寫字樓是什么意思
寫字樓的土地性質(zhì)是商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)年限大多為40年（住宅為70年），從價(jià)格上看，寫字樓價(jià)格普遍為周邊住宅50%左右，寫字樓可用于商業(yè)辦公及注冊公司地址，寫字樓產(chǎn)權(quán)到期需要提前一年向相關(guān)部門申請續(xù)期，續(xù)期時(shí)可能需要補(bǔ)交土地出讓金;或者是國家收回土地及地上建筑，并且按照相關(guān)規(guī)定給予給業(yè)主補(bǔ)償。
市場上寫字樓的平定標(biāo)準(zhǔn)有兩種，即甲級寫字樓和5A寫字樓。其中甲級寫字樓只是業(yè)內(nèi)通行的叫法，我國沒有明確的規(guī)定什么樣的寫字樓才能稱甲級寫字樓，國際上判斷是否為甲級寫字樓，主要看其管理國際化、空間的舒適性和實(shí)用性、便捷的交通和商務(wù)化等8個方面。
甲級寫字樓釋義
寫字樓按照其綜合類別可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級，其中以甲為最，也就是說，甲級寫字樓是辦公空間中的**級別。
甲級寫字樓在建筑設(shè)計(jì)和視覺體驗(yàn)上都是優(yōu)質(zhì)的，甚至很多都成為了當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)，租戶置身其中富有成功感和力量。
寫字樓，到底應(yīng)該買還是租？
買 寫字樓
1、以租養(yǎng)貸，抵御通貨膨脹，自用投資皆相宜。
2、回報(bào)期長、回報(bào)穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)低、操作簡單，實(shí)現(xiàn)資金利益**化。
3、寫字樓投資將成為主要投資渠道，公司固定資產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)逐年升值。
4、可用于銀行抵押，保值增值可融資，為企業(yè)帶來資金支持。
5、提升品牌形象，增強(qiáng)客戶信任安全感。
6、利于增強(qiáng)外部人才吸附力，提高員工穩(wěn)定性。
7、抵扣企業(yè)所得稅。
租 寫字樓
1、通貨膨脹，人民幣貶值，房租逐年上漲。
2、交租等于消費(fèi)每天為房東打工，僅投入無回報(bào)。
3、投入成本逐年增加，產(chǎn)業(yè)升值與企業(yè)實(shí)力無關(guān)。
4、無法抵押，遇到資金問題無法變現(xiàn)。
5、房東隨時(shí)收回房屋使用權(quán)，不利于公司發(fā)展穩(wěn)定性，有損品牌形象。
6、企業(yè)競爭力較弱，不足以吸引高素質(zhì)人才，易造成員工流失，影響公司業(yè)務(wù)。
為什么很多優(yōu)秀的企業(yè)會購買自己的寫字樓？
1、 不可替代的實(shí)力背書。跟客戶、員工說，這是企業(yè)買的寫字樓，企業(yè)實(shí)力不言自明。
2、標(biāo)準(zhǔn)高端寫字樓實(shí)際上是稀缺品。整棟的民房，總價(jià)太高，缺乏管理，商住一體的非標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，客戶太亂，真正的標(biāo)準(zhǔn)寫字樓供給十分有限。
3、住宅和寫字樓價(jià)格倒掛，使寫字樓成為現(xiàn)金流穩(wěn)定、回報(bào)率客觀的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。良好區(qū)域好品質(zhì)的寫字樓可實(shí)現(xiàn)長年穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而回報(bào)率可實(shí)現(xiàn)5%以上。
購買寫字樓都需要注意哪些問題？
1、產(chǎn)權(quán)
如購買的是期樓，一定要打聽是否有預(yù)售證；如果購買的是現(xiàn)樓，則一定要留意是否已完成了規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收和質(zhì)量驗(yàn)收。
2、大堂
大堂是寫字樓的交通樞紐中心，是人們進(jìn)入辦公區(qū)的必經(jīng)之地，也是寫字樓使用率**的地方。大堂是展示樓盤硬件裝修和軟件服務(wù)的一個縮影，可以說是企業(yè)的臉面。
一般情況下，大堂的挑高越高，越顯的氣派。同時(shí)，大堂接待臺的設(shè)計(jì)、頂上吊的燈、墻上掛的畫等等，都會影響大堂的氣質(zhì)觀感，但是在期房預(yù)售時(shí)是看不到這些的。所以，你**選擇有寫字樓開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)商。
3、電梯
電梯的多少和爬升速度也直接影響到寫字樓的運(yùn)營。在寫字樓內(nèi)上班的人比較多，對電梯的依賴程度高，而且電梯要容納比較多的人，這就要求電梯的數(shù)量要多，電梯運(yùn)行的速度要快、穩(wěn)、安全。
4、采光與凈層高
采光、凈層高、空氣質(zhì)量是室內(nèi)舒適度的重要指標(biāo)。目前寫字樓和高端公寓類項(xiàng)目開始重視空氣質(zhì)量，良好的送風(fēng)系統(tǒng)開始成為不少企業(yè)選擇寫字樓的硬指標(biāo)。
5、停車位
如今，私家車越來越常見，不少人會開車上下班，因此，寫字樓的車位是否充足、停車位條件如何、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，也是需要考慮的。
