根據(jù)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布廣州10月份一手住宅成交統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，從10月份的7161套上升到10月份到8761套，環(huán)比上漲了22%，成交面積也上漲了17%。
外圍區(qū)域成交量大，主要原因是來自于開發(fā)商的降價(jià)幅度，足夠的大。廣州玉樹住宅新批供應(yīng)連續(xù)4個(gè)月超過了萬套，再加上進(jìn)入到10月份全國的1個(gè)降壓潮。
廣州當(dāng)然也不例外，馬上到年底了，房企的業(yè)績(jī)壓力大。
只能降價(jià)換量吸引買家入市。特別是在之前上車?yán)щy的剛需群體，本來就打算買了，突然流失運(yùn)動(dòng)就開始猶豫了，就進(jìn)入到觀望的情緒，這是大多數(shù)購房者的心理狀態(tài)，就是等等看終于等到開發(fā)商成一滿滿的大降價(jià)，比之前省了不少錢，該上車還是要上車的。
為什么核心區(qū)域成交量少，很簡(jiǎn)單。
別的地方都在降價(jià)，你為什么不降價(jià)那就再等等。
一直等到你降，那就是一個(gè)博弈的狀態(tài)。
但了解樓市的朋友都知道，核心區(qū)域肯定是最抗跌的，外圍區(qū)域之所以降價(jià)幅度大，就是因?yàn)樗豢沟?/div>
漲的時(shí)候漲的最晚，跌的時(shí)候是最先跌的。
11月份廣州二手房住宅的市場(chǎng)活躍度也明顯是高于10月份。據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，11月廣州二手房住宅共網(wǎng)簽了6044套，58.76萬平方米，環(huán)比分別增長了是15.06%和15.58%，環(huán)比分別增長了15.06%和15.58%。除南沙增城環(huán)比下降之外，其他區(qū)域網(wǎng)簽面積環(huán)比都出現(xiàn)了增長。中心區(qū)域的增長幅度總體是高于外圍區(qū)域的。
二手房成交提升了得益于房地產(chǎn)信貸環(huán)境的微調(diào)的改善，為什么說是微調(diào)改善呢？也就是寬松的幅度并不大，當(dāng)然有銀行的不參考指導(dǎo)價(jià)放款了，其實(shí)廣州二手房的指導(dǎo)價(jià)的小區(qū)也不多，當(dāng)然由銀行不參考指導(dǎo)價(jià)放款的，其實(shí)廣州二手房出指導(dǎo)價(jià)的小區(qū)也不多，另外就是業(yè)主的心態(tài)出現(xiàn)了松動(dòng)，也出現(xiàn)了變化，你看新房都降價(jià)了，二手房還有什么理由不降價(jià)呢？或多或少只要降價(jià)對(duì)購房者來說都有一定的吸引力，可能有人會(huì)說了購房這就是不團(tuán)結(jié)，就是一盤散沙，如果大家聯(lián)合起來都不買房，發(fā)射和房東肯定還是會(huì)降價(jià)的，最后肯定會(huì)求著大家買房。
有這種想法的人屬于想象力豐富，也暴露了自己完全不懂經(jīng)濟(jì)學(xué)，更違背了常識(shí)。
首先購房者是不可能出現(xiàn)集體不買房的，因?yàn)橛械娜速I房并不完全是因?yàn)榻挡唤祪r(jià)或者說折扣多少，而是被壓迫著買的。比如說談戀愛結(jié)婚生子上學(xué)到了那個(gè)時(shí)間點(diǎn)并不完全是價(jià)格的問題，而是一定要去買，不買就有一種強(qiáng)烈的迫切感。如果說你感覺不到，要么是你的支付能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)夠不著，另外你還沒有迫切到必須要有一套房子才能解決問題的地步。只要當(dāng)房?jī)r(jià)降到一定程度，就一定有人會(huì)去買，如果說降價(jià)的幅度遠(yuǎn)超過人們的預(yù)期。
那就會(huì)出現(xiàn)搶房的現(xiàn)象。
當(dāng)然開發(fā)商也不會(huì)傻到一下子把價(jià)格呢降到所有人去搶房的一個(gè)地步。開發(fā)商的降價(jià)原則跟拍賣有點(diǎn)像，把拍賣標(biāo)的的競(jìng)價(jià)由高到低，以此來遞減，直到**個(gè)競(jìng)買人喊出我要了，才會(huì)擊錘成交，才拍賣。理論上來說如果說沒有人來喊的話，100萬的標(biāo)的可以降到一塊錢，基本上到了8折就會(huì)被人買走。因?yàn)楫?dāng)價(jià)格達(dá)到某些人的心理預(yù)期之后，如果說他再不喊的話，就會(huì)被其他人排走了。
這種拍賣就是快速清理商品庫存的一種銷售模式。這兩年豬肉賣的最火的非錢大媽莫屬他們的口號(hào)是不賣隔夜肉，其實(shí)這是一個(gè)非常好的營銷模式。怎么才能做到不賣隔夜肉，晚上7:00開始打折，每半個(gè)小時(shí)減一折，到了晚上11:30，如果說還沒賣完直接免費(fèi)送，但至今沒有人吃到他們家的免費(fèi)肉。因?yàn)榈搅送砩?點(diǎn)的時(shí)候，剩再多的肉都會(huì)被周邊的小餐館或者說包子店買走，所以你最多買到8折就不錯(cuò)了，7折根本就輪不到你了。
最后我們來總結(jié)一下廣州樓市成交量上升主要是來自這三個(gè)方面的原因。**10月份各種會(huì)議喊話都在給樓市打氣，在吹暖風(fēng)，尤其是提到兩個(gè)維護(hù)，在資金放貸方面，個(gè)人房貸政策的放松也支持他剛需購房。第二開發(fā)商急于回款，因?yàn)榈搅四甑撞环猪?xiàng)目就會(huì)降價(jià)促銷，也導(dǎo)致了成交量有所上升。第三，這并不代表樓市就徹底回暖了，而是之前成交太差了，現(xiàn)在只能說是走出了谷底。
最近我們團(tuán)隊(duì)在廣州調(diào)研，發(fā)現(xiàn)有些區(qū)域的樓盤現(xiàn)在真的是打到了骨折，如果說你再過幾年回頭看的話，這個(gè)階段一定是未來的**價(jià)，而且目前房企能夠給的優(yōu)惠可以說都已經(jīng)拿出來了，如果到了明年房?jī)r(jià)的資金面得到了改善，折扣有可能就會(huì)收縮了。
