fèi)方式的是一些中小型的中介公司，他們的收費(fèi)可以談?wù)劭�。只要不是�?dú)家房源，談判技巧運(yùn)用得好，許多時(shí)候中介費(fèi)的折扣還是挺給力的。
采用第三種收費(fèi)方式的是一些打著互聯(lián)網(wǎng)旗號(hào)的平臺(tái)型公司（貝殼不算）。這些公司通常沒(méi)有固定線下門店，靠線上平臺(tái)引流，他們一般都號(hào)稱自己不是中介，是去中介化的公司，但實(shí)則干的也是中介性質(zhì)的業(yè)務(wù)。
中介費(fèi)的實(shí)質(zhì)是什么？表面上看中介費(fèi)就是對(duì)單次居間服務(wù)成功的勞動(dòng)報(bào)酬。但這并非是中介費(fèi)的本質(zhì)“全貌”。每筆中介費(fèi)實(shí)際包含著顯性的收費(fèi)和隱性的收費(fèi)兩部分。
顯性的收費(fèi)是指對(duì)完成本次居間服務(wù)所有參與人員的各種勞動(dòng)付出的報(bào)酬。隱性的收費(fèi)包含的內(nèi)容主要是流量獲取及信息推送的成本，各種管理的成本，更重要更大頭的部分是對(duì)一次成功居間背后數(shù)十次不成功居間服務(wù)的勞動(dòng)付出的分?jǐn)偂?/div>
所以說(shuō)每個(gè)支付中介費(fèi)的消費(fèi)者所付的錢，不光是在為自己的這次交易買單，同時(shí)也是在為其他N次沒(méi)有成功的居間服務(wù)買單。
以上就是中介費(fèi)的本質(zhì)“全貌”，也是許多消費(fèi)者并不知曉的真相。非�？陀^地講，對(duì)于每位支付中介費(fèi)的消費(fèi)者而言，這是不合理，不公平的，但卻是非常真實(shí)的存在。
對(duì)于房屋中介服務(wù)，這種低頻次，失敗率遠(yuǎn)高于成功率的居間服務(wù)，結(jié)合目前行業(yè)的運(yùn)作方式，中介費(fèi)這樣的本質(zhì)“面貌”，沒(méi)有行政政策的干預(yù)，是很難整體性改變的。
搞明白了中介費(fèi)的本質(zhì)“面貌”，我們就不難理解為何那些所謂的大中介公司對(duì)于中介費(fèi)打折非常地“感冒”。
大中介公司流量成本高，信息推送成本高，管理成本高，更關(guān)鍵的是它們高成交量的背后是更加高得多的失敗的居間成本，還有就是一旦成交，“分杯羹”的人也多得多。這些注定了在中介費(fèi)的問(wèn)題上必定也必須“寸土不讓”。
但即便是如此，大中介公司在那些總價(jià)高的成交單子的中介費(fèi)上仍咬死不松口的一貫做法，的確是太過(guò)“貪心”了。
真相三：大中介公司死扛中介費(fèi)不打折的底氣何在？
現(xiàn)在市場(chǎng)中的大中介公司基本上中介費(fèi)都不打折，即便打折，折扣的力度也是小的可憐。
面對(duì)那些中小中介公司大力度的中介費(fèi)打折，以及收固定費(fèi)用的平臺(tái)公司的競(jìng)爭(zhēng)，這些大中介何來(lái)的底氣和硬氣？它們不怕客戶拍拍屁股，大量流失嗎？
這些大中介公司的“豪橫”源于它們對(duì)二手房信息流量的控制。二手房交易的最底層基礎(chǔ)就是信息流。
無(wú)論是線上還是線下，二手房的房源端及客戶端的信息流量都被這些大中介公司通過(guò)砸錢和人海戰(zhàn)術(shù)所壟斷。
尤其是房源端，由于房東現(xiàn)在都習(xí)慣于報(bào)到手價(jià)，賣房沒(méi)成本，加上大中介們的宣傳，所以絕大部分房東在掛牌賣房初期，基本上都是只掛大中介公司。
控制住足夠的房源，是它們應(yīng)對(duì)中小中介公司和平臺(tái)型公司中介費(fèi)競(jìng)爭(zhēng)的核心法寶。
中小中介公司無(wú)法獲得資本支持，流量競(jìng)爭(zhēng)中處于天然劣勢(shì)。雖然許多都是在某個(gè)區(qū)域內(nèi)扎根很久的“老土地”，對(duì)于區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)信息流量的把握和掌控力未必不如大中介公司，但是數(shù)量上肯定是差了好幾個(gè)級(jí)別。
中小中介公司的**的短板是房源端和客戶端流量的匹配度低，又很難形成區(qū)域和區(qū)域之間的聯(lián)動(dòng)合力，所以折扣力度大是很誘人，但不可能次次都實(shí)際“落地”，因此這樣的收費(fèi)方式也無(wú)法成為市場(chǎng)主流。
