杭州**個「腰斬盤」出現(xiàn)了！
前幾日，我朋友圈被幾十位經(jīng)紀(jì)人刷頻：青楓墅園89方，裝修24萬，一口價280萬，急售！
我的**反應(yīng)是：怎么可能？這是未科核心，超級綠汀路TOD邊上！
然而中介給的答案出奇一致：確有其事！遠低于市場價，房東急賣！
我被震驚到了，這是我知道的**一套一年內(nèi)價格接近腰斬的二手房。要知道2020年9月份，其**掛牌價達到了580萬的高峰，甚至有房東揚言小區(qū)以后破8都不成問題，可跟未科三兄弟一較高下。
即便是網(wǎng)簽價也一路飆到5萬/平。如今280萬，成交價打了約5.5-6折，不禁讓人唏噓。
要知道這次陰跌行情，杭州大多數(shù)二手房的跌幅基本在15%左右，像青楓墅園從450萬到280萬這樣的跌幅，基本上是腰斬了。
即便按現(xiàn)在310-400萬的掛牌價算，這套比正常市場價也至少低了30萬，甚至超100萬！
此消息在各大社群傳播發(fā)酵，加上最近網(wǎng)上互聯(lián)網(wǎng)公司大范圍裁員，大家紛紛討論：怎么掛牌價會如此反常？
會不會是互聯(lián)網(wǎng)裁員引起的拋售？是個例還是二手房陰跌半年后的正�，F(xiàn)象？抑或是學(xué)區(qū)房大頹敗之后的苦苦掙扎？
沒有人能一次性說給清楚。
為盡量還原真相，我特意聯(lián)系了幾個熟悉的中介朋友，并專程去了趟未科，把青楓墅園等熱盤看了個遍。
一個資深店長老L告訴我：“房東低價賣房主要是現(xiàn)在還貸壓力大，想盡快賣掉一套，房票也能騰出來。”
“房子不滿兩年，高樓層，算上增值稅后總價也很便宜了，據(jù)房東自己說精裝修花了24萬，不過一看就是投資客的裝修，住起來不知如何，樣子倒還行。”
“買家之前就關(guān)注這一片的意向客戶，聽說小區(qū)突然有套280萬+精裝小戶型，當(dāng)晚就過來秒殺，全款！”
隨后他還連連嘆氣搖頭：“要不是被限購了，我也想買。”
至于是不是因為裁員引發(fā)的拋售，店長只說：“不排除這個可能”。
而在我看來，無論是不是，互聯(lián)網(wǎng)公司股價大跌、大批裁員的事實不會變，它們多少對未科乃至整個杭州的二手房造成一些負面影響。
另外，不只是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，地產(chǎn)、制造業(yè)實體各行各業(yè)現(xiàn)在都不容易。
時代的一粒塵，落到一個人身上就是一座山。房東可能真遇到了經(jīng)濟壓力。而這樣的房東在杭州還有很多，17萬掛牌房源中定有它們的身影。
青楓墅園的“280萬”只是其一，但絕不是個例。
這不，店長又告訴我，在這套280萬成交當(dāng)天又一套小戶成交了：290萬。
降價來的有多快，對房東們的心理撞擊就有多猛。
不過，事情也沒這么簡單。青楓墅園房價的下降，與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)式微、大行情不行確實有千絲萬縷的聯(lián)系；
但降到近乎腰斬，學(xué)區(qū)房泡沫才是原罪。
曾幾何時，學(xué)區(qū)已淪為炒房客的**利器，到后來市場嚴(yán)重變味，最終被一網(wǎng)打盡。“學(xué)軍托管”當(dāng)初是如何讓青楓墅園5萬+/平一步登天的，如今就如何讓它跌入3萬/平低谷。
青楓墅園就是一個縮影。
在杭州，和它相似命運的還有著名的文鼎苑、河濱之城、文二新村等。
特別是文鼎苑，2021年的法拍房曾創(chuàng)下了單價13萬左右的輝煌，那時二手房10萬+也會被習(xí)以為常；如今已經(jīng)有不少二手房成交價跌到7萬+；
河濱之城那時也是齊刷刷朝著10萬+奔去，結(jié)果很多回到了6字頭。
由此也可看出，一個樓盤單賣學(xué)區(qū)房價值是最容易崩盤的，具有很大風(fēng)險。
泡沫吹破，人們開始逐然醒悟：原來**“孟母盤”也有扛不住的一天，“學(xué)區(qū)房永遠漲”的神話從此終結(jié)！
再說，目前杭州主城名校覆蓋率已高達8成以上。遍地“學(xué)區(qū)房”的結(jié)果，就是沒有學(xué)區(qū)房！
從這個意義上講，青楓墅園“學(xué)軍托管”的夢即便被圓了，或許能暫時穩(wěn)住一波行情，但考慮價值長遠，注定不是由學(xué)區(qū)決定的了。
還有不能忽略的一點：青楓墅園遭遇“滑鐵盧”，與小區(qū)帶看少、連續(xù)5個月0成交也有關(guān)系。
據(jù)手邊數(shù)據(jù)顯示，整個小區(qū)近30天降價房源達到19套，而漲價的房子只有1套。
“帶看量其實并不多，誠心賣，只有降價！”店長老L再次肯定地告訴我。
的確，單看青楓墅園，本身確實資質(zhì)平平：戶型一般，外立面開始斑駁，周邊一片工地和荒地，淳樸大伯還在這里閑適地放著羊群。
所以，別以為這兩個低價成交看起來像偶發(fā)的，實際上也是對行情和現(xiàn)實的妥協(xié)。
接下來如果整體行情沒變化，青楓墅園可能會有更多的“280萬”和“290萬”。
而且，杭州今年還有很多紅盤要開，還有很多好地要賣，投資客和改善者向來喜新厭舊，未來還有更多更好的選擇在等著他們。
在杭州，預(yù)計今年將有數(shù)十個紅盤面世，從6.98萬/平的新鴻基和K11等頂豪，到3萬+的未科、勾莊、華豐、寧圍等剛改，數(shù)都數(shù)不過來；
如果遇到分流和疫情的好機會，很多人愿意犧牲部分二手房價格，來換取未來更廣闊的天地。
你眼里所看到的“踩踏”，也許只是別人走向千萬資產(chǎn)里的一塊墊腳石。
“280萬”前奏響起，接下來青楓墅園還會繼續(xù)“悲戚哀鳴”嗎？
我覺得大概率不會。至暗時刻將要過去，3萬/平基本觸底。
“如果房東能降到280-300萬左右，應(yīng)該陸續(xù)會有房子成交”店長老L自信地說。
也是，要知道就在不到2公里外的“未科三兄弟”優(yōu)質(zhì)次新，成交價也基本能維持在6-6.5萬/平上下；青楓墅園僅有它們一半的價格，距綠汀路TOD近多了，性價比已經(jīng)很高。
再說，連高速以南的閑林很多二手房近3萬成交，高速北、地鐵口的青楓墅園降無可降。
拋開深受學(xué)區(qū)之害不談，其地段價值和未來配套，與三兄弟并沒本質(zhì)區(qū)別，只是輸在了產(chǎn)品和初期過低的價格墊上。
隨著西站、3號線、杭州未來文化中心、綠汀路TOD、萬象城和總部經(jīng)濟等配套產(chǎn)業(yè)落地，青楓墅園乃至整個未科的二手房價值，都會被進一步夯實。
一旦出現(xiàn)翹尾行情，未科依然可以很吃香。
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