合景瑜翠園是合景泰富在未來科技城板塊打造的第一個精裝修住宅項目。項目戶型為兩梯四戶設(shè)計，樓棟為1-2個單元分布的點樓及板樓。項目本身配置有四種戶型，89方、91方及105方，戶型均為兩衛(wèi)設(shè)計，均設(shè)計有南北雙陽臺設(shè)計。項目目前在售的戶型為89、91及105方戶型，在面積段及總價段方面均相差不大。對于預算足夠的購房者而言，105方戶型一步到位居住也是一個較好的選擇。
合景瑜翠園項目主要針對的是首次剛需型置業(yè)者以及首次改善型置業(yè)者，在售戶型為89方、91方以及105方。其中89方戶型為中間套，南北通風及采光效果較差，北側(cè)無通風井采光通風，整體性價比較低；91方及105方戶型三房兩衛(wèi)設(shè)計，南北通透，南北雙陽臺設(shè)計，居住舒適度相對更高�？傮w來看，本案戶型最大的特點是盡可能做大臥室居住空間，注重居住空間的尺度及舒適度，客廳空間對比市場同類產(chǎn)品則明顯偏小。89方小戶型總價段較低，適合用作婚房的新婚夫婦，105方戶型則更適合預算充裕，購房作長期居住的購房者。
合景瑜翠園項目為精裝修交付，廚衛(wèi)品牌為科勒、高儀、弗蘭卡、TOTO及老板等一線品牌，均為市場較主流的剛需型戶型配置品牌�？傮w來看，合景瑜翠園精裝修戶型品牌配置齊全，裝修風格簡約，總體性價比較高。
合景瑜翠園項目裝修整體風格較為簡約，各類配置較為齊全。本案作為定位為剛需型住宅的項目，精裝修交付，大大節(jié)省了裝修的時間及麻煩，但在裝修方面，廚房存在一個較大的缺陷，廚房空間沒有預留處足夠的擺放冰箱的空間，同時沒有設(shè)計足夠的切菜工作臺。本案裝修報價約2000元/㎡，裝修款占了總房款的15%左右，比較合理。
合景瑜翠園占地面積1.3萬方，總建面積6.5萬方，社區(qū)由3棟31層的高層住宅組成，樓棟呈包圍式分布。社區(qū)內(nèi)容積率為3.5，綠化為30%，樓棟南北無遮擋。社區(qū)為純住宅社區(qū)，不包含底商等商業(yè)配套，社區(qū)內(nèi)部人車分流，車輛經(jīng)地下車庫出入口可直接入庫，社區(qū)內(nèi)部整體環(huán)境較佳，社區(qū)內(nèi)安全隱患較低。
合景瑜翠園社區(qū)體量較小，社區(qū)內(nèi)景觀組團較為集中，三棟樓均能夠享受到中央景觀資源，社區(qū)內(nèi)包含多個小型景觀組團，包括水景及兒童游樂設(shè)施等，總體來看，社區(qū)景觀組團雖小，但針對不同年齡業(yè)主，設(shè)置了不同組團。目前，社區(qū)內(nèi)已有部分景觀完工，有實景區(qū)域展示。
合景瑜翠園項目外立面風格為現(xiàn)代主義風格，外立面材料主要為鋁板及真石漆，一層外立面為干掛石材，一層以上樓棟南北側(cè)為真石漆立面，樓棟東西側(cè)為鋁板立面，石材+鋁板+真石漆的混搭，在區(qū)域內(nèi)較為少見，不僅提升了樓棟外立面的整體效果，同時又在一定程度上控制了外立面成本。現(xiàn)場樓棟外立面已完工，據(jù)分析師現(xiàn)場調(diào)研，樓棟整體外立面效果較佳，提升社區(qū)整體品質(zhì)。
合景瑜翠園目前公共部位-電梯廳已實體展示。電梯廳為精裝修，地面及墻面分別采用墻磚及地磚，天花板為石膏吊頂，電梯為HITACHI日立品牌。從樣板房通往電梯廳無走廊過道空間，電梯廳即為各戶型間來往通行的過道空間，電梯廳及其走廊空間無采光窗，通風及采光效果相對較差。
合景瑜翠園社區(qū)規(guī)劃有492戶人家，配置有車位428個，車位配比為1：0.9，對比周邊在售競品項目，奧克斯杭州未來中心車位配比為1：1，合景天峻車位配比為1：1.15，對比來看，本案車位配比處于區(qū)域較低水平。據(jù)分析師現(xiàn)場了解，目前項目車位已正式對外出售，車位對外售價在8-10萬，有車位需求的購房者可以考慮入手。
合景瑜翠園物業(yè)公司為合景泰富集團下屬的寧駿物業(yè)，屬于一級資質(zhì)物業(yè)管理公司，具體物業(yè)費用為1.68元/㎡·月，能耗費為0.9元/㎡·月。寧駿物業(yè)目前在杭州暫無服務(wù)住宅項目的經(jīng)驗，因此，對其具體的物業(yè)服務(wù)資質(zhì)及口碑暫未知。據(jù)分析師了解，寧駿物業(yè)主要服務(wù)有住宅、辦公、別墅等項目，包括珠江的國際金融廣場、住宅項目譽峰等。對比周邊競品項目的物業(yè)費用，奧克斯杭州未來中心的物業(yè)費用為1.68元/㎡·月（不含能耗），對比來看，本案的物業(yè)費用與周邊相當。
