寧圍板塊“獨(dú)苗” 濱江寧望府
是否值得入手？
斷供了半年的寧圍板塊近期要迎來(lái)上新——濱江寧望府。
最新消息：濱江寧望府本月首開(kāi)的是1、4號(hào)樓，推出約200套房源，戶型建筑面積約108、128、142㎡，均價(jià)3.35萬(wàn)元/㎡。
▲寧望府樓幢鳥瞰圖
▲寧望府樣板房圖
同時(shí)，項(xiàng)目于本周剛開(kāi)啟了樣板間，小助手也去現(xiàn)場(chǎng)實(shí)探了一番。
從寧望府外部來(lái)看，項(xiàng)目距離地鐵7號(hào)線新興路站，步行距離約800米，是近年來(lái)板塊內(nèi)在售樓盤中，距離地鐵最近的項(xiàng)目。
項(xiàng)目南面是一個(gè)比較老舊的酒店，北面一路之隔處將規(guī)劃建設(shè)18班幼兒園；還有一處住宅規(guī)劃用地待出讓。
項(xiàng)目**的一個(gè)問(wèn)題是，東西兩側(cè)有鐵路、高架，且鐵路軌道高鐵和普快都有，根據(jù)小助手實(shí)測(cè)，大概每2分鐘會(huì)有一班高鐵經(jīng)過(guò)，6分鐘會(huì)有普快經(jīng)過(guò)。
好在從實(shí)際感受和分貝測(cè)試來(lái)看，噪音影響不算太大。
且2號(hào)公租樓棟、3、6號(hào)自持樓棟建成以后，會(huì)對(duì)鐵路一側(cè)的噪音有所遮擋。樓盤的加厚玻璃窗也能屏蔽一部分噪音。
從寧望府內(nèi)部情況來(lái)看，寧望府是濱江打造的，品牌力不錯(cuò)。
規(guī)劃建設(shè)共8幢住宅，其中2號(hào)樓為公租房、3、6號(hào)樓為自持住宅，共計(jì)5幢可售房源。沙盤上看，項(xiàng)目的樓間距還是比較寬的，采光還不錯(cuò)。
園區(qū)中規(guī)劃有中央景觀水池、健身場(chǎng)地等。此外銷售也告訴小助手，目前的沙盤還不是最終參考標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái)可能會(huì)繼續(xù)補(bǔ)充園區(qū)設(shè)施。
聚焦樣板房，3.35萬(wàn)元/㎡的均價(jià)，配備了地暖和中央空調(diào)，這和此前寧圍板塊其他在售項(xiàng)目相同，也沒(méi)有配備新風(fēng)。
家裝品牌還不錯(cuò)，戶型整體中規(guī)中矩，整體將空間給到了公共空間，廚房和房間做得比較小，餐客廳陽(yáng)臺(tái)比較大。
從大區(qū)域來(lái)看，寧望府的性價(jià)比還是不錯(cuò)的，項(xiàng)目距離市北的濱濤映月和望濤月明只有約2公里，但限價(jià)卻低了4000元/㎡。
小助手觀點(diǎn)：
總的來(lái)說(shuō)，寧望府距離奧體板塊還是比較近的，是寧圍近年來(lái)在售項(xiàng)目中，離地鐵最近的新盤，與2公里外市北東的濱江雙子星有著約四十萬(wàn)總價(jià)的價(jià)差。整體來(lái)說(shuō)瑕不掩瑜，是江南岸300萬(wàn)+預(yù)算不錯(cuò)的選擇。
寧圍板塊價(jià)值如何？
后續(xù)還有供應(yīng)值得期待嗎？
除了寧望府，寧圍板塊近年來(lái)上新的項(xiàng)目其實(shí)并不多，關(guān)注樓盤的中簽率情況就可以看出，板塊內(nèi)此前的熱度并不高，甚至還有一些樓盤流搖的情況存在。
▲寧圍板塊部分樓盤中簽率圖
但從去年1月份開(kāi)始，板塊內(nèi)項(xiàng)目中簽率一路走低，甚至還有限售樓盤出現(xiàn)，其中景瑞晴海是中簽率**的，但二開(kāi)也只有31%。由此可見(jiàn)，板塊熱度提升非常明顯。
景瑞晴海中簽率圖