6、物業(yè)服務(wù)
物業(yè)服務(wù)能不能達(dá)到國際標(biāo)準(zhǔn)，是部分人選址甲級寫字樓的主要原因之一。很多在售項(xiàng)目已經(jīng)意識到現(xiàn)在物業(yè)管理的差距問題，并且在不斷改進(jìn)，有的直接引進(jìn)酒店式管理模式，而非采用傳統(tǒng)的物業(yè)管理�？梢哉f，物業(yè)管理的水平好壞也是直接影響項(xiàng)目升值的重要因素之一
7、配套
在購買寫字樓之前一定要對寫字樓的配套設(shè)施有個全面的了解。譬如會客區(qū)域可以提供哪些服務(wù)？沒有員工餐廳？電梯數(shù)量夠不夠？外出用餐（或叫餐）方便嗎？附近的銀行有哪些，離得有多遠(yuǎn)
8、相關(guān)費(fèi)用
要搞清楚水電費(fèi)、中央空調(diào)費(fèi)、停車費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等等這些費(fèi)用一共有多少、繳納的方式有哪些以及除此之外還有哪些費(fèi)用
題外拓展：高房價(jià)下，為何寫字樓空置率反而高了，租金還下跌了
從樓市的角度，尤其是政策利好的新聞曝光上來看，那深圳**是今年的一哥，無論是這個粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃，還是**中國特色社會主義先行示范區(qū)的建設(shè)，都是**的重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目，政策紅利滿滿，而這個深圳的人才引進(jìn)以及近期豪宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，使得深圳樓市的火越燒越旺。
面對如此多的利好人人們預(yù)期的上升，房價(jià)跟著水漲船高，也在我們的預(yù)料之中。可是近期我們很驚奇的發(fā)現(xiàn)，深圳的寫字樓的空置率卻在大幅提高，租金大跌了40%，40%，按理說這個政策紅利給了區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)和人口應(yīng)該變得多了起來。為何深圳的寫字樓控制率反而高了，租金還下跌了
深圳的豪宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整之后，深圳的千萬級豪宅現(xiàn)日光盤，其中在19年11月份，深圳市的二手住宅一共成交了8013套，創(chuàng)下了三年多以來的新高。火熱的這個住宅市場卻使得深圳寫字樓的市場變得是更加的冷靜。今年19年的三個季度，深圳甲級寫字樓的空置率已經(jīng)高達(dá)了22.4%了，部分片區(qū)空置率接近50%，很多朋友就問了，究竟什么原因?qū)е卤饍芍靥斓倪@么大的差距？
我覺得有以下這三個重要原因
**點(diǎn)是從需求上來看，這兩者本身它就是不一樣的，對于房地產(chǎn)住宅來看，住宅大大多數(shù)人心目之中其實(shí)不僅僅是一種簡單的商品，而是一種投資品了，寫字樓它就不一樣了，它只有純粹的使用價(jià)值。雖然有一些大集團(tuán)會自己購買寫字樓，但大多數(shù)時(shí)候它都不是為了投資而用于自助，大多數(shù)的中小企業(yè)則會直接租用寫字樓。因此在這種情況下，其實(shí)深圳的寫字樓本身就是呈現(xiàn)出一定程度的供給過剩的狀態(tài)。
第二點(diǎn)就是產(chǎn)業(yè)的變化和當(dāng)下經(jīng)濟(jì)形勢的影響。深圳中心區(qū)的選擇的入駐企業(yè)主要是地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)、金融業(yè)以及為這些企業(yè)服務(wù)的會所和律師等中介的機(jī)構(gòu)。但是近年來的金融去杠桿之后，很多影子銀行機(jī)構(gòu)都在陸續(xù)的退出，這自然就會影響到寫字樓的租賃。
其次當(dāng)下經(jīng)濟(jì)不太好，很多企業(yè)迫于生存的壓力，都會選擇把寫字樓租到更加便宜的地方，這也導(dǎo)致了市中心的寫字樓的空置率反而越來越高了。
最后我認(rèn)為房價(jià)在一定程度上也會倒逼寫字樓，為什么呢？首先市中心的房價(jià)居高不下，使得員工的日常生活開支加大，很多企業(yè)為了留住人才，不得不提高員工的收入，使得用工的成本增加。
第三點(diǎn)房價(jià)高漲的底層邏輯還是因?yàn)榈貎r(jià)的上漲，許多高級險(xiǎn)額的租金上漲也會倒逼企業(yè)被迫搬離。大家還記得之前的華為嗎？40輛8噸貨車共60車次，2700名員工搬遷到東莞的松山湖，為什么呢？還不是因?yàn)榈貎r(jià)年年再漲，無論是企業(yè)還是員工都受不了，所以房價(jià)在一定程度上也會倒逼產(chǎn)業(yè)，如果一個地區(qū)的產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了空心化，這個地區(qū)的房價(jià)就沒有了支撐，即便有再多的樓市利好的話，那也只能是空中樓閣。
當(dāng)然了從長期來看，我還是非�？春蒙钲诘陌l(fā)展的，深圳作為中國改革開放的窗口，一直都是得中國改革開放紅利之城的之先的城市。最近深圳又有國家粵港澳大灣區(qū)的政策紅利，未來深圳的企業(yè)發(fā)展也會一定會有大有可為的，但是我也同時(shí)希望深圳樓能夠在樓市這方面腳步走得慢一點(diǎn)，來的深圳人這句話熱人心，但卻別讓這個高房價(jià)寒人心。
