01
政府定調(diào)2022年房地產(chǎn)，樓市上行!
2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力不減，這一年政策層面如何定調(diào)牽動(dòng)著地產(chǎn)人心，政策紅利釋放對(duì)提振行業(yè)信心至關(guān)重要。政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào)，也往往會(huì)對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)產(chǎn)生重大影響。
今年的兩會(huì)政府工作報(bào)告，對(duì)房地產(chǎn)有哪些新提法？與往年有何不同？透露了啥市場(chǎng)信號(hào)？我們來看看最近幾年的兩會(huì)政府工作報(bào)告，從中或可看出最新變化。
2022年政府工作報(bào)告相較于2021年有所減少。但核心仍在于堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位。
首先，保障剛需、滿足改善，因城施策落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。比如，鄭州、昆明等壓力城市，已于近期相繼放松房地產(chǎn)調(diào)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)交易逐漸恢復(fù)正常化。而核心一、二線城市仍需堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁，并嚴(yán)堵政策監(jiān)管漏洞，短期內(nèi)“四限”調(diào)控仍將從緊執(zhí)行。
其次，滿足購(gòu)房者合理購(gòu)房消費(fèi)，因城施策執(zhí)行好差別化住房信貸政策，并給予新市民一定力度的信貸政策支持。比如首付比例可以按照**20%執(zhí)行，并下調(diào)房貸利率，縮短放貸周期等措施。
好運(yùn)點(diǎn)評(píng)官
去年房地產(chǎn)調(diào)控一輪比一輪猛，堪稱史上最嚴(yán)，在經(jīng)歷過寒冬后，今年伊始，能明顯感覺到樓市的氛圍變了。截止目前，全國(guó)累計(jì)樓市放松政策近百次，從下調(diào)利率到降低首付，從放松限購(gòu)限貸到降低二手房稅率。且無一被叫停，已經(jīng)出現(xiàn)了“城傳城”的現(xiàn)象！
期待樓市“春天”的到來
02
地鐵四期推進(jìn)，崇賢躋身剛需**！
自打去年地鐵四期的環(huán)評(píng)公示發(fā)布又撤回后，杭州地鐵四期便音訊全無。但近期發(fā)布的兩則工程招標(biāo)引起了大家關(guān)注。
其一是《杭州地鐵部分前期服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)代理服務(wù)I標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)性磋商采購(gòu)公告(非政府采購(gòu))招標(biāo)公告》：采購(gòu)內(nèi)容為杭州地鐵部分前期服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)代理服務(wù)I標(biāo)，線路長(zhǎng)度約40.8km的前期勘察招標(biāo)代理服務(wù)。
另一則是《杭州地鐵部分前期服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)代理服務(wù)Ⅱ標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)性磋商采購(gòu)公告》：采購(gòu)內(nèi)容為杭州地鐵部分前期服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)代理服務(wù)Ⅱ標(biāo)，線路長(zhǎng)度約61.3km的前期勘察招標(biāo)代理服務(wù)。
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坊間流傳杭州地鐵四期部分被砍，可能長(zhǎng)度在200公里左右。從最早的299.8公里到7月的244.8公里，現(xiàn)在又要變成200公里左右了？
結(jié)合此前佛山、寧波和無錫等城市地鐵批復(fù)被砍約三分之一，就有人猜測(cè)杭州的尚未批復(fù)的地鐵規(guī)劃會(huì)不會(huì)也是同樣的命運(yùn)？
其實(shí)不然，只是差別在投資金額上，減少了323億，相差了約三分之一。
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從招標(biāo)公示來看，**條線路的長(zhǎng)度為40.8km。根據(jù)去年地鐵集團(tuán)發(fā)布的四期環(huán)評(píng)公示，四期新建線路一共有5條。與40.8km最接近的線路是“新建2號(hào)線”，既15號(hào)線。
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線路起于蕭山亞太路站，止于崇賢站，主要沿蜀山路、博奧路、湘湖路、金雞路、明星路、盈豐路、飛虹路、三新路、景芳路、華池南路、環(huán)城東路、紹興路、東教路、拱康路、崇杭街等。
