綠城蓮園為本浙江昆源房地產(chǎn)開發(fā)，在售高層均價約9000元/方，戶型為89-128方1號樓為毛坯房源，總價加3萬可變精裝；房源集中在1號樓、2號樓、3號樓、6號樓、7號樓，其中3號樓精裝修配置升級，總價75萬起。項目另有1號和4號組院別墅在售，戶型為260-350方。從項目整體供應量上來看，多以首置剛需和首改戶型為主。從成交戶型來看，89㎡、126㎡的產(chǎn)品購房者的認可度比較高，三房一衛(wèi)及兩衛(wèi)的產(chǎn)品，適合剛需和改善性客群選擇。
綠城蓮園項目戶型設計以89-139㎡，面積跨度較大，整體戶型的設計上比較注重戶型的舒適度，且大部分戶型均有陽臺設計，實際使用面積相對較高，整體居住的舒適度上與同等產(chǎn)品相對較高，89㎡戶型三房為南北通透戶型，戶型設計較為緊湊，總房款預計在80萬左右，適合資金有限的剛需客群選擇，112㎡的大三房，南北通透戶型舒適度比較高的剛需客群或老人養(yǎng)老選擇，139㎡戶型臥室比較寬敞，附贈雙陽臺，整體空間感和格局設計都比較好，適合有一定經(jīng)濟實力的改善型客群或與老人共同居住的客群選擇。
該項目為精裝交付產(chǎn)品，裝修標準為1000-1200元/㎡, 主要裝修材料歐派、老板和西門子等品牌，屬于國內(nèi)主流裝修品牌。精裝修產(chǎn)品不僅保證了整體交付入住，不必忍受毛坯產(chǎn)品因入住、裝修時間參差不齊帶來的裝修噪音、電梯占用、建材垃圾堆放等多種干擾，還有設計團隊、材料采購團隊、工程監(jiān)理團隊等的專業(yè)化把控和服務來保證精裝的品質(zhì)和售后服務。
該樓盤裝修報價 精裝標準1000-1500元/㎡，除了引進中央空調(diào)、新風系統(tǒng)等剛需標配。在人性化設計上，更是將走入式衣柜、鞋柜、儲藏間、廚房、衛(wèi)生間等收納空間作為獨立系統(tǒng)精心設計，為業(yè)主提供一站式精裝。但是分析師還是提醒提醒業(yè)主在收房時做好驗房手續(xù)，避免后期質(zhì)量問題引發(fā)不必要的矛盾。
綠城蓮園緊鄰臨平老城區(qū)，汀洲路和天荷路交叉口。經(jīng)秋石快速路，半山隧道均可直達杭州市區(qū)多個城市節(jié)點，或通過邱山隧道5分鐘內(nèi)就可到達臨平市區(qū)。社區(qū)持續(xù)穩(wěn)重、均衡的布局原則，充分考慮建筑與景觀的融合，營造一種親切宜人、尺度人性的圍合感。高層公寓之間、合院之間及高層公寓與合院之間形成良好的空間比例，既相對獨立又有機聯(lián)系的整體。項目分布別墅與高層住宅，保證了景觀均好性，以及日照、通風、出行便利、居住私密度等，由7幢高層公寓，4幢組院別墅及2幢法式合院組成。
綠城蓮園規(guī)劃功能區(qū)域豐富、軸線對稱感分明。不僅符合人們的居住心理需求，還能保證建筑之間的有效樓間距，阻隔外界的干擾，且社區(qū)綠化率為30%，進入小區(qū)內(nèi)，路旁綠植繁茂，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃綠化帶和景觀帶較多，綠化效果明顯，且綠植種植很多，層次感強，小區(qū)內(nèi)外綠化帶修整都很整齊，行走在小區(qū)內(nèi)的道路上，觀賞著路旁的綠植，心情十分舒暢。
項目外立面以高級涂料為主，公建部分采用石材；涂料外立面目前較為常見，一般來說，相比干掛石材立面及鋁板外立面，成本及價格較低。本案涂料外立面設計也比較符合項目剛需型產(chǎn)品的定位，同時也與周邊競品項目外立面材料相差不大。
分析師從售樓處了解到大多數(shù)樓棟為兩梯四戶設置，電梯數(shù)量合適，有效減少了公攤。目前項目大堂仍在施工，無法進入拍攝，我們通過現(xiàn)場咨詢、實地探究樣板房處發(fā)現(xiàn)，項目樓道均為普通地磚鋪設（目前為保持樓道整潔鋪設地毯，轉(zhuǎn)角處布置有花盆），地面同理，具體建材還未公布。
