中介說有工程抵押房，還有動遷房，這些房子比售樓部的價格要便宜很多，至少都有幾十萬，價格便宜這么多，能不能買？我們先說工抵房就是工程抵押房，也就是開發(fā)商沒錢支付工程款了，然后呢用房子來抵押給包工程的老板來用于抵債。
說到工抵房可能很多人都聽說過，用房產(chǎn)中介來經(jīng)常宣傳這樣的房子，工抵房普遍比市場價便宜不少，但是有很多購房者因為害怕上當(dāng)受騙，所以能接受工抵房的購房者還是比較少的。一般來說對于初級的投資人，我是不建議你去買這樣的房子，雖然說工抵房的交易風(fēng)險不大，但是有買錯的風(fēng)險，明白了嗎？買錯那相對于是動遷房的交易風(fēng)險就很大。
每個地方的動遷房交易都不太一樣，因為動遷房屬于政策性的房源，在交易過程當(dāng)中有很多的限制，可能過會留下很多不可預(yù)測的風(fēng)險，工抵房是開發(fā)商用房產(chǎn)去抵押工程款的一種房子，購房人是跟開發(fā)商交易的，整個款項也是開發(fā)商代收之后交給工程老板的，基本上是沒有什么大的風(fēng)險的，在市場上工抵房**的有人買過5折的，平時8折9折是比較常見的，也就是說會便宜一些，但是可能還不允許逃損，要想便宜很多的話，就必須要在市場非常差的時候，這個價格會有一些優(yōu)勢。
第二，工抵房一般都是現(xiàn)房，你可以看到整個房子到底是什么樣子的一個狀況，你買來之后簡單的裝修一下就可以自住或者出租了，但工抵房的缺點也非常的明顯。由于建筑商急于收款，所以一般是要求你付全款的，可能有些朋友會說了，還有工抵房可以貸款的，但問題是開發(fā)商開的發(fā)票價格比較低，你貸款的額度是不足的，貸款的成數(shù)也是不足的。
第二個缺點就是開發(fā)商不會把好房子抵給建筑商，大多數(shù)位置和戶型都會一般，面積要么偏小，要么偏大，要么樓層不好，要么就是采光通風(fēng)不好，或者是位置特別偏，有打算買固定房的朋友一定要多留意看是不是我說的這樣的。
對于工抵房我的結(jié)論是雖然便宜了一些，但未來流動性會受到限制，尤其有些城市二手房市場又不太好，所以工抵房還是建議對市場了解的比較清楚的朋友，再去買人云亦云的人，那就不要撿便宜了。什么叫人云亦云？就是聽人家說樓市不好了，馬上就說樓市不好了，聽人家說現(xiàn)在買房可以賺錢，馬上就要買房賺錢了，完全沒有自己的底層邏輯和判斷思維的人。這種人即便你買房賺的錢也多半是運氣大于實力，記住超出你認(rèn)知范圍以外賺的錢都有巨大的風(fēng)險。
我們呢再來說一下動遷房能不能買，像動遷房、安置房、回遷房基本上都差不多，這些產(chǎn)權(quán)的房子也有很多的糾紛，所以我要對大家說的是我們不要去碰什么動遷房，不用想占這個便宜，為什么？因為這種房產(chǎn)充滿著風(fēng)險，就算一個房東也就是動遷戶簽好了協(xié)議，由于拿到產(chǎn)證之后要很長一段時間才可以過戶，所以這段時間房價如果是上漲了，就存在賣方拒不履行的風(fēng)險。
還有比如說動遷戶，如果說他有些經(jīng)濟糾紛或者是債務(wù)問題，基本上就會連累到你，因為他的債權(quán)人可能也盯著他這套房子，明白了吧？甚至還會出現(xiàn)一房多賣，我了解到很多拆遷戶動遷戶一聽說自己這個地方要被占了，要賠房子了，瞬間就失去了奮斗的勇氣，每天要么就是喝茶打牌，要么就是喝酒唱歌，或者想做一些一夜暴富的項目，什么資金盤數(shù)字幣，因為一下子國家要賠這么多錢都飄起來了，一是認(rèn)為自己的命特別好，二是賺錢太買太辛苦，都不愿意去做了，更不愿意去嘗試了，最后導(dǎo)致拆遷的時候國家賠了幾百萬，結(jié)果沒有幾年都揮霍完了，這些年這類人群是特別多，所以你在了解動遷房或者安置房的時候，你一定要確認(rèn)產(chǎn)權(quán)人以及產(chǎn)權(quán)背后一些經(jīng)濟糾紛，如果動遷房到了動遷之后，已經(jīng)可以上市交易了，這個是可以買的，因為這個時候它才是可以真正交易的商品房，為什么我不建議大家去碰動遷房呢？
比如說在有些地方動遷房的**個拆遷公司，如果沒有成功，又換了一家開發(fā)商，過去所有簽訂的協(xié)議都是無效的，這就意味著拆遷戶是可以把這房子再賣一次的，最后你就面臨著就是打官司，且不說你會不會贏是很費心力的，我們每個人一定要做最簡單最輕松的事，不要去碰那些給你帶來很多后續(xù)麻煩的事，明白了嗎？即便說你沒有碰到交易風(fēng)險，這種房子周期也是接受不了的，大概需要6~10年的時間。
為什么會這么長因為整個？動遷的過程存在很多不可控的因素，而且這種房子你是要付全款的，當(dāng)然付全款一定不是個小數(shù)目，我們從事房產(chǎn)投資是因為可以使用杠桿，可以從銀行貸款，但是你都沒有享受到這些金融福利，房子的價值就變得很小了，因為房產(chǎn)投資賺錢的邏輯是這樣的，漲幅靠選籌，賺錢靠杠桿，也就是說你只選籌而沒用杠桿，這邊未來10年漲幅翻了一倍，算下來也不是很多，一年就是10%的漲幅。
如果說我用了杠桿首付三成，哪怕這一年只漲了10%那，其實對我來說收益就是30%，明白了吧？所以對于這些投資人來說，不能貸款的房子就不是好房子，貸不出的房子也不是好房子，如果投資的話，包括什么軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、共有產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟房都不能碰。
