NO. 1｜壹
龍湖天瑄城、保利都和軒姍姍來遲，昨晚連夜取證，300多萬預算的“社保幼子”總算是有事情做了。
同時又帶來了一個新的問題，到底該怎么選？
今天就簡單對這兩個樓盤做下對比，希望對大家有所幫助。
▲ 品牌
龍湖和保利都是國內頭部的知名房企，實力都很強，而且比較穩(wěn)健。前者是來自重慶的民企，后者是來自廣州的央企。
在杭州市場，龍湖整體美譽度要更高一些，并且在物業(yè)服務方面的表現(xiàn)也是有口皆碑，商業(yè)運營能力更是首屈一指。
所以，龍湖天瑄城的品牌力更勝一籌。
▲ 板塊
上城區(qū)的豐收湖和拱墅區(qū)的華豐，都是主城區(qū)相對邊緣的剛需板塊，算不上特別熱門，最主要的優(yōu)勢還是總價門檻相對較低。
如果實在要對比，個人認為豐收湖的未來前景可能會更好一些。
這個華豐并不是申花板塊的華豐造紙廠地塊，而是原下城區(qū)靠近丁橋的區(qū)域。華豐到市區(qū)的距離還是比較近的，原來是城北重要的一個大型居住區(qū)。
后來隨著城北大部分廠區(qū)的搬遷，近些年也沒有什么新房上市，基本成了樓市的透明地帶。
華豐板塊基本配套都有，地鐵3號線通了之后也算方便，有一個“武林新城”的概念，偏向于“舊城改造”。
去年板塊內出了一個熱門樓盤——藍綠雙城春和云境，不過受歡迎的原因更多是因為親民的價格以及還不錯的品質。
大家依然還是記不住華豐，甚至有人把華豐劃分到了丁橋板塊。
至于豐收湖板塊，所經(jīng)歷的歷史更為坎坷。
豐收湖板塊原名九喬商貿城，顧名思義就是九堡和喬司共同組成的板塊，本屬于杭州“十二五”期間的重點工程項目，但因“決戰(zhàn)東部”的草草收尾，停滯了10年。
板塊中心的豐收湖水庫現(xiàn)在改建成了豐收湖公園，故而得名，屬于錢塘智慧城的一部分。
板塊內真正有房子開始賣還是2年前（璞麗東方不算核心），因為過去幾年城東樓市熱度一直不高，加上豐收湖板塊限價不低，所以一直處于較為冷門的狀態(tài)，流搖、分銷之類的也是常態(tài)。
九堡服裝商貿城帶出了**批網(wǎng)紅直播電商，但是沒有帶熱這個板塊。直到龍湖天街的入駐，才吸引了更多的關注。
隨著地鐵四期18號線的即將落地以及數(shù)字產(chǎn)業(yè)園區(qū)的打造，對于豐收湖板塊有了更多新的期待。
所以說，個人會更看好豐收湖的前景一些。就是要注意一點，豐收湖板塊多少會受到一些筧橋機場的影響。
▲ 產(chǎn)品
保利都和軒是比較傳統(tǒng)的小區(qū)規(guī)劃，帶了部分底商，沒有太大的亮點。
龍湖天瑄城是集合了天街、酒店、商業(yè)街、住宅、大平層等于一體的超大型綜合體項目。
如果地鐵落地，就是一個標準的TOD，又緊挨著豐收湖公園，產(chǎn)品“噱頭”自然會更多一些。
純住宅部分的對標倒是沒有太大的差別，基礎配置基本相同，外立面的審美見仁見智，戶型面積段基本接近，戶型設計都還算不錯（除了都和軒110㎡夾邊套）。
就是龍湖天瑄城的住宅自持比例要比保利都和軒高出許多，達到了19%，影響倒并不一定會很大。
裝修明細粗略看了下，同樣的裝修標價，龍湖天瑄城更好一些。不出意外的話，未來的物業(yè)服務也是龍湖更勝一籌。
所以在產(chǎn)品力表現(xiàn)上，龍湖天瑄城依然更勝一籌。
▲ 價格
33000元/㎡和33400元/㎡的限價幾乎相同，因為戶型段類似，總價也基本接近。
價格方面主要關注的是周邊二手房的情況，目前來看可能還是保利都和軒的差價稍大一丟丟。
個人感覺未來交付之后，短期內這兩個樓盤的二手房價格差別并不會太大。
龍湖天瑄城有望成為區(qū)域內的標桿，抬高整個板塊二手房價格上限，而保利都和軒肯定會遜色于春和云境，跟著大板塊走。
NO. 2｜貳
通過這兩個樓盤的對比，個人會更偏向于龍湖天瑄城一些。
但是實際登記數(shù)據(jù)，兩者或許并不一定會拉開太大的差距，這里主要考慮的是當下主流購房者的構成。
通過觀察過去樓盤登記情況，大致可以發(fā)現(xiàn)300-400萬預算的購房群體大部分集中區(qū)域是在城西和城南（濱江、蕭山）。
部分城西購房者會外溢到城北，也有部分城南的外溢到了之江轉塘，唯獨就是城東的3萬+板塊稍顯落寞，當然也跟供應量太大有關。
其實也很好理解，空間距離決定了購房者板塊選擇的偏好。
個人感覺，對于城西城北的客群而言，華豐丁橋基本是一個可以接受的極限，而豐收湖基本已經(jīng)超出了認知范圍。
另外，九堡喬司一帶在杭州本土觀念中并不是一個很理想的居住區(qū)域，這種觀念根深蒂固，短期內估計很難消除。
所以大概可以判斷，龍湖天瑄城肯定會成為豐收湖板塊最熱門的盤，但是還不至于可以和杭州頂流紅盤相媲美；保利都和軒雖然品相稍顯遜色，但是登記數(shù)量不一定比天瑄城差。
龍湖天瑄城首開房源有301套，登記超過3010組才會觸發(fā)社保排序，想要想要觸發(fā)社保難度還是挺大的。
保利都和軒首開186套，雖然很難復制春和云境近6000組登記，但是感覺還是存在觸發(fā)社保的可能的。
另外考慮到3萬5以下樓盤無房戶傾斜比例高達50%，即使古墩彩虹選分走了一部分高社保，保利都和軒如果觸發(fā)社保，有房戶還是挺卷的。
無房戶可以自看著辦，有房戶的“社保幼子”保險起見，選擇龍湖天瑄城，入圍的機會會更大一些。
END
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