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曉紅老師，今年首次土地集中出讓瓶窯限價上漲至2.95萬/㎡，為什么瓶窯限價漲了這么多，逼近3萬/㎡的價格市場會認可嗎？
點評：
提要：瓶窯 限價 2.95萬
2022年的首次土地集中出讓，杭州有24個板塊的商品住宅限價進行了調(diào)整。其中，瓶窯板塊新房限價從2.4萬/㎡上調(diào)至2.95萬/㎡，是漲幅**的板塊。
為什么瓶窯的限價能漲這么多？這和杭州去年年底提出的“舉全市之力推動城西科創(chuàng)大走廊更好更快發(fā)展”的城市發(fā)展方向有很大關系。從地理位置上看，瓶窯位于云城的北側(cè)，而瓶窯板塊南側(cè)中法航空大學一帶，也已經(jīng)被納入城西科創(chuàng)大走廊核心區(qū)范圍內(nèi)。背靠云城和大走廊，瓶窯限價的調(diào)整是在意料之內(nèi)的。
這宗限價2.95萬/㎡的瓶窯集鎮(zhèn)A5地塊，位于新力啟云府南側(cè)，兩個地塊之間隔著在建的西溪小學。從2.4萬/㎡、容積率1.5的新力啟云府，到2.95萬/㎡、容積率1.2的新地塊，我們能看到5500元/㎡的漲幅是針對目前瓶窯的低密產(chǎn)品的。
而高層產(chǎn)品的限價標準，要等后兩次土地集中出讓才能解鎖。根據(jù)余杭區(qū)2022年的供地計劃，瓶窯后續(xù)還有3宗容積率2.5的涉宅地塊待出讓。去年清盤的純高層項目溪上儷庭的銷售均價是2萬/㎡，以此為參照，未來瓶窯板塊的高層產(chǎn)品限價大概率會在2.5萬/㎡上下。
最后講一下市場是否會認可這個問題。限價沒有上調(diào)之前，高層產(chǎn)品溪上儷庭的中簽率基本維持在個位數(shù)，稱得上是紅盤了；洋房產(chǎn)品新力啟云府在開發(fā)商沒有“暴雷”之前，中簽率也維持在10%左右。即使限價上調(diào)了不少，但瓶窯板塊還是2字打頭的價格，對于剛需家庭來講，仍然有著不錯的性價比。而逼近3萬/㎡的低密產(chǎn)品，自住可以，投資沒必要。
02
老師你好，臨平山北的茶語華邸怎么樣，自住值得去搖號嗎？之前都沒聽說過這個樓盤。
點評:
提要：臨平山北 自住 茶語華邸
華城茶語華邸位于臨平山北核心區(qū)，余杭高級中學東側(cè)，周邊新建商品房不少，未來交付后居住氛圍會很不錯。這個項目算是杭州樓市的老鴿子了，2007年拿地，2018年發(fā)布規(guī)劃公示，2022年才正式開售。由于距離拿地已經(jīng)過去了15年，茶語華邸的產(chǎn)權年限也少了15年，和當初西溪公館比較類似。
有不少人關注這個項目，是因為雖然臨平山北限價2.26萬/㎡，但一般來講這種樓市老鴿子入市，均價大概率會低于限價標準，如果用低價交換產(chǎn)權年限，還是會有不少剛需家庭買賬的�？上У氖牵枵Z華邸以高層均價2.26萬/㎡，小高層均價2.42萬/的板塊限價首開了，沒什么競爭力的價格會勸退不少購房者。
該項目首開480套房源，戶型面積97-194㎡，剛需戶型占比少。由于拿地早，這個項目的戶型結(jié)構(gòu)很一般，97㎡戶型做了三室兩廳一衛(wèi)，120㎡左右的戶型均只做了三室兩廳兩衛(wèi)，性價比不高。
目前，臨平山北還有兩個項目待售，一個是位于茶語華邸東側(cè)上海新黃浦和濱江集團合作開發(fā)的風荷疊翠府，限價2.26萬/㎡；另一個是地鐵集團昌達路車輛段上蓋項目，限價約2.07萬/㎡，比山北核心區(qū)限價低2000元/㎡。這兩個項目從各方面來看性價比都高于茶語華邸，如果不是著急上車的話，建議等等這兩個項目。
丨茶語華邸效果圖
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曉紅老師，我現(xiàn)在有50萬，在杭州可以買房嗎？
點評：
提要：杭州 50萬 購房
如果是首套的話，50萬首付大概能承受總價170萬不到的新房，以98㎡計算的話，均價大概是1.75萬/㎡。目前，杭州新房限價低于2萬/㎡的板塊，只有臨安、富陽、蕭山的下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊以及大江東的新灣、臨江板塊，距離主城區(qū)都比較遠。
以蕭山為例，東側(cè)衙前、瓜瀝、黨灣，南側(cè)戴村、浦陽、臨浦都在你的預算范圍內(nèi)。如果是自住需求，盡量選擇離你上班地點近的板塊；而如果是投資需求，這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊的投資回報會很低，甚至也有倒虧的可能性，實在是沒什么必要，不如找個近地鐵、綜合體的公寓去投資，公寓的租金回報還是不錯的，適合長期持有。
除了新房，你這個預算還可以去淘一淘主城區(qū)的老破小，雖然升值潛力不大，但是作為自住，周邊的基礎配套相對完善，出行也便捷的多，重新裝修一下居住舒適度還是可以的。投資的話，和公寓類似，近地鐵的老破小出租率還不錯。老破小比公寓好的一點在于，帶學區(qū)，且未來轉(zhuǎn)手沒有高額的稅費，怎么選就看你個人的需求了。
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