樓市分析
告訴大家房子再也不能買了，幾百家開發(fā)商都倒閉了，結(jié)果房子不值錢了�，F(xiàn)在打開手機(jī)都是唱空樓市的，因為這樣才能獲取巨大流量，到底是不是這樣？今天我給大家整理了6條干貨，不僅能夠幫助你買對方，還能讓你看清接下來樓市發(fā)展方向。
**，可以預(yù)料的是會有更多的城市出臺限階，也就是說接下來地方政策會有不同程度的放松，主要是從三四線城市開始，但千萬不要以為有了限跌令的地方買房最安全，恰恰相反，朋限跌令是一塊試金石，但凡出臺此政策的城市一定要謹(jǐn)慎買房，自住可以根據(jù)需求來買，但投資屬性接近于零，原因也很簡單，遇到一點(diǎn)困難就要靠政策來救市，說明房價不僅有泡沫，而且還很脆弱，這也說明地方對房地產(chǎn)依賴度很高，明顯的產(chǎn)業(yè)落后經(jīng)濟(jì)不突出，這是沒有底氣的表現(xiàn)。
第二，2021年房地產(chǎn)最難的是開發(fā)商了，但并不是最難的時候，就我在國內(nèi)頭部房企上班前，朋友說跟2008年相比還不算最難，而且這次遇到的困難跟2008年是完全不一樣的，上一次更為被動，這次主要是我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)要跳出過往的舒適圈，那必然就要經(jīng)歷一段陣痛期，這個時候就不允許出現(xiàn)任何金融性風(fēng)險沖擊，而房地產(chǎn)屬于資金密集性產(chǎn)業(yè)，高負(fù)債就意味著高風(fēng)險，目前國內(nèi)幾家大房企之所以會爆出那么多的雷，主要原因就是賭徒心理。前幾年肆無忌憚的拿地亂加杠桿導(dǎo)致的，即便真的倒下了也不惋惜，但真正受到傷害的是普通的老百姓，大概率國家會出手解決，所以今后買房不要光迷信大開發(fā)商了，還是要看負(fù)債率是多少，五證全不全，買房能不能網(wǎng)簽。
第三，第二批集中供給出現(xiàn)不同程度的流拍，很多人說是因為開發(fā)商不看好樓市了，這完全是不懂房地產(chǎn)在中國還有比做開發(fā)更容易賺錢，更輕松的行業(yè)沒有了，開發(fā)商不愿意拿地，一是拿不起了，現(xiàn)在銀行也不給開發(fā)商放貸了，大多數(shù)開發(fā)商手里也沒什么資金，幾乎都是賣房的回款，但現(xiàn)在一年拿地的資金只能占到銷售額的40%，就這點(diǎn)錢開發(fā)商還不專挑好地拿。
二是利潤被迫降低，雖然不少城市土地溢價率不得超過15%，但地價并沒有真正的下降，房子售價又被限制了。國力30強(qiáng)房企已經(jīng)把上半年的凈利潤率公布出來了，大概就是10.8%左右。這段利潤對于普通的中小型企業(yè)來說可能很難活下去。
這種情況其實是不利于樓市的供需平衡健康發(fā)展的，因為現(xiàn)在控制了供應(yīng)端，但需求端一直存在幾年之后房子缺口會非常大，因為供應(yīng)不足就會導(dǎo)致房價再次大幅度的上漲，那個時候又會出來打擊需求端，提高買房的門檻，所以今年后打算買房的朋友一定要提前完善自己的購房資格，不要到時候眼看著房子買不了。當(dāng)然現(xiàn)在是地方和開發(fā)商進(jìn)入到一個博弈的階段，不出意外的話地方會讓利給開發(fā)商的。
第四，為什么國家現(xiàn)在還沒出手？就恒大首先作為一家企業(yè)金融風(fēng)險自擔(dān)，這是公司法的要求。如果說現(xiàn)在救了恒大，先例一開，接下來所有的開發(fā)商都等著國資出手相救，到目前為止已經(jīng)有240多家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布了破產(chǎn)文書，怎么救得過來？即便是投入房企，用國家財政出手相救也說不通，因為我們本身就不是一個被資本綁架的國家。
所以看到恒大目前的狀況，現(xiàn)在開發(fā)商首先要想到的是自救，所以在未來的10月份，各個開發(fā)商都會想盡千方百計做自己的營銷策略，打折回款。作為購房者，我們一定要明白兩個問題，**是不是真的打折不收，開發(fā)商都會玩文字游戲，先把價格拉高，然后再降低價，實際上跟之前沒什么折扣，所以這個時候一定要多跑盤，了解現(xiàn)在的報價。第二就是負(fù)債高的房企打折力度肯定打，因為急需資金周轉(zhuǎn)，但買房我們不要光看著便宜就去買，還要看房子的，品質(zhì)是否在及格線以上和有沒有爛尾的可能。
第五，在大多數(shù)人看空樓市的時候，二手房市場就會有心態(tài)不好，資金緊張的賣家會拋盤，這些房子比新房更有保障，而且不會出現(xiàn)爛尾，同時所見即所得最關(guān)鍵的就是樓市遇冷。無論是有置換需求還是資金不足的投資客都著急賣房，對價格的預(yù)期會變低，市場就會出現(xiàn)大量的損盤，只要愿意多花時間就能買到低于市場價的好房子。
第六，400多次的密集調(diào)控好像讓很多人覺得房價被摁著了，未來不會再上漲了，但是我要告訴你這些都是一時的錯覺，只有樓市的需求存在，貨幣因素存在，城鎮(zhèn)化進(jìn)程存在，樓市的周期就沒有被打破，只是在巨大力量面前樓市進(jìn)入到一個分水嶺，未來三四線城市進(jìn)入一個漫長的橫盤或陰跌，一二線城市會慢慢觸底，然后一點(diǎn)點(diǎn)的積蓄等待購買力再次起來，但一定是分化。
