什么是貨地比
地貨比簡言之就是土地成交價款與預計銷售總收入的比值。
貨地比影響因素
1、土地成交價款變動不大
（1）起始價由國土部門確定，其中招拍掛地塊起始價已固化，產(chǎn)業(yè)勾地項目可以與政府方先期簽訂投資協(xié)議對地價進行固化。
（2）競拍溢價受市場因素及競爭企業(yè)等差異性因素影響存在偶然性。
所以研究土地成交價款的意義不大，僅需要根據(jù)利潤指標，闡明三個關鍵節(jié)點土地價格即可，即起始地價（收購邀約價）、要求利潤率指標下地價、盈虧平衡下地價。
2、預計銷售總收入
設計強排、營銷定位，多輪討論后給出項目合理的產(chǎn)品配比，最后營銷根據(jù)前期調(diào)研，給出預計銷售價格。
房地產(chǎn)市場本身受政策、金融信貸等影響巨大，強排及定位階段本身資料較少，設計及影響的主觀推理成分較大，也增大了預計銷售總收入的不確定性。
當然傳統(tǒng)的利潤指標也會存在這種不確定性，但傳統(tǒng)指標可以通過成本指標來抵消部分營銷指標的偏差，整體上反而提高了利潤指標的可參考性。
房企貨地比下降
我們都知道房地產(chǎn)行業(yè)作為業(yè)績導向，利潤導向且高度依賴土地的行業(yè)，拿地的好壞在很大程度上它就決定了這個項目開發(fā)商這個項目能否成功開發(fā)，進而影響整個企業(yè)的經(jīng)營的效益。因此房企前期的土地篩選投資測算過程之中，貨地比的指標成為企業(yè)拿地重要的考核因素之一了。一方面開發(fā)商建設這個項目的銷售的最終貨幣的總值由金融界面和銷售單價來決定的，其中技能界面受制地塊容積率的要求以及整個項目的整體的設計規(guī)劃，而銷售單價則很簡單，跟地塊所在的位置未來的市場走勢相關。
而另一方面，無論是大家對招牌掛出讓的地塊，還是收購的地塊來看，在企業(yè)前期的投資測算階段，地塊最終的拿地成本成交單價它確實是一個不可控的因素，只有通過土地的研判才能明確拿地的成本上限，并且控制貨地比在一個合理的水平，確保項目未來的開發(fā)利潤。其中一線城市的貨地比稅低，平均值和中位數(shù)均在2.0左右，二線城市的貨地比的平均值和中位值處于中間水平，分別為3.04和2.25，而三四線城市的項目的貨地比比值整體更高，近年來的平均值和中位數(shù)分別達到了53.53和2.55。
整體而言，一線和二線城市的地價基數(shù)更高，在目前激烈的土地市場競爭以及熱點城市的市場限價的大政策的一個背景之下，一二線高能級的城市的項目要做到高貨對比，你難度太大，而三四線城市土地成本相對低，好的產(chǎn)品在旺盛的市場需求之下，特別是改善的需求之下，可以實現(xiàn)較高的溢價。
從目前的企業(yè)的盈利角度來看，對于大部分項目貨地比的高低在一定程度上會影響到未來的結算的利用空間的。但對于不同能級的城市項目而言，貨地比的高低與項目的結算毛利率的水平并沒有顯著相關。三四線城市項目雖然貨地比高，但考慮到它的實際建安成本銷售以及財務費用等開發(fā)成本，在營業(yè)收入之中的占比也相對較高，最終結算毛利率表現(xiàn)不一定優(yōu)于一二線城市項目，對吧？說句簡單點就是三線城市房價低，但是其他成本并不低。
從行業(yè)和發(fā)展現(xiàn)狀來看，企業(yè)新增投資的貨幣體普遍是下降趨勢和行業(yè)整體利潤空間承壓，盈利下行的趨勢相互是契合的。在目前的土地價格走高，企業(yè)拿地成本提高以及熱點城市限價，企業(yè)的盈利成家的背景之下，房企對地塊的利用率的要求也會有所降低，通過犧牲利潤空間來獲取一些貨地比相對較低的地塊，以確保自身的土地儲備規(guī)模。整體而言，隨著高地價低貨地比的項目不斷進入結算，相信整個房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間將持續(xù)面臨下行壓力，盈利指標也將保持下降的趨勢。
此外，或地皮指標雖然對房企投拓具有積極的意義，但目前它的計算不涉及開發(fā)過程之中的各項成本，最終的投資研判還需要因地制宜，結合城市和地塊的實際情況，通過各項指標的綜合測算進行考量項目的最終的成功與否也不僅取決于地塊，還與企業(yè)的經(jīng)營實力產(chǎn)品實力息息相關，未來來看更高的運營管理效率，更強的土地投資和產(chǎn)品打造能力將是企業(yè)發(fā)展的關鍵。