平臺(tái)型公司初創(chuàng)時(shí)倒是很容易獲得資本青睞，有資本撐腰，短期內(nèi)能在流量競(jìng)爭(zhēng)上風(fēng)光一把�？墒嵌址可獾奶厥庑詻Q定了這是一門必須要有長(zhǎng)期積累和根基的生意。
絕大部分的平臺(tái)型公司雖然都大打互聯(lián)網(wǎng)旗幟，都號(hào)稱要顛覆中介行業(yè)，但實(shí)質(zhì)都是由無(wú)行業(yè)基礎(chǔ)和根基，對(duì)行業(yè)認(rèn)識(shí)不透徹，把控能力弱的門外漢在掌舵。干的也都是稍加改良的中介業(yè)務(wù)，而不是根本上顛覆中介作業(yè)模式的事。
沒(méi)有足夠多時(shí)間的中介行業(yè)積累和根基，業(yè)務(wù)運(yùn)作模式又不是顛覆性質(zhì)的，單靠燒錢是無(wú)法真正做到足夠大的規(guī)模的。即便強(qiáng)行做到較大規(guī)模，也維持不住，增長(zhǎng)遲滯。
沒(méi)了規(guī)模效應(yīng)，資本就沒(méi)了上市退出的機(jī)會(huì)，資本看不到上市薅羊毛的機(jī)會(huì)，自然不會(huì)再給平臺(tái)公司“輸血”。所以平臺(tái)公司基本都是開(kāi)始時(shí)貌似氣勢(shì)洶洶，勢(shì)頭迅猛，但搞著搞著就偃旗息鼓，折戟沉沙了。當(dāng)初風(fēng)光無(wú)限的“愛(ài)屋吉屋”就是**的明證。因此，現(xiàn)在還活著的某些按固定數(shù)額收中介費(fèi)的平臺(tái)型公司也成不了市場(chǎng)主流。
交易規(guī)模成為不了主流，中介費(fèi)收費(fèi)方式也就不能成為主流，大中介公司也由此硬氣得很，中介費(fèi)說(shuō)一不二，愛(ài)買不買！
真相四：中介服務(wù)究竟包括哪些內(nèi)容？
消費(fèi)者不清楚中介到底提供了哪些，多少服務(wù)，這也是中介費(fèi)被嚴(yán)重吐槽的重要原因。
我們常常聽(tīng)到消費(fèi)者這樣的說(shuō)法：“中介根本沒(méi)干啥，帶看了幾次房子，約了房東談了一下，就成交了，中介費(fèi)收得太容易了！”
消費(fèi)者的感覺(jué)錯(cuò)了嗎？沒(méi)錯(cuò)！那么中介真的就是帶看幾次，約下房東談?wù)劸湍茌p松搞定成交，舒服地收到中介費(fèi)？
答案肯定是否定的。中介服務(wù)的特殊性，決定了消費(fèi)者確實(shí)無(wú)法看到所有服務(wù)的面貌。所以按照成交價(jià)的一定百分比收取中介費(fèi)是有其合理性的。
不過(guò)如果按百分比收取的中介費(fèi)總額很大的話，那么這個(gè)比例就應(yīng)該有所減少，不然對(duì)于付中介費(fèi)的消費(fèi)者就不合理了。
因?yàn)樵賰?yōu)質(zhì)到位的服務(wù)，對(duì)于單次成功的居間而言，都不值那個(gè)高額價(jià)的中介費(fèi)。高額中介費(fèi)中的很大一部分，就像前文中提到的那樣，是在替無(wú)數(shù)不成功的居間買單。
那么中介服務(wù)能具體量化嗎？這項(xiàng)工作需要相關(guān)管理部門來(lái)搞，可惜目前恐怕很難做到。量化做不到，但粗略地分段卻是很容易做到和實(shí)行的。
在柯南看來(lái)，中介服務(wù)可以粗分為兩個(gè)階段，兩個(gè)階段以合同簽定完成為分界線。中介收費(fèi)應(yīng)該也能以此為界限，分段收費(fèi)。
目前一些大中介以及部分法律界人士按照《民法典》關(guān)于居間相關(guān)法條的規(guī)定認(rèn)為只要是合同網(wǎng)簽完成，中介居間就算是全部完成了，就能收取全部中介費(fèi)用。
有鑒于此，不少中介尤其是大中介，網(wǎng)簽合同一完成，就急吼吼地索要起全額的中介費(fèi)。
一旦收到所有中介費(fèi)，接下來(lái)的后續(xù)交易事宜就開(kāi)始各種不上心，各種敷衍了事，許多朋友都遇到過(guò)類似情況吧？碰上了，中介們的托詞是合同一簽，居間就算完成了。
從法律層面上講或許是這樣的，但對(duì)于房屋中介這項(xiàng)涉及金額巨大，交易過(guò)程復(fù)雜性強(qiáng)的居間服務(wù)，把簽完合同作為居間完成的標(biāo)準(zhǔn)，柯南個(gè)人認(rèn)為是有所不妥的。
