大灣區(qū)是什么意思
粵港澳大灣區(qū)由香港、澳門兩個特別行政區(qū)和廣東省廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶九個珠三角城市組成，總面積5.6萬平方公里，2018年末總?cè)丝谝堰_(dá)7000萬人，是中國開放程度**、經(jīng)濟(jì)活力最強(qiáng)的區(qū)域之一，在國家發(fā)展大局中具有重要戰(zhàn)略地位。
推進(jìn)粵港澳大灣區(qū)建設(shè)，是以習(xí)近平同志為核心的黨中央作出的重大決策，是習(xí)近平總書記親自謀劃、親自部署、親自推動的國家戰(zhàn)略。2019年2月18日，中共中央、**印發(fā)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》。
什么是“灣區(qū)經(jīng)濟(jì)”？
灣區(qū)經(jīng)濟(jì)是濱海經(jīng)濟(jì)的形態(tài)，以開放性、創(chuàng)新性、宜居性和國際化為其最重要特征，具有開放的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、**的資源配置能力、強(qiáng)大的集聚外溢功能和發(fā)達(dá)的國際交往網(wǎng)絡(luò)，發(fā)揮著引領(lǐng)創(chuàng)新、聚集輻射的核心功能。國際知名灣區(qū)有紐約灣區(qū)、舊金山灣區(qū)和東京灣區(qū)。
粵港澳大灣區(qū)包括九個城市和兩個特別行政區(qū)，涵蓋面積有5.65萬平方公里，人口有6672萬，國民生產(chǎn)總值超過1.3萬億美元，經(jīng)濟(jì)規(guī)模達(dá)到**灣區(qū)水平。和三大國際灣區(qū)相比，粵港澳灣占地面積屬**，經(jīng)濟(jì)規(guī)模就以東京灣排榜首，年產(chǎn)值有1.8萬億美元。
但說到對外貿(mào)易額，2015年粵港澳灣區(qū)對外貿(mào)易額到達(dá)1500億美元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越各大灣區(qū)幾個身位。
大灣區(qū)各城市的優(yōu)勢
香港是亞洲國際金融中心，金融市場成熟和穩(wěn)健，資金充裕，吸引不少國外資金流入投資和發(fā)展。在金融、法律、國際貿(mào)易、國際航空和高增值現(xiàn)代化服務(wù)方面，都是區(qū)內(nèi)領(lǐng)先的龍頭。
深圳近年大力發(fā)展創(chuàng)科，前海新區(qū)一片初創(chuàng)企業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。
澳門本來就是中葡貿(mào)易的的樞紐，以及休閑娛樂中心。
廣州，是內(nèi)地商貿(mào)的中心，新興行業(yè)聚集地，華南交通樞紐，南沙港也在逐漸開發(fā)。
最后珠海、中山、佛山、肇慶、江門、東莞和惠州這幾個城市，都是制造業(yè)集聚地。
隨著幾個大型跨境基建，包括港珠澳大橋、廣深港鐵路和蓮塘/香園圍口岸在未來一兩年相繼落成，往來香港和珠三角東、西部的時間將大大縮短。
以后由香港出發(fā)，45分鐘車程可以到達(dá)澳門、珠海和深圳的前海；一小時可以到達(dá)廣州、中山、江門以及鄰近地區(qū)；三小時可基本覆蓋珠三角所有主要城市。
并不是所有大灣區(qū)地區(qū)的樓盤都值得投資
大灣區(qū)的樓市并不是都火，也有的地方成了燈下黑，比如說中山這個地。
有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止到2020年12月初，中山一手房網(wǎng)簽量達(dá)到了50,142套，和2019年同期下降了18.4%，還依然在疫情的泥潭之里掙扎。
一手房尚且如此，二手房他也好不到哪去，中山二手房的掛牌量已經(jīng)有4萬套超過深圳，而且掛牌價處于陰跌的狀態(tài)，而據(jù)安居客監(jiān)控的中山505個小區(qū)之中，有大概54%的小區(qū)，也就一半以上的小區(qū)房價還處在下跌之中。
那么為何是這樣，我覺得更多還是從市場上找原因。
**，這些年中山經(jīng)濟(jì)它不景氣不給力，2019年中山的GDP同比增長1.2%，大幅度跑出全國平均水平。2019年他可是沒有疫情，沒有新冠的，很難用大環(huán)境的不好來解釋，顯然問題出在他自身的身上，中山雖然處于內(nèi)陸城市之中，占著比較**的地理位置，但在圈內(nèi)處于相對的衰落之中，經(jīng)濟(jì)不給力，本地的常住人口的錢包就不會鼓，本地的購買力有限，樓市熱起來自然就沒那么容易了。
第二個原因， 增長乏力，中山市的行政面積和深圳相當(dāng)，常住人口規(guī)模不到340萬，盤子較小，而且在增量上也說不上出色。過去5年常住人口的總增量也才17萬人，所以說中山人口量也就是一個小池塘，那么剛需樓市自然就好不到哪去。雖然惠州人口也差不多這么多，僅比中山僅僅多了100多萬人，但惠州不一樣，它有深圳東莞的外溢人口的邏輯，要是中山你看著它隔著南沙吸引廣州剛需顯然不太現(xiàn)實(shí)，這是第二點(diǎn)。
第三就是肥水流入大幅減弱，它不管是本地的購買力還是購買規(guī)模，都不足以點(diǎn)燃中山樓市還需要借助外水的力量。然而環(huán)視中山四周，西邊的江門，南邊的珠海、西北、佛山外溢能量相對有限，東北雖然皆靠廣州，但中間隔著南沙，而南沙自己也有很大的坑要填的，且購買率它還要高于中山。
最后中山能一張就是珠江東岸的深圳購房客，事實(shí)上中山樓市的冷熱和深水的涌入密切相關(guān)，前幾年市場火熱的時候，深圳的購房也占比例很高，而最近幾年深圳購房的比例明顯衰退，中山樓市也就冷了很多了。
說實(shí)話隨著深圳東莞調(diào)控升級，目前深圳購房力量的流入有所回升，但是目前的流入量已經(jīng)不如前幾年了，本來它就是投資性需求，最后還要通過內(nèi)需消化，也就意味著中山樓市將更多的是結(jié)構(gòu)性機(jī)會，很難有雞犬升天式的大行情。
因此大家如果在中山買房，不管是投資還是自住，先投資板塊選擇特別重要。所以我欠大家還是那句話，樓市大家還是買個自住的，投資需謹(jǐn)慎。