項目車位配略顯不足，別墅住區(qū)每戶均有地下車位，但是高層住宅南面出現(xiàn)停車緊張的現(xiàn)象，社區(qū)路面有少量訪客車位，因此，分析師認為有車位需求的客戶需要多加留意小區(qū)車位出售情況，及時入手，避免出現(xiàn)入住無處停車的窘境。本案小區(qū)人車分流，小區(qū)內(nèi)部無行車路線。
根據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹，該樓盤物業(yè)公司為綠城物業(yè)管理公司。根據(jù)分析師對綠城物業(yè)的了解，本項目物業(yè)費為2.3元/㎡*月，組院3.8元/㎡·月，法合4.8元/㎡·月。項目區(qū)域內(nèi)其他同質(zhì)樓盤相比，物業(yè)費屬于余杭區(qū)的標準收費。綠城物業(yè)在杭州負責的樓盤綠城西溪誠園、綠城明月江南、綠城之江1號等，綠城物業(yè)的服務水平、服務質(zhì)量還是有保障的。
項目物業(yè)公司為綠城物業(yè)，服務包括24小時維護，垃圾清理、衛(wèi)生服務等，物業(yè)服務內(nèi)容為現(xiàn)場置業(yè)顧問提供，具體服務內(nèi)容以最終合同簽訂內(nèi)容為準。
項目周邊道路北沙西路、荷花路路況暢通，路面駕駛車輛較少，但自駕通往臨平城區(qū)的道路多為雙車道道路，高峰時期較為擁堵，出行前往臨平主城常常遇堵，建議自駕出行的購房者錯峰出行。
一般來說，距離軌交步行距離在15分鐘內(nèi)的被稱為地鐵盤，項目距離軌交1號線臨平站需要依靠自駕及公交出行，項目為非地鐵盤。
項目位于余杭區(qū)臨平北板塊，該板塊依托臨平山，自然景觀資源較佳，但板塊內(nèi)并無能夠滿足居住需求的醫(yī)療商業(yè)等配套，周邊多為在建項目，噪音及粉塵污染較嚴重，區(qū)域內(nèi)無成熟社區(qū)，暫未形成良好的居住氛圍，區(qū)域有待發(fā)展。項目位于北沙西路荷花路口交叉口，西南面為臨平山及在建萬寶城綜合體項目，是區(qū)域內(nèi)未來依靠的主要商業(yè)配套。
項目周邊含規(guī)劃小學—育才小學 ，臨平一中、余杭高級中學、杭二中樹蘭實驗中學等，學校資源資質(zhì)均較為普通。目前項目暫未劃定學區(qū)，未來入住后入學可能按照就近入學的原則，考慮學區(qū)的購房者建議提前考察了解。
項目周邊1公里范圍內(nèi)無醫(yī)院配套，僅有2個社區(qū)衛(wèi)生服務站，項目周邊2公里范圍內(nèi)含多家醫(yī)院，能夠滿足項目的基本醫(yī)療需求。臨平區(qū)域內(nèi)暫無三甲醫(yī)院，目前資質(zhì)最佳的余杭區(qū)第一人民醫(yī)院為三乙醫(yī)院，距離項目距離約5.3km�？傮w來看，項目周邊區(qū)域醫(yī)療資源較為稀缺，主要還是依賴臨平城區(qū)醫(yī)院配套資源。
項目所在區(qū)域缺乏大型商業(yè)配套，目前僅有周邊社區(qū)底商配套、小型超市及菜場，商業(yè)配套較為稀缺。項目未來主要依靠項目西南面在建萬寶城綜合體以及社區(qū)底商來滿足基本生活需求。
項目西南面為臨平山，距離臨平公園自駕約5公里，坐享山景資源，自然景觀資源優(yōu)越。此外，距離項目約7公里處為余杭圖書館，是目前臨平區(qū)域內(nèi)主要的公共資源配套。
房價分析師楊洋認為：從現(xiàn)場調(diào)研了解到的情況來看，目前可見的社區(qū)內(nèi)疑似不利因素的主要為車行主入口帶來的不利影響，對本項目而言靠近主出入口較近的樓棟會受到噪音、入庫車輛燈光等影響，居住舒適感會降低舒適。
1. 項目周邊1公里范圍內(nèi)有較多在建項目，導致臨平北粉塵污染較嚴重；
2. 周邊公交線路比較少，且到市中心沒有直達的公交線路，需要換乘，對于上班族，早晚高峰等車的人比較多，且公交線路通往的方向很局限，沒有直通繁華地帶的公交線，如果沒有私家車，采用公共方式出行，會很不便利。