合同簽定后的各項(xiàng)涉及交易完成的事宜都應(yīng)該算是中介服務(wù)中不可少的項(xiàng)目，而且應(yīng)該單獨(dú)列項(xiàng)，單算服務(wù)費(fèi)用，并給與消費(fèi)者選擇與不選擇的權(quán)利。
真相五：不超過(guò)當(dāng)?shù)厣缙焦べY三倍的中介費(fèi)規(guī)定適合實(shí)行嗎？
這樣的規(guī)定若是管理層非要出，那實(shí)行不是個(gè)問(wèn)題，但合不合適市場(chǎng)良性有序地發(fā)展，是否真的對(duì)消費(fèi)者長(zhǎng)期性的有利，則是個(gè)需要好好思考的問(wèn)題。
網(wǎng)傳中的中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如果實(shí)行，固然會(huì)使不少中介關(guān)門歇業(yè)，但指望以此滅掉中介行業(yè)則絕無(wú)可能。
這樣一點(diǎn)的中介費(fèi)，對(duì)于夫妻老婆店或許還能維持，但凡有點(diǎn)規(guī)模的都會(huì)玩不轉(zhuǎn)。沒(méi)有立刻關(guān)門大吉，熬下來(lái)的中介會(huì)如何應(yīng)對(duì)呢？
大部分的就不得不重拾早年中介行業(yè)吃差價(jià)的陋習(xí)，這絕不是危言聳聽(tīng)，而是必然會(huì)發(fā)生的狀況。這樣的狀況對(duì)行業(yè)發(fā)展有利嗎？對(duì)消費(fèi)者有利嗎？
真相六：中介費(fèi)究竟多少才合理且合適？
這個(gè)問(wèn)題真的是沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案，站在不同立場(chǎng)，給出的答案一定會(huì)不同，而且可能會(huì)有天壤之別。
柯南作為一個(gè)講良心的行業(yè)從業(yè)者，本著兼顧行業(yè)人員利益及行業(yè)發(fā)展以及消費(fèi)者利益的態(tài)度，給到的答案是依然應(yīng)該按照成交價(jià)的一定合適百分比收中介費(fèi)。
中介費(fèi)太高對(duì)付錢的消費(fèi)者不合理，但太低則會(huì)讓中介生存困難，行業(yè)變得混亂無(wú)序的風(fēng)險(xiǎn)加大。適度但不很高的中介費(fèi)，能讓中介行業(yè)良性發(fā)展下去，又能抑制住一些大中介通過(guò)高額中介費(fèi)中的超高利潤(rùn)搞大肆擴(kuò)張，壟斷市場(chǎng)。
中介費(fèi)合適的比例，柯南認(rèn)為應(yīng)該是不超過(guò)總房?jī)r(jià)的1.5%（買豪宅的除外）。在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之下，具體多少，就看消費(fèi)者和中介各自的本事了。
同時(shí)柯南覺(jué)得，中介費(fèi)應(yīng)該如前文中所說(shuō)的那樣，分成兩部分收，網(wǎng)簽合同前的服務(wù)部分占三分之二，網(wǎng)簽后的后續(xù)服務(wù)占三分之一。
后一部分的收費(fèi)允許消費(fèi)者選擇性支付，消費(fèi)者如果覺(jué)得后續(xù)服務(wù)能自己搞定，可以選擇不要中介服務(wù)。
以上這些關(guān)于中介費(fèi)收費(fèi)的想法，是柯南摸著良心，盡力秉持客觀的觀點(diǎn)，但是柯南不是管理層面的，中介費(fèi)未來(lái)到底會(huì)不會(huì)出新標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)不會(huì)如網(wǎng)傳的標(biāo)準(zhǔn)辦，天知道！
柯南知道的是，以目前市場(chǎng)的狀況，想要在中介費(fèi)的問(wèn)題上討到便宜，對(duì)于絕大部分的消費(fèi)者來(lái)講并非易事，但也不是不可能，不過(guò)首先要具備以下幾個(gè)條件：
①中介行業(yè)內(nèi)有可信任的熟人；
②自身有較豐富的二手房交易知識(shí)儲(chǔ)備和經(jīng)驗(yàn)；
③人生閱歷足夠多，識(shí)人待人的技巧足夠高；
④能“演”，有演員的潛質(zhì)。
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