此前，崇賢向陽(yáng)B-10地塊政府回復(fù)：該地塊擬按照TOD模式開發(fā)，按未來社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)打造高標(biāo)準(zhǔn)綜合體，后續(xù)會(huì)按規(guī)定程序做好選址論證公示等工作。
TOD的概念讓崇賢地鐵指日可待，作為大型居住板塊，崇賢擁有15萬(wàn)市民，可以說崇賢是極度需要地鐵的一個(gè)板塊。
好運(yùn)點(diǎn)評(píng)官
崇賢核心區(qū)的花海地塊如果能按照TOD模式開發(fā)，那么地鐵必定會(huì)在這里設(shè)下站點(diǎn)。一旦地鐵、商業(yè)的匱乏的短板被補(bǔ)齊，崇賢有望逆襲成為剛需板塊的翹楚。
03
2022年首批集中供地又出新玩法，不再價(jià)高者得？
本次集中出讓共計(jì)掛牌60宗宅地，出讓面積3849畝，出讓面積約是2021年第三批次的1.5倍，總建筑面積580.74萬(wàn)平方米，總起價(jià)798億元，將于4月25日一天內(nèi)完成出讓。
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其中，主城區(qū)掛牌11宗（593畝），蕭山區(qū)掛牌16宗（1011畝），余杭區(qū)掛牌11宗（867畝），臨平區(qū)掛牌10宗（629畝），錢塘區(qū)掛牌6宗（388畝），富陽(yáng)區(qū)掛牌2宗（168畝），臨安區(qū)掛牌4宗（193畝）。
掛牌地塊中，不乏常青夕照區(qū)塊、江灣新城、翠苑、申花、錢江世紀(jì)城、未來科技城等熱點(diǎn)板塊宅地。
根據(jù)公告顯示，杭州將啟用新的競(jìng)價(jià)規(guī)則——“一次性報(bào)價(jià)”，這也是繼限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、現(xiàn)房銷售、競(jìng)自持、定品質(zhì)、線下公正搖號(hào)后，杭州土地出讓的新規(guī)則。
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什么是一次性報(bào)價(jià)？
根據(jù)規(guī)劃條件顯示，該批土地報(bào)價(jià)分為三個(gè)階段：
階段一：報(bào)價(jià)未達(dá)到中止價(jià)（溢價(jià)不高于10%），以**報(bào)價(jià)確定競(jìng)得者。
階段二：報(bào)價(jià)達(dá)到中止價(jià)，網(wǎng)上競(jìng)價(jià)中止，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過線下一次報(bào)價(jià)的方式確定競(jìng)得人，設(shè)置固定報(bào)價(jià)區(qū)間（溢價(jià)不高于12%），一次報(bào)價(jià)應(yīng)是報(bào)價(jià)區(qū)間內(nèi)任一萬(wàn)元整數(shù)，以次高報(bào)價(jià)的原則確定競(jìng)得人，其所報(bào)價(jià)格確定為該宗地最終報(bào)價(jià)。
階段三：若在階段二有相同報(bào)價(jià)，則轉(zhuǎn)入線下公證搖號(hào)方式。
此次土拍新政再度取消了預(yù)公告，改為直接正式掛牌。去年杭州第二次集中供地也曾取消預(yù)公告，但是第三次集中供地又恢復(fù)了預(yù)公告。
取消預(yù)公告環(huán)節(jié)，顯然有利于加快土地出讓速度。
此外，頗具杭州特色的勾地制度，此次也取消了。所謂勾地，即房企與做地單位簽訂協(xié)議并繳納保證金（一般不超過5000萬(wàn)元），土拍時(shí)若無其他房企出價(jià)，則勾地房企必須托底。
勾地取消，意味著將直接采用報(bào)名保證金模式，也就是意向競(jìng)買單位需在報(bào)名截止日足額繳納地塊起始總價(jià)的20%保證金后方可參與競(jìng)買。這無疑將大幅提高地塊報(bào)名門檻，制約了房企報(bào)名競(jìng)買地塊的宗數(shù)規(guī)模，從而降低了每宗地塊競(jìng)拍的激烈程度，有利于進(jìn)一步穩(wěn)定地價(jià)。
這或許和去年12月的拍地有關(guān)，當(dāng)時(shí)采取了勾地模式，因而有不少房企報(bào)了十多宗地，多的甚至達(dá)到20宗。結(jié)果35宗地有24宗拍至封頂，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。此外，由于勾地門檻低，一些小開發(fā)商也得以入圍搖號(hào)，運(yùn)氣好的甚至拿到了優(yōu)質(zhì)地塊，而品質(zhì)較好但運(yùn)氣不濟(jì)的房企反而搖不到好地。
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新玩法其實(shí)給開發(fā)商留了條活路，畢竟不能往死里整。開發(fā)商躺平一切玩完。畢竟之前流拍歷歷在目。沒有了預(yù)公告和勾地，也就是少了前期桌底下的動(dòng)作，房企將在桌子上真刀實(shí)槍大比拼。取消預(yù)公告環(huán)節(jié)，顯然有利于加快土地出讓速度。
04
各板塊新房限價(jià)上調(diào)！
7個(gè)板塊解鎖了新房限價(jià)，比如采荷、良渚、閑林、翁梅等。
近10個(gè)板塊的新房限價(jià)都上漲了，上浮價(jià)格從500元/㎡-2000元/㎡不等，**漲幅5.2%，杭州新房限價(jià)地圖再次更新。
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