出現(xiàn)以上情況，主要原因是寧圍就算現(xiàn)在也還有很多農(nóng)用地，新房的供應(yīng)反而比較少，這導(dǎo)致了板塊的發(fā)展是比較滯后的。大家對(duì)它的發(fā)展?jié)摿σ欢炔⒉惶春谩?/div>
但隨著大家、濱江等大牌房企的入駐，以及未來(lái)總部社區(qū)的建設(shè)等方面的利好推動(dòng)，再加上優(yōu)良的地理位置，讓大家對(duì)它逐步改觀。
來(lái)源：杭州看房網(wǎng)
專家觀點(diǎn)
寧圍板塊的地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，距離核心板塊奧體、錢江世紀(jì)城近，卻有13500元/㎡的價(jià)差。不過(guò)它本身此前的開(kāi)發(fā)能級(jí)不高，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，未來(lái)主要還是承擔(dān)居住的功能。對(duì)于剛需又在附近工作的人來(lái)說(shuō)，是比較不錯(cuò)的選擇。
板塊整體界面，目前配套資源、等級(jí)和豐富度都還稍弱，但可以期待一下開(kāi)市客等項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后，助推板塊界面的改善。
此外，板塊內(nèi)目前存在著南北割裂的問(wèn)題，等到未來(lái)總部社區(qū)建設(shè)后會(huì)助力解決。
觀點(diǎn)來(lái)自：拿地寶研究院院長(zhǎng) 錢賢強(qiáng)
也就是說(shuō)，等到未來(lái)總部社區(qū)建設(shè)后，或許我們可以期待發(fā)展更為成熟完整，價(jià)值更高的寧圍板塊。
此外，錢賢強(qiáng)院長(zhǎng)還透露，寧圍未來(lái)總部社區(qū)地塊今年有望出現(xiàn)在杭州的土地市場(chǎng)。
寧圍板塊實(shí)景
專家觀點(diǎn)
如果想要在寧圍板塊上車，機(jī)會(huì)是有的，但不是特別多。
從目前看來(lái)寧圍板塊只有12萬(wàn)㎡的體量可供應(yīng)，那么如果去化正常也就幾個(gè)月時(shí)間就可以消耗完。此外，供應(yīng)最多的就是未來(lái)社區(qū)這片，有幾十萬(wàn)㎡的供應(yīng)，估計(jì)今年就會(huì)有地出讓。
當(dāng)然，除了寧圍板塊，蕭山市北板塊也是不錯(cuò)的選擇方向。
觀點(diǎn)來(lái)自：拿地寶研究院院長(zhǎng) 錢賢強(qiáng)
從專家表述來(lái)看，目前蕭山市北和寧圍相比來(lái)說(shuō)，寧圍板塊更傾向于剛需選擇，但整體庫(kù)存量不大，想買的還是要抓緊機(jī)會(huì)。
而蕭山市北板塊，尤其是市北西的配套層級(jí)更高，有更多承價(jià)空間的購(gòu)房者還是可以優(yōu)先考慮市北西。
蕭山市北板塊實(shí)景圖
圖片來(lái)源：杭州看房網(wǎng)
專家觀點(diǎn)
蕭山市北板塊，沒(méi)有鐵路或者高架等明顯的物理隔斷，發(fā)展更為完整。這兩年配套、教育、醫(yī)療、商業(yè)等發(fā)展進(jìn)度都比較快。
整個(gè)成熟度明顯要比寧圍板塊高一些，而且目前蕭山市北板塊供應(yīng)量接近30萬(wàn)㎡，選擇更多。不過(guò)存量主要集中在蕭山市北東板塊，相比市北西板塊，這里的發(fā)展層級(jí)更低一些。
如果對(duì)學(xué)校、商業(yè)配套、城市面貌等沒(méi)有特別高的要求，蕭山市北東也是不錯(cuò)的選擇。
觀點(diǎn)來(lái)自：拿地寶研究院院長(zhǎng) 錢賢強(qiáng)
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