10月的14號(hào)財(cái)政部印發(fā)了財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)三公經(jīng)費(fèi)管理，嚴(yán)控一般性支出的通知，這個(gè)文件除了提倡厲行節(jié)約，杜絕增加市場(chǎng)負(fù)擔(dān)之外，很重要提出了嚴(yán)禁通過舉債儲(chǔ)備土地，不得通過國(guó)企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目，虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口。
這個(gè)政策是非常的重磅，我甚至認(rèn)為這個(gè)是今年以來對(duì)土地市場(chǎng)真的最重磅的一個(gè)相關(guān)的政策。既然它是重磅影響非常深遠(yuǎn)，所以我們會(huì)接下來解讀一下稍微多一點(diǎn)。
首先**個(gè)就房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，其實(shí)從去年年中開始，全國(guó)各地的土地市場(chǎng)已經(jīng)是急速降溫，多數(shù)地方出現(xiàn)了大面積的流拍，以一線城市為例，去年第二輪集中土拍掛了40多塊地，超過一半都流拍，一線城市尚且如此，三四線城市的情況可想而知，但是隨后全國(guó)幾乎所有城市都采取了一種全新的賣地策略，就是大半的土地被市屬和區(qū)屬的企業(yè)兜底拿下來。
截止到目前為止，我們看到各個(gè)城市的拍賣的買家當(dāng)中，地方平臺(tái)已經(jīng)是超過了一半的這樣一個(gè)比例。
以一些一線城市為例，土拍當(dāng)中市屬和區(qū)屬的企業(yè)占比是百分之七八十這樣一個(gè)比例，三四線城市影響范圍就更大了，所以這次財(cái)政部發(fā)文嚴(yán)禁x10月的14號(hào)財(cái)政部印發(fā)了財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)三公經(jīng)費(fèi)管理，嚴(yán)控一般性支出的通知，這個(gè)文件除了提倡厲行節(jié)約，杜絕增加市場(chǎng)負(fù)擔(dān)之外，很重要提出了嚴(yán)禁通過舉債儲(chǔ)備土地，不得通過國(guó)企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目，虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口。
這個(gè)政策是非常的重磅，我甚至認(rèn)為這個(gè)是今年以來對(duì)土地市場(chǎng)真的最重磅的一個(gè)相關(guān)的政策。既然它是重磅影響非常深遠(yuǎn)，所以我們會(huì)接下來解讀一下稍微多一點(diǎn)。
首先**個(gè)就房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，其實(shí)從去年年中開始，全國(guó)各地的土地市場(chǎng)已經(jīng)是急速降溫，多數(shù)地方出現(xiàn)了大面積的流拍，以一線城市為例，去年第二輪集中土拍掛了40多塊地，超過一半都流拍，一線城市尚且如此，三四線城市的情況可想而知，但是隨后全國(guó)幾乎所有城市都采取了一種全新的賣地策略，就是大半的土地被市屬和區(qū)屬的企業(yè)兜底拿下來。
截止到目前為止，我們看到各個(gè)城市的拍賣的買家當(dāng)中，地方平臺(tái)已經(jīng)是超過了一半的這樣一個(gè)比例。
以一些一線城市為例，土拍當(dāng)中市屬和區(qū)屬的企業(yè)占比是百分之七八十這樣一個(gè)比例，三四線城市影響范圍就更大了，所以這次財(cái)政部發(fā)文嚴(yán)禁x對(duì)市場(chǎng)影響是巨大的。
我相信有三個(gè)方面跟大家分享一下。
**個(gè)就是地方平臺(tái)如果是禁止參與土拍的話，未來土地拍賣我相信會(huì)出現(xiàn)一個(gè)大面積的這樣一個(gè)流拍情況，大膽估計(jì)一下，我甚至認(rèn)為如果真的嚴(yán)格執(zhí)行這個(gè)政策的話，部分三四線城市會(huì)出現(xiàn)百分百流拍的情況，極端情況也會(huì)出現(xiàn)，之前我們上面已經(jīng)解釋過，目前國(guó)企是地方拿地兜底的這樣一個(gè)主體，從去年年終到現(xiàn)在為止一直都是這樣，當(dāng)下土地市場(chǎng)民營(yíng)企業(yè)幾乎是已經(jīng)是絕跡的了，國(guó)企和央企背景的專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)，他們資金其實(shí)也是偏緊的，一方面他們要關(guān)注招拍掛土地市場(chǎng)，另外一方面他還要關(guān)注市場(chǎng)上面的一些收并購項(xiàng)目，還不排除他們要支持地方盤活一些出險(xiǎn)房企的資產(chǎn)，所以國(guó)企和央企的這些專業(yè)房企，其實(shí)他們的資金是有限的，需求是很旺盛的，所以你單靠他們兜底，我覺得這個(gè)是不現(xiàn)實(shí)的，所以變成了現(xiàn)在我們看到很多的地方平臺(tái)企業(yè)出來兜底。
第二個(gè)就是部分城市可能出現(xiàn)土地價(jià)格暴跌的這種情況，土地收入是各個(gè)地方最主要的收入來源之一，所以各個(gè)地方都必須是至少目前為止需要大規(guī)模的賣地去支撐政府的這樣一個(gè)運(yùn)作市場(chǎng)已經(jīng)是很低迷的。如果不允許地方托底的話，結(jié)果是什么？可能是接盤的企業(yè)就變成了很少。如果在這么少的接盤企業(yè)當(dāng)中，你要把地賣出去的話，那只能夠不斷的調(diào)低土地價(jià)格，所以可能不排除出現(xiàn)一個(gè)大規(guī)模的地價(jià)的下跌的這樣一個(gè)可能。
第三個(gè)如果土地價(jià)格真的出現(xiàn)大跌的話，也可能會(huì)拖累房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)和地價(jià)是相輔相成的，這個(gè)不用解釋未來如果土地價(jià)格出現(xiàn)下跌幅度比較大的話，那也會(huì)拖累房?jī)r(jià)下跌。
那三四線城市房?jī)r(jià)不排除有可能在目前這個(gè)基礎(chǔ)之上再下跌一個(gè)臺(tái)階。而一二線城市的郊區(qū)目前我們看到都是很多是靠托底的，如果三四線城市的郊區(qū)沒有企業(yè)托底的話，不排除一二線城市的郊區(qū)也會(huì)出現(xiàn)這個(gè)下跌。
第四個(gè)肯定是直接影響到地方財(cái)政了，地方財(cái)政是不是會(huì)出現(xiàn)短時(shí)間內(nèi)的收入大減，從而會(huì)影響到城市的運(yùn)作，我不展開，大家可以自己想象。
反正這次財(cái)政部的發(fā)文要求地方過緊日子不要鋪張浪費(fèi)，這方向**是沒問題的，但是這個(gè)可能會(huì)直接甚至間接也好，都影響到土地市場(chǎng)，從而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。會(huì)不會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)延后復(fù)蘇，我們需要進(jìn)一步觀察。