合景瑜翠園物業(yè)為寧駿物業(yè)，寧駿物業(yè)將提供包括代管車輛、房屋，園林綠化維護、社區(qū)清潔等基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。具體的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及明細仍需以所簽訂的購房合同條款為準。
合景瑜翠園位于余杭區(qū)未來科技城板塊，項目東鄰舒心路，西鄰紅衛(wèi)北路。項目周邊包含多條規(guī)劃道路。項目北側(cè)鄰文一西路，自駕經(jīng)文一西路可直達市中心方向，且文一西路路況佳，道路較為暢通，自駕出入較為便利。
合景瑜翠園項目周邊目前沒有已經(jīng)建成的交通軌道線路，但規(guī)劃地鐵5號線的中央公園站經(jīng)過項目，站口距離項目約300米，5號線若正式確定站點并動工建成，自項目現(xiàn)場乘坐軌交前往主城區(qū)及臨安方向?qū)⑹直憷�。地鐵5號線預計2019年建成，晚于項目交房日期。
合景瑜翠園位于余杭區(qū)未來科技城，未來科技城是城市新興板塊，是全國第四個未來科技城，板塊發(fā)展前景較為樂觀。項目位于紅衛(wèi)北路與綠汀路交叉口，臨近文一西路，文一西路是杭州市交通主干道，自駕出行較為方便，但車流量較大。項目鄰中央公園，河流、小橋、大樹和小草，頗有江南水鄉(xiāng)的意境。目前公園已經(jīng)建成，景觀資源十分豐富，生活環(huán)境優(yōu)越。項目周邊缺乏成熟的大型商業(yè)配套，項目東側(cè)有夢想小鎮(zhèn)及在建的萬通CBD商業(yè)綜合體項目，未來萬通項目交付后，將成為項目的主要商業(yè)配套資源。
合景瑜翠園項目周邊1.5公里范圍內(nèi)即包含有多所幼兒園、小學及中學教育資源。由于項目鄰近杭師大倉前校區(qū)，周邊學校多為杭師大附屬幼兒園、小學及中學，幼兒園為杭師大附屬幼兒園和未來科技城第一小學幼兒園，小學為杭師大附小和未來科技城第一小學，中學為杭師大附中。學校都是近幾年新建的學校，目前教育質(zhì)量尚不得知。大部分學校距離項目在2公里以內(nèi)，住戶子女出行上下學便利。目前，項目暫未劃分學區(qū)，本著就近入學的原則，本案極有可能劃入杭師大附小校區(qū)。
合景瑜翠園項目周邊的醫(yī)療條件較并不理想，項目周邊2公里范圍內(nèi)僅有周邊社區(qū)配置的社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，醫(yī)院等醫(yī)療資源多分布于2公里外。項目周邊最大的20萬方的浙大醫(yī)學中心浙一醫(yī)院（規(guī)劃在建）暫不確定落地時間，目前項目周邊的醫(yī)療資源只能滿足基本的醫(yī)療，需要更完備的醫(yī)療條件需要駕車去市中心。
合景瑜翠園位于余杭區(qū)未來科技城板塊，目前商業(yè)只能依靠于五常原有的配套和目前已經(jīng)交付的樓盤的底商。板塊正在規(guī)劃建設(shè)中，商業(yè)以底商為主，可滿足基本的日常需求，大型商業(yè)配套暫未落地。、項目東側(cè)規(guī)劃有萬通CBD綜合體以及奧克斯杭州未來中心項目規(guī)劃自帶約6萬方的商業(yè)，這兩個項目商業(yè)部分未來交付并完成招商后，將作為項目最主要的大型商業(yè)配套�？傮w來看，項目目前商業(yè)配套稀缺，未來發(fā)展前景良好。
合景瑜翠園項目位于余杭區(qū)未來科技城，板塊目前正在大力發(fā)展中，項目的東側(cè)就是14萬方的中央公園，體積量較大。目前公園已經(jīng)建成，公園包括小河，小橋和人行步道，頗有小橋流水人家之感，景觀資源豐富，風景優(yōu)美，是飯后散步、遛狗等很好的去處。
社區(qū)內(nèi)部主要的不利因素有：
1. 1號樓和3號樓樓間距僅50米，但1#樓共31層，1號樓影響了3號樓低層住戶的采光通風；
2. 小區(qū)總體量僅3幢樓，體量小，居住氛圍不佳。
據(jù)分析師現(xiàn)場實地調(diào)研，項目周邊的不利因素主要有：
1. 項目東側(cè)有在建空地和一塊暫未出讓的農(nóng)田狀土地，目前項目周邊正在施工的工地數(shù)量較多，本案預計16年底交付，而周邊項目竣工交付時間待定，未來項目交付入住后，對本案有噪音及粉塵影響；
2. 項目現(xiàn)場由于工地較多，來往大型貨運車輛及工程車輛較多，出入有一定的安全隱患